国际统一私法协会（UNIDROIT）农业用地投资合同法律指南与中国农地权利发展

姚 佳

在世界范围内，各国本国之内的农地投资以及国外投资者对农地的投资都成为促进土地价值增值、保障土地所有（利用）主体权利的重要方式。国际统一私法协会（UNIDROIT）2019年6月发布了《农业用地投资合同法律指南（零号草案）》（下称《农地投资合同指南》，UNIDROIT-FAO-IFAD Legal Guide on Agricultural Land Investment Contracts），其中对各方主体、合同安排、尽职调查、权利义务、合同不履行与救济、转让和返还以及纠纷解决机制等都进行了详细的规定指引。对于中国而言，由于农地与历史的特殊性，农地类型与权利体系十分复杂，因地域、历史传统和习惯的不同而可能完全不同，制定法体系下的权利内容与实现也完全不同。尤其是近年来在农村土地构建“三权分置”的基础上，如何促进农村土地经营权流转等问题成为必须要面对的问题，如何面对农村土地本身的问题以及在国际环境中如何面对外国投资者等问题，成为目前关注焦点。国际统一私法协会作为对私法领域相关问题进行指引的国际组织，其所提出的相关文件，中国也不能忽视，了解并探讨其相应可行性实为必要。在此背景下，本文拟聚焦于国际统一私法协会的《农地投资合同指南》以及中国土地经营权等问题，探讨《农地投资合同指南》的适用空间，并展望未来趋势。

一、《农地投资合同指南》概观及土地权利

在私法领域，世界范围内的合同法、侵权法以及公司、担保等法律制度横向上具有相当程度的共通性和普遍适用性；而财产法（物权法）、家庭法等则属于比较典型的固有法，植系于一国历史与文化传统。土地作为财产法（物权法）中重要且复杂的客体，不仅具有财产性，同时也兼具生产资料性，与人类的生存发展息息相关。农地更是关乎各国粮食安全、经济发展与社会稳定，其社会保障意义远大于财产意义。国际统一私法协会作为旨在统一和协调不同国家、地区和国际区域之间私法规则的重要国际组织，曾较为成功地制定了《国际货物销售统一法公约》（Convention on Uniform Law for the International Sale of Goods，1964）、《国际商事合同通则》（Principles of International Commercial Contracts，1994），并被多个国家和地区所接受，不仅是因为UNIDROIT所制定的公约或通则符合各国和各地区民商事交易需求，更因为合同规则本身具有共通性。对于本次制定的《农地投资合同指南》，尽管“投资”与“合同”在法技术上具有一定普遍适用性，但“农地”制度与法律却在世界各国都具有相当的复杂性，究竟如何制定一个可能被各国普遍接受的合同指南，UNIDROIT出于何种考虑，该指南的宗旨与目标是什么？其对土地权利又将如何界定与解释？这些问题将超越合同本身的法技术构造，而直指或间接指向一国的土地法律制度以及权利人的利益保护。

（一）《农地投资合同指南》的制定宗旨与目的

农地作为一国粮食安全的重要保障，促进其可持续发展是促进人类的生存发展，具有极强的社会保障性。对农地进行投资，一方面可促进土地发展，另一方面由于“投资”本身也具有收益增值目的，二者则可能在实现效果上保持一致，也可能产生不匹配或价值冲突。因此，探讨制定《农地投资合同指南》的宗旨、目的与意义就尤为重要，其将直接关涉农地发展与投资促进的基本价值、理念导向与实施效果。

《农地投资合同指南》前言第1条指出，指南意在通过合同而促进对合法的土地保有权、公平获得土地和负责任的农业投资的尊重。指南的内容与土地权利、农业投资以及相关领域的标准和原则等国际共识是一致的，这是广泛和大量磋商的结果，并已在以下相关国际文件中有所阐述：《联合国企业与人权指导原则》（UN Guiding Principles on Business and Human Rights）于2011年5月获得联合国人权理事会的认可，力求预防、解决和补救商业运作中的侵犯人权行为；《国家粮食安全范围内土地、渔业及森林权属负责任治理自愿准则》（Voluntary Guidelines on the Responsible Governance of Tenure of Land，Fisheries and Forests in the Context of National Food Security，VGGT）于2012年5月获得世界粮食安全委员会（Committee on World Food Security，CFS）的认可，旨在促进保障土地权属和公平获得土地、渔业和森林资源，以此作为一种手段消除饥饿和贫困，促进可持续发展并改善环境；以及《农业和粮食系统负责任投资原则》（Principles for Responsible Investment for Agriculture and Food Systems，CFS-RAI原则），已于2014年10月获得世界粮食安全委员会的认可，以逐步促进适足食物权（the right to adequate food）的实现。

对于上述指南前言中的规定，联合国粮食及农业组织（FAO）相关人士在探讨指南时也强调，首先明确在农业方面进行投资并设置相关制度对于实现可持续发展的目标非常重要，而负责任的投资应确保商业投资能够带来益处，同时减少给投资者和利益攸关方造成的风险。事实上，《农地投资合同指南》并非是建立新的标准，而是说明如何实施现有的国际文件。^〔[1]〕

在农地投资问题上，由于农地本身具有保障性功能并涉及粮食安全，人们有所担心的是，对农地的投资是否会产生一系列风险，从而威胁国家安全。联合国（UN）的特别报告员也曾警告道，发展中国家对农业土地的大规模投资可能对人权产生潜在的负面影响。^〔[2]〕以非洲为例，对土地的外国直接投资可能对非洲国家的经济和社会权利以及个人和团体的公民和政治权利产生潜在的负面影响。^〔[3]〕与大规模农地投资相关的可能的潜在风险包括粮食不安全、环境破坏和/或退化、强制驱逐现有土地使用者、新的土地冲突权利和先前冲突、强迫劳动、童工和非法征用自然资源等。^〔[4]〕这些问题也涉及农地投资的基本价值导向。

对于农地投资是否会导致失地等风险，《农地投资合同指南》前言第5条中提到，指南可能与不同规模的投资有关，并且是针对国内和外国的投资者。但是该指南并没有促进大规模的土地权属转让，并且已将农地的销售排除在外。相反，指南承认许多合同是因为有限的磋商、（有限的）透明度或问责制，通常导致合同安排侵害合法的权属权利或合同失败，而使社会、环境或经济维度等方面的问题产生一定风险。

国际统一私法协会秘书处的相关文件中也指出，“对投资者、政府、合法权属权利人以及当地社区而言，以一种完全符合这些原则和标准的方式准备、谈判和实施农业用地投资合同的过程可能非常具有挑战性”。“它不会促进大规模的土地收购，并将提高对替代性投资模式的认识”，“然而，在承认土地收购继续发生的情况下，该指南将有助于确保农业用地租赁负责任地进行，并确保利益相关者的权利，包括合法权属权利人的权利，得到保护和尊重”。^〔[5]〕可见，国际统一私法协会也同样考虑到各国面对农地投资可能存在一些担忧，对此首先在指南以及相关解释性文件中阐明其宗旨、目的与目标，从而既表明自身的价值观与立场，同时也可以客观上提高指南的可接受程度。

（二）《农地投资合同指南》之结构与关键问题清单

该指南中涉及合同正文的共六部分，共543条，包括：法律框架；缔约方、合同安排、尽职调查和合同成立；缔约方的权利与义务；合同不履行和救济；转让和返还；申诉机制和争议解决。此外，指南还包括前言、介绍以及两个附件（附件I：问题清单；附件II：资源）。由于条文过多，无法一一列举，仅就指南附件I问题清单作简要列举，以概括了解合同文本的全貌。

该指南附件I详细列举了问题清单，大致如表1所示。

表1  《农地投资合同指南》附件Ⅰ

（三）《农地投资合同指南》规定的主体与土地权利

众所周知，在农地投资项目中，各国和地区差别最大的可能并非是合同条款，而是“农地”本身，无论是土地制度还是土地权利体系，各国和地区都差异较大。基于此，《农地投资合同指南》第二章详细规定了缔约方等相关主体以及第三章对土地权属进行了较为详尽的规定。

第二章共有147条，其中共有26条规定缔约方，尤其是哪些主体被认为是权利人以及投资者等。

（1）合法的土地保有人（第2.3条，第2.19条）。该权利持有人是指居住、工作或以其他方式占用正在交易的土地，其权利或占用要求为在当地社会被认为是合法的个人或组织。他们即使可能不是合法地占有特定土地，但是其仍可能持有多种权利，包括自由保有权、长期占用权、租赁权、地役权或季节性使用权，这些都在拟议的投资范围内。投资者在进行投资前，必须对这些合法的土地保有人进行确认和咨询，他们可能会被列为缔约方。

（2）投资者（第2.8—2.10条）。合同中的一个缔约方将是投资者，主要包括私营部门实体，如一般投资或控股公司或专门农业经营企业，但也可以是公共部门，如主权财富基金和国有企业。

（3）授予人（第2.14—2.18条）。授予人是合法的土地保有人，他有权将土地使用权和相关权利在一段时间内转让给相关投资者。农业土地投资合同有多种形式，可能涉及多方主体，本指南侧重于投资者和政府之间、投资者和当地社区之间的合同。授予人主要包括政府、政府相关部门、不同层级的政府、当地社区以及私人土地所有者。

（4）其他利益相关人（第2.22—2.26，2.48条）。利益相关人可能包括当地社区、当地人以及政府部门。在某些情况下，出于各种原因，可能很难确定和识别这些利益相关人，主要包括：缺乏清晰、准确和最新的土地记录；不准确的边界测量；或大量重叠的所有权和使用权，其中一些可能不是正式的记载。但是，重要的是要了解他们的身份，以及与相关土地有关的位置以及权利和义务的性质。了解谁将受到影响以及可能影响的范围，这些都是有效影响评估的先决条件，并且如果投资影响到当地人或涉及重新安置，也需要这样做。

第三章共有48条对土地权属进行了规定。关于土地权属，必要时考虑并指明：

（1）土地位置与描述（第3.8—3.12条），即在合同中确定相应土地，包括可能涉及额外土地的相关条款。

（2）土地权属与相关权利（第3.13—3.39条）。土地权属包括土地使用权、土地的获得与控制、其他资源方面的权利、地上的权利、地下的权利、水、设施以及其他所保留的权利；被授予的任何相关权利包括获得公用事业服务、基础设施、进口、出口、市场和运输等权利。

（3）项目发展（第3.40—3.48条），包括授予人的利益、建立参数、目标、时间表、落实、绩效指标以及激励机制等。

（4）期限和续期（第3.49—3.54条），包括法定期限、合同期限、续期以及返还等。

上述第三章第3.15条列明了使用权，即合同应规定当土地可供投资者获得时，该土地上已被授予的投资或活动类型，以及该土地允许使用的方式，也包括可以在土地上建造的设施。一旦确定，合同的订立通常会同时获得任何必要的许可和许可证（见第三章V.B.1）授予投资者保有以及使用土地用以从事农业活动的权利。投资者通常享有在合同期限内占有和使用的权利，前提是所授予的权利得到尊重，双方履行其他义务（见第三章V.）。占有和使用权应考虑任何合法的土地保有人的权利，例如，在某些方面设定限制（例如，通过授予合同中的持有人权利——作为一方或第三方受益人——或通过保留相关权利来保护这些权利人）。

事实上，对于投资者与权利人之间究竟形成何种法律关系，该指南文本秉持一种开放态度，根据缔约方的意思自治，可能会形成土地租赁关系、特许经营关系或投资关系等，应根据不同的合同文本来确定相应的法律关系。与此相应地，对于缔约方的权利义务、合同不履行与救济、转让与返还等内容，仍然根据相应法律关系确定。从以上对《农地投资合同指南》的概括与重点问题评介来看，其涉及可持续发展目标、实施其他国际文件以及具体法律关系的权利义务设定等宏观微观多方面内容。虽然该指南仍处于草案阶段，也存在一定的完善空间，并且其在各国的可接受程度尚不得而知，但是该指南仍然可以为世界各国在考虑本国的农地投资与外国投资者如何投资农地等问题上提供一定的启发与指引。

二、农村土地经营权流转及合同范本

土地是农民的基本生产资料，对农民生活保障和农村发展都至关重要。如费孝通先生所言，中国农村的基本问题，简单地说，就是农民的收入与维持生活水平之间关系的问题。^〔[6]〕如何提高农民收入和生活水平，就成为国家、集体和农民共同关心和关注的问题。尤其是党的十八届三中全会之后，中国开始了以土地“三权分置”为核心的改革，主要是落实集体所有权、稳定农户承包权和放活土地经营权，是对中国农地权利结构的顶层制度设计。^〔[7]〕这项改革被誉为“继家庭联产承包责任制后农村改革的又一重大制度创新”。^〔[8]〕事实上，只有农村土地经营权实现流转，才可能对农地进行投资；而在社会资本参与之时，法律与政策又存在何种发展空间，能否引入外国投资者等问题，又成为讨论焦点。毋庸讳言，这些问题既是中国推动农地经营权流转过程中所面临的问题，又是中国在面对世界范围内的农地投资时可能面临的问题。

（一）中国农地权利发展演进概观

农地问题是中国最为复杂的问题之一。共和国成立以来，集体所有制下的地权结构与权利安排也在不断发展演变，大致经历如下几个阶段：第一次体制转换阶段（1958年左右），系从 “一大二公、人民公社”体制到 “三级所有、队为基础”体制；第二次体制转换阶段（1978年左右），系从 “三级所有、队为基础”体制到 “集体所有、家庭承包”体制 （成员集体所有制）；第三次权利分离阶段（1980年代中期—2000年左右），系后包产到户时期的农户承包权与经营权自发分离阶段。[9]经过几次体制转换，逐渐实现了一系列权利的分割与分离，并逐渐构建起中国农地权利体系。就主要农村土地权利而言，主要包括农村土地集体所有权、土地承包经营权、宅基地使用权、集体土地建设用地使用权、地役权、自留地、自留山、“四荒”使用权。这些权利分别被规定在《宪法》《民法总则》《物权法》《农村土地承包法》《土地管理法》等相关法律和系列法规规章之中。

在土地权利体系之中，集体土地建设用地使用权等属于典型的非农用地使用权，在此前持续的土地开发利用过程中已基本上被充分利用。而在近年来对农地的利用之中，在国家、集体与农民之间，始终聚焦于如何协调土地集体所有权与土地承包经营权之间的关系以及对土地承包经营权如何利用等问题。对此，也因应构建了农地“三权分置”制度，而在一系列制度构建以及权利创设过程中，如何保护农民权利、增加农民收入是制度改革的初衷与目的，也正是在此核心主线下不断探讨如何构建与完善土地权利体系。

（二）“三权分置”背景下的农地经营权流转

“三权分置”是在传统集体土地所有权与土地承包经营权“两权分离”的基础上，将土地承包经营权分设土地承包权与土地经营权，实现“所有权—承包权—经营权”的“三权分置”。尽管土地经营权从土地承包经营权中分置而出，但实际上“三权”具有同等重要性，只不过在不同历史阶段和社会现实背景下有所侧重，现阶段更加强调放活土地经营权，以实现“顺应培养新型农业经营主体”“照应农业适度规模经营需求”和“提升现代农业经营效率”^〔[10]〕等目标。

集体土地所有权与土地承包经营权是传统物权，对此并无争论，但土地经营权究竟是何种性质，在本次“三权分置”改革中争论颇为激烈。论者分持用益物权说^〔[11]〕、债权说^〔[12]〕与物权化的债权说^〔[13]〕等代表性理论，这三种学说不仅是理论分野，更关涉实践之最终效果。持用益物权说者认为，将土地经营权定性为物权，则可实现农地长期且稳定的规模经营，有利于重构农地权利体系以及土地经营权融资的可操作性。^〔[14]〕持债权说者认为，对于土地经营权与土地承包权（人）的分离，属承包土地的“债权型利用”。^〔[15]〕持物权化的债权说者认为，应保持土地经营权的债权本质，同时对土地经营权进行登记，既可以避免定性为物权所带来的对当事人之间法律关系的强行控制，赋予当事人一定的选择自由；又可以防止单纯定性为债权所带来的经营预期不稳定、土地经营权难以担保融资等问题。^〔[16]〕

尽管对土地经营权的性质存在争论，但是对于放活土地经营权，保证土地利用的稳定性，以及土地经营权可担保融资等制度目标与现实需求，学界与实务界已形成最大程度的共识。从政策文件角度而言，农业部于2016年6月发布《农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）》；农业农村部等七部委联合2019年1月发布《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的指导意见》；农业农村部2019年9月发布《农村土地经营权流转管理办法（修订草案征求意见稿）》（下称《土地经营权流转管理办法（征求意见稿）》），该办法对流转当事人、流转方式、流转合同等进行规定，同时在该办法的官方修订说明中，对土地流转范围、增加对工商企业等社会资本流转取得土地经营权的监管和风险防范以及土地经营权入股等三个问题进行了重点说明。可见，国家在积极推进土地经营权流转，通过相关制度设计进一步激发土地经营权流转的正向增益。费孝通先生曾指出，“最终解决中国土地问题的办法不在于紧缩农民的开支而应该增加农民的收入”。^〔[17]〕土地经营权流转的制度恰恰因应此种思路，而实现农民收入的增加，这既是目标，也是农村乃至国家实现可持续发展的前提与基础。

（三）土地经营权入股流转合同示范文本

与国际统一私法协会推出农地投资合同指南相类似，中国各省市等也相继推出土地经营权入股流转合同示范文本，示范文本有利于提高合同的签订效率，也在最大程度上兼顾各方利益与公平。2018年8月，贵州省发布《贵州省农村土地承包经营权入股流转合同（示范文本）》，文本中对入股流转地块进行详细界定，即入股土地与农民所持有的承包经营权证相一致，以此明确土地界限；严守土地用途；入股方式多样，当事人可选择采取合作经营、折算入股或其他约定方式入股；分红方式灵活，分为一次性分红、固定分红与阶梯式分红等方式；对当事人的权利和义务、合同变更、解除和终止以及违约责任等方面都进行了约定。

合同范本中特别强调入股土地与承包经营权证相统一，实际上，诚如有论者所言，中国农村土地制度对农民行为和农业产出的影响，就是通过不断增强土地产权的强度和广度来稳定农民的预期，通过合约结构的完善不断增大农民对剩余的控制权来实现的。^〔[18]〕其中，农地确权颁证主要通过提高地权安全性、地权可交易性以及信贷可得性等方式，促进农户农业投资。^〔[19]〕其中需要特别注意的是，行政性土地调整大量存在是影响农地使用权稳定性的重要因素^〔[20]〕，实践中应遵守契约精神，尽量减少行政行为对土地经营权流转的影响。此种合同示范文本可以极大程度提高土地承包经营权入股主体的主观预期，以更好实现合同目的与制度初衷。

三、《农地投资合同指南》能否适用与如何适用

在中国农地“三权分置”改革的背景下，农村土地经营权流转中是否可由社会资本参与，以及外国投资者能否在中国进行农地投资等，成为前提性问题。毋庸置疑，外国投资者的投资范围取决于一国的外国投资政策规定，存在准入限制；而在国际统一私法协会力推《农地投资合同指南》的背景下，指南能否适用则成为关键问题；即便指南可能被适用，其也存在与国内土地制度中的诸多术语和问题进行对接的可行性等问题。

（一）农村土地经营权流转中的社会资本参与

农地经营权流转方式一般包括出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式。在流转过程中，社会资本可否参与以及如何参与，成为制度设计的关键。一方面，社会资本的参与能够从正向增加流转的多样性与资金规模；另一方面，土地与其他商品的区别，更在于其本身具有“不可逆性”，一旦利用失败或不理想，将无法实现其初衷与目标。因此，社会资本参与之时，更要关注可能的风险，这些风险既包括可能损及转出方利益的风险，也包括可能影响农业可持续发展和国家粮食安全等风险。因此，国家层面也出台了相关规范性文件，其中关于农地经营权流转中社会资本参与的规定（见表 2），既鼓励社会资本的进入，同时也划定“红线”并防范可能的风险。

表2　农村土地经营权流转中的社会资本参与相关规定

在社会资本参与土地经营之时，对土地经营权性质的认识就更为关键，物权抑或债权将直接影响投资或入股行为的法律效力。诚如有学者所指出的：“集体土地法律制度改革必须在遵循土地承包经营权作为用益物权的制度逻辑的情况下，考虑集体土地所有权的收益在农民集体成员之间公平分配的措施，否则，这种理想的制度设计与社会现实的冲突就不会平息，而土地承包经营权的不稳定必将最终影响土地承包经营权流转制度的顺畅运行。”^〔[21]〕事实上，现代农业的发展需要对土地进行大量且长期的投资，土地经营者只有具备长期且有保障的土地权利，才会有此等投资的积极性。“三权分置”理论从权利二次分离而非权利转让的角度重新构建农地流转制度，既满足“承包农户只转出一部分权利或一定期限内的权利”的需要，又实现“规模经营户享有稳定而有保障的土地物权权利，并可以转让、抵押承包地”的现实需求，从而更好地实现原承包农户与规模经营户之间的利益平衡，既稳定了承包权，又实现了放活经营权的目的。^〔[22]〕因此，从一种外部视角而言，对于土地经营权物权性质的肯认，有利于进一步实现土地经营权设立初衷。

从农民意愿与权利保护角度而言，有调研显示，农民对承包地的基本生活保障作用仍有依赖，只是随着农地改革的深入，农民要求发挥土地财产功能的意识逐渐被唤起，入股、抵押等方式才成为农民流转土地的新需求；享有土地承包经营权的农民普遍希望将抵押、入股等新型土地流转方式纳入正常合理的范围，以激发承包地的财产功能，增加农民融资渠道。^〔[23]〕从全国实践来看，部分经济比较发达的农民集体，如山西大寨村、江苏华西村等，已经根据公司法的规定被改造为公司；另外，富有经济活力的名村几乎都采用有组织的统一规模经营方式，较之普通村的个体分散经营具有明显的核心竞争力。^〔[24]〕如前述费孝通先生所言，最终解决中国农村问题的办法是提高农民收入，一系列改革的指向与最终获益者也是农民，因此，只有农民意愿所需，才是符合实际需要的改革，也才可能最大程度上实现最终的改革目标。

可见，对于社会资本参与农村土地经营权流转问题，无论是在理论上、农民意愿上以及国家政策层面，还是观念上与实践上，都在各个向度着力推进社会资本的参与，这一点是理论所及，更是实践所需。

（二）外国投资者在农地投资方面的限制

在世界范围内，有一些国家已在农地投资上对外国投资者开放，外国投资者可以购买或承租等方式利用土地，比如巴西、老挝、非洲部分国家等，但是各国在农地产权制度与土地历史背景等方面差异较大，因此各国也针对不同投资者制定相应土地投资政策。从中国法律法规和政策来看，在农地投资方面对外国投资者并未开放。2019年6月，国家发展和改革委员会、商务部发布《鼓励外商投资产业目录（2019年版）》和《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2019年版）》，其中对外商投资农业等有所规定，对于负面清单，“限制措施从6年前的190条缩减到现在全国版的40条”。^〔[25]〕在《鼓励外商投资产业目录（2019年版）》中，进一步扩大农业、采矿业、制造业、服务业等领域开放，第一部分“一、农、林、牧、渔业”等有所规定，包括食用油料、蔬菜、农作物秸秆资源、水产品养殖等十五个方面。在《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2019年版）》中，对“农、林、牧、渔业”规定了四项特别管理措施，包括小麦、玉米新品种选育和种子生产须由中方控股；禁止投资中国稀有和特有的珍贵优良品种；禁止投资农作物、种畜禽、水产苗种转基因品种；禁止投资中国管辖海域及内陆水域水产品捕捞等。

外资参与的方式主要是对农产品生产、加工或贸易企业的投资入股，而对于参与土地经营权入股等方式却基本上并不被允许。而即便是外资进入农产品领域，也有论者认为，实际上这也是一把双刃剑，短期可能会推动地方农业产业化的进程，提高农业效益，但从长期看，也存在被外资控制农产品资源和市场定价权的风险。^〔[26]〕中国是否需要更积极地对外开放，以及是否应减少负面清单，以更多实现外资的参与，也是中国应进一步考虑的问题。

（三）《农地投资合同指南》在中国的适用

《农地投资合同指南》作为国际统一私法协会在全世界范围内推出的合同范本指南，意在对外国投资者提供一定参考指引。然而，在中国现行法律与政策下，农村土地经营权流转尚未对外资开放，同时该合同指引中的相关基础概念、术语与规则等也与中国土地利用现实要求相差甚远。在进行了上述比较之后，不无疑问的是，国际统一私法协会在全球推介的《农地投资合同指南》适用的空间如何？尤其是在中国是否存在适用的可能性与现实性？

尽管从直接意义上以及短期来看，《农地投资合同指南》在中国并无相应适用空间，因为中国农地投资基本上并未对外资开放，但从该合同指南的条文布局以及相应内容来看，其非常详尽，并且最大程度上平衡、关照各方利益。对比国内相关土地经营权入股流转合同示范文本，国内的范本可能稍显简略，虽然对相关问题进行了较为全面的规定，但详尽细致程度确实与《农地投资合同指南》存在一定差距。因此从法技术角度而言，该合同指南在相当程度上可作为参考范本，对于完善国内相关示范文本具有一定的参考作用。

就未来可能的具体内容的对接而言，比如《农地投资合同指南》中的“土地权属”应与中国的农村土地承包经营权入股流转中的“入股土地权属”相对接；合同不履行、救济、转让、归还等适用合同法的一般规则，法技术上对接相对容易；申诉机制和争议解决作为解决纠纷的重要机制，中国农地纠纷存在比较特别的请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解解决的方式，以及向土地承包机构申请仲裁、向人民法院起诉等方式，此种申诉机制和争议解决方式可能与国际通行规则不太一致，应考虑相应规则的本土化等问题。

众所周知，国际统一私法协会所推出的各项合同通则或示范文本，意在对世界范围内从事相关交易或投资行为的参与者起到一定的法律安排与法律风险提示作用和预期性，因此，最大程度的周延性和详尽性是其特点。这一点也能够较为充分地保护外国投资者。实际上，此种文本的借鉴与参考并非是单向度的，中国也面临赴外国进行农地投资等问题，此类农地投资合同范本也在相当程度上能为我们提供参考借鉴。

四、未来展望

农地不仅涉及财产性，更主要关涉粮食安全与国家战略，世界各国都对农地投资采取谨慎政策。中国作为农业大国，农业生产与发展更涉及国计民生，因此在充分发挥农地保障性作用的同时，如何激发其财产性，中国始终予以谨慎且周全的考虑。诚如本文所一直坚持的立场，农地发展在一国具有战略意义，对农地投资政策的设计和考虑也应非常谨慎，更应面向未来与长远。国际统一私法协会推出《农地投资合同指南》，虽然现阶段仍是草案阶段，但足可见国际社会对农地投资行为的重视，与传统投资行为相比，农地投资行为的重点更应在“农地”，而不仅仅在于关注如何“投资”，因此《农地投资合同指南》更受制于各国对于农地发展的政策考虑。从法技术和条文设计而言，该指南体现出较高的法律技术和规则设计的周延性，对相关概念与术语的解释力求做到全面、客观，殊值赞同。这一点值得世界各国在制定本国相关农地利用合同之时进行借鉴，同时也为各国到外国投资农地提供重要参考。本文尝试对该合同指南的法技术安排进行客观呈现与分析，同时也对国内发展农业的法律、政策和对外国投资农地的法律法规、政策等方面进行分析，希望在双向度的客观描述分析基础上，为合同的技术性对接提供一定基础，同时也希望中国在农地投资的国际化趋势和农业大发展的背景下尽早未雨绸缪，以实现国家的战略化发展。

注释：

   1.参见联合国粮食及农业组织驻中国和朝鲜代表马丁（Vincent Martin）在对外经济贸易大学法学院主办的“‘商法统一化：国际趋势及中国回应’国际研讨会”（2019年7月8 - 9日）上的“作为基本原则的土地保有权和负责任的投资”主题

2.SeeUche Ewelukwa Ofodile，Managing Foreign Investment in Agricultural Land in Africa: The Role of Bilateral Investment Treaties and International Investment Contracts，7 Law& Dev. Rev. 329，333（2014）.

3.See id.,at 332.

4. See id.

5.参见《农业用地投资合同法律指南（零号草案）》简介，对外经济贸易大学法学院主办的“‘商法统一化：国际趋势及中国回应’国际研讨会”（2019年7月8-9日）相关会议资料。

6.费孝通：《江村经济》，内蒙古人民出版社2010年版，第214页。

7.刘守英、熊雪锋、龙婷玉：《集体所有制下的农地权利分割与演变》，《中国人民大学学报》2019年第1期，第2页。

8.《“三权分置”：农村改革又一重大制度创新》，《光明日报》2016年11月4日第07版。

9.刘守英、熊雪锋、龙婷玉：《集体所有制下的农地权利分割与演变》，《中国人民大学学报》2019年第1期，第3-5页。

10.陈小君：《土地经营权的性质及其法制实现路径》，《政治与法律》2018年第8期，第3  4页。

11. 该学说认为从土地承包经营权中分离出的土地经营权在性质上仍然是用益物权，尽管学界对究竟为何种形式的用益物权也存在分歧，但对根本性质并无分歧。参见陈小君：《土地经营权的性质及其法制实现路径》，《政治与法律》2018年第8期，第2  11页；崔建远：《民法分则物权编立法研究》，《中国法学》2017年第2期，第48  65页；孙宪忠：《推进农地三权分置经营模式的立法研究》，《中国社会科学》2016年第7期，第146  163页；蔡立东、姜楠：《农地三权分置的法实现》，《中国社会科学》2017年第5期，第102  122页；高飞：《农地“三权分置”的法理阐释与制度意蕴》，《法学研究》2016年第3期，第3  19页。

12.温世扬、吴昊：《集体土地“三权分置”的法律意蕴与制度供给》，《华东政法大学学报》2017年第3期，第74  82页。

13.该说认为土地承包经营权应纯化为具有身份性质的财产权，土地经营权应定性为物权化的债权，土地经营权是在土地承包经营权上设定的权利负担。“‘两权’分离之下的‘土地承包经营权’和‘三权’分置之下的所谓‘土地承包权’实为同义语”，土地经营权定性为债权，但赋予其登记能力，给予其类似于物权的保护。参见高圣平：《承包地三权分置的法律表达》，《中国法学》2018年第4期；高圣平：《论农村土地权利结构的重构——以〈农村土地承包法〉的修改为中心》，《法学》2018年第2期。

14. 陈小君：《土地经营权的性质及其法制实现路径》，《政治与法律》2018年第8期，第6  7页。

15.温世扬、吴昊：《集体土地“三权分置”的法律意蕴与制度供给》，《华东政法大学学报》2017年第3期，第76页。

16. 高圣平：《承包地三权分置的法律表达》，《中国法学》2018年第4期，第277  279页。

17. 费孝通：《江村经济》，内蒙古人民出版社2010年版，第216页。

18.刘守英、高圣平、王瑞民：《农地三权分置下的土地权利体系重构》，《北京大学学报（哲学社会科学版）》2017年第5期，第138页。

19.林文声、秦明、王志刚：《农地确权颁证与农户农业投资行为》，《农业技术经济》2017年第12期，第4页。

20.田传浩、贾生华：《农地制度、地权稳定性与农地使用权市场发育：理论与来自苏浙鲁的经验》，《经济研究》2004年第1期，第112  119页。

21.高飞：《土地承包经营权流转的困境与对策探析》，《烟台大学学报（哲学社会科学版）》2015年第4期，第26页。

22. 宋志红：《“三权分置”关键是土地经营权定性》，《中国合作经济》2016年第10期，第13页。

23.陈小君：《我国农地制度改革实践的法治思考》，《中州学刊》2019年第1期，第57、61页。

24.陈小君：《我国涉农民事权利入民法典物权编之思考》，《广东社会科学》2018年第1期，第223、225页。

25.《新版负面清单彰显中国高水平开放》，《国际商报》2019年7月5日第01版。

26.《农业产业正在成为外资眼中的“香饽饽”》，《中国科技产业》2009年第11期，第13页。