我国物业税立法问题研究
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"物业"一词译自英语的"property"或"estate"，源于我国香港和东南亚，其一般的含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。在国外，特别是在东南亚地区，"物业"是作为房地产的别称或同义词而使用的。物业税作为财产税，是国外普遍征收的一个古老税种，中国房地产业的快速发展使得物业税的开征被提上议程。2003年10月14日党的十六届三中全会通过了《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》，该《决定》明确提出："实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。"2006年3月14日第十届全国人民代表大会第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，在其第三十二章"推进财政税收体制改革"中进一步明确，"改革房地产税收制度，稳步推进物业税并相应取消有关收费。"可以说，改革现有房地产税费制度，化费为税，简并税种，构建统一规范的物业税制，已经成为我国今后地方税工作的重点，成为当前我国房地产税制改革的目标。
一、我国房地产税制改革与物业税的提出
（一）我国房地产税制改革的历史回溯
自建国以来，从计划经济到有计划的商品经济，再到社会主义市场经济，房地产税收作为取得财政收入和调节国民经济的一种税收形式和手段，在我国的经济发展中发挥了重要作用。回溯历史，我国房地产税制改革的历史脉络清晰可见：
1、房地产税制的起步（1949年-1956年）。1950年1月，当时的政务院颁布了《全国税政实施要则》，初步统一了全国税收，在其明确的14种税收中，规定对房产税、地产税和印花税分开征收。1950年4月，政务院又颁布了《契税暂行条例》，开始对房地产征收契税，从而使当时的税种总数达到15种。1950年4月颁布《印花税暂行条例》（试行），同年12月正式公布《印花税暂行条例》。1951年8月，政务院又颁布了《城市房地产税暂行条例》，将房产税和地产税合并为城市房地产税。这段时间是新中国历史上的社会主义改造时期，百业待兴，加上房地产本身在当时并非自由交换的商品，因此即使对房地产交易征税，税收对社会经济产生的调整作用并不大。
2、房地产税制的倒退（1956年-1978年）。1956年，社会主义改造初步完成，工商业税制开始改革，根据简化税制的指导方针，1958年将印花税并入工商统一税，不再单独征收，同时把工商税中的所得税改为独立税种，称为工商所得税。随后的二十年中，由于社会经济和法制建设都处于停顿甚至倒退状态，因此1973年工商税制进一步简化，原对国内企业征收的房地产税合并到工商税中统一征收，而城市房地产税只对管理部门、个人和外侨征收。这时的工商税收制度变革，受当时"左"的指导思想影响严重，片面强调合并税种、简化征收办法，使得工商税的性质变得模糊。对房地产税制而言，某种程度上说是一种倒退。
3、房地产税制的调整（1978年-1990年）。党的十一届三中全会后，我国实施改革开放的基本国策，国民经济和法制建设开始全面复兴。在阵痛式的调整中，计划经济体制下制约经济发展和法制建设的桎梏被挣脱，具有中国特色的房地产税制逐渐建立。1983年开始，我国对固定资产投资实行征收建筑税的办法。1984年10月，国务院对国有企业恢复征收停征超过十年的房地产税，并正式将房地产税从城市房地产税中独立出来，更名为房产税和城镇土地使用税。1986年9月，国务院颁布了适用至今的《房产税暂行条例》，规定房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；但对外商投资企业等涉外企业和外籍人员的房产，仍适用1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》。1987年4月国务院颁布《耕地占用税暂行条例》，制止乱占滥用耕地，限制非农业建设占用耕地。1988年7月又颁布了《城镇土地使用税暂行条例》，该税与1987年开征的耕地占用税是相对应的，对合理利用城镇土地，调节土地级差收入发挥了重要作用。1988年8月国务院发布《印花税暂行条例》，印花税又成为一个独立的税种于同年10月1日开征。在这一时期，国家对内外资企业所得税和个人所得税也进行了较大幅度的调整和改革。
4、房地产税制的改革（1990年至今）。在1990年开始的新一轮税制改革中，为了贯彻国家产业政策，控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，1991年5月国务院颁布《固定资产投资方向调节税暂行条例》，同时停征建筑税。1993年12月国务院发布《营业税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》，对转让土地使用权和销售不动产的经营行为征收营业税，对转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物所取得的增值额征收土地增值税。1997年7月国务院发布了新的《契税暂行条例》，并自同年10月1日起施行。在此期间，国家对内外资企业所得税和个人所得税进行了新的合并和调整。2000年起，国家暂停征收固定资产投资方向调节税。
（二）物业税的提出
目前我国针对土地和房屋的税种主要有：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、营业税、所得税、契税以及印花税等。具体而言，这些税收主要集中在以下环节：1、涉及土地使用的税收。包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；2、涉及房屋建设中的税收。包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息；3、涉及企业所得的税收。所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；4、涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、城市房地产税、土地增值税、所得税；5、涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契税；6、涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；7、其他产生合约的印花税等税收。从实践看，随着我国社会主义市场经济体制的建立，计划经济体制下商品化程度不高、交易渠道不畅通的情况渐渐改善。城镇居民住房制度的改革，使房屋的商品属性得以回归，房地产业迅速发展成为国民经济的重要产业之一。尤其近些年来，房地产业的市场化程度越来越高，房地产的稀缺性与恒久性决定了各地房地产的市场价格出现不断走高的趋势。现行房地产税制体系所存在的内外有别、税种复杂、税收收入少、调控作用弱等问题开始暴露出来，并带来诸多矛盾，表现在：一是内外税制不统一，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一致；二是税种繁杂，计税依据差异大，征收管理困难；三是收入规模过小，调控作用不强，不能发挥其主体税种的功能，各地对这些税种的重视程度不够。在税法学界，许多学者认为，开征物业税，能进一步规范并有效地均衡甚至增加国家税收。物业税的早日出台，成为社会公众期待中的一剂良药，通过它国家可以有效加强对房地产业的调控，抑制房价上涨，完善房地产的供应机制以及规范房地产交易行为。其实，我国早在20世纪90年代初，就有学者提出"开征物业税"的尝试性建议，十余年来，学界和业界对物业税的探讨一直未断，2000年后更是进入学术争鸣和理论探讨的高潮，有关物业税的问题逐渐成为众多报纸、杂志等媒体关注的热点和焦点。新的物业税首先要达到的目标，就是统一内外税制，对内外资企事业单位、经济组织和个人一律征收物业税，通过清理，取消所有不合埋、不合法的收费，将属于地价的收费归入地价中，把具有税收性质的收费转为税收，征收环节后移，由开发建设、交易环节承担的税收改为由保有和使用的单位和个人承担，适当扩大税基，公平税负，增加国家税收。
（三）物业税与现行房产税的比较
物业税是对财产的存量征税。所谓对财产的存量征税，即对一定时期的静态财产，按其数量或价值进行征税。这与因财产的转移、变动而课征的所得税、流转税是有区别的，也是物业税与现行同类税种如土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税的根本性区别之所在。以房产税为例，物业税虽然同房产税一样，都属于财产税性质，但从税收要素看，它与现行房产税却有着明显不同，主要表现在：1、纳税人不同。房产税以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人为纳税人，外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税，内外资企业和个人分别适用不同的税收；而物业税则以不动产的所有者或承租人为纳税人，内外资企业和个人将适用同一套物业税制度。2、征税对象不同。房产税以房产为征税对象，这里所说的房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所；而物业税以土地、房屋等不动产为征税对象，不动产是指不能移动、或移动后会引起性质、形状改变的财产，如土地、房屋及附着于土地房屋上不可分离的树木、水暖设备等。3、征税范围不同。房产税以城市、县城、建制镇和工矿区为征税范围，不包括农村；而物业税的征税范围则不以农村为例外。4、征收环节不同。房产税的征收环节在房屋开发建设及交易环节，物业税的开征将使税收的征收环节后移，由开发建设、交易环节承担的税收改为由单位和个人在物业保有阶段承担，也就是说，可能要将开发商建房时缴的一部分税，改由购房者以后每年缴纳。5、纳税期限不同。房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定；而根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此物业税将实行按年缴纳的征收办法。
（四）物业税制改革的基本框架
物业税的开征，意味着对原有房地产税种的替换。我国正处于社会转型过程中，物业税制的改革同样构成了宏观调控法体系的变革，体现着国家税收立法目标和价值的重新定位。从技术层面上看，物业税的开征只是诸多税种的有机整合，但从价值层面上来分析，物业税实际上将成为，政府基于对我国土地和房产资源的分配格局，坚持以市场规则为资源配置的基础方式，通过简化税制来达到调控房地产市场发展和协调各种利益冲突的重要工具。虽然目前我国还没有明确地提出征收物业税的一个具体实施细则和措施，但其基本框架已经明确：1、将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为统一收取的物业税。2、统一内外税制。对内外资企事业单位、经济组织和个人不再适用两套税制，而是统一适用物业税。3、物业税的征税对象为土地、房屋等不动产。土地和房屋总是结合在一起的，房产和地产在价值上常难以区分，土地价值的变化也会带来地上建筑物价值的变化，对土地和房屋分开课税的做法不尽科学，在实际中也难以操作，因此物业税将把不动产作为征税对象。4、物业税的征税范围将扩大到农村。5、物业税以房地产的评估值为计税依据。按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理问题，同时也体现了税收公平。6、物业税的课税环节是房地产的保有阶段。将课征环节转移到保有阶段，不仅可以使收支结构趋向合理，而且可以在一定程度上降低楼价，促进我国房地产业的健康发展，并带动有关相关产业的发展。7、物业税将按年缴纳。8、物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。
二、开征物业税的焦点问题争鸣
目前针对物业税的研究中，理论界和实务界、政府和企业等之间对许多具体问题的认识并不一致，其中不乏形式各异的激烈争论。概括而言，争论的焦点主要集中在以下五个方面：
（一）开征物业税对我国房地产市场发展有利还是有弊
任何事物都具有两面性，物业税也不例外。就其对我国房地产市场发展的影响来讲，开征物业税有利还是有弊，受观察问题的角度限制，实践中产生了两种截然不同的观点。
持赞成观点的人比较乐观，该派认为开征物业税对我国房地产市场发展有利，表现在：1、可以有效遏制土地囤积和商品房投机炒作，从而抑制房价的快速上涨。我国土地资源的开发利用正面临着严峻形势，尽管实行严格的耕地保护制度，经营性用地一律实行"招拍挂"，两年不开发即依法收回土地。但即便如此，现实生活中房地产开发商还是能够曲线拿地并大肆囤积土地，获取巨额的土地增值利润。在目前尚不规范和健全的房地产市场环境中，"炒地"、"炒楼"等房地产过度投机行为甚为流行。公开资料显示，2005年全年，全国房地产百强企业共储备土地面积4亿多平方米。[1] 在全国范围内，廉价的土地正被疯狂争夺、囤积。究其原因，主要是因为近年来房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力开始来自于土地增值，尤其是通过协议转让取得土地增值，土地价格被人为放大。对土地和房产的保有行为征收物业税，开发商囤积土地的成本和风险增加，房产炒家以低买贵卖为盈利模式的投机炒作成本和风险也会增加，同时，物业税的开征可以减少纳税环节，缩短开发时间，降低开发商开发成本，这样从正反两个角度可以抑制房价的快速上涨，促进房价的降低，保持房价的基本稳定。据了解，物业税改革仅就房价看，已有一些人从纯理论上提出了房价下降的最大可能幅度。目前，国内所购的住宅是要把50至70年的税费（包括财产税和地租）一次性交齐，如果改用分期缴付的形式，现在的开发成本就可以大幅度下降。按照这种思路，再根据税费、房地产商利润、建筑成本在房价构成中所占比例，许多人士估计房价将随着物业税的推出应声而落，最大胆的估计降价幅度高达40％，即使最保守的估计也在10％以上。[2] 2、可以引导住房理性消费，促进房地产资源的合理配置，一定程度上解决我国当前房地产市场的结构性矛盾。据"链家"统计资料分析，在商品房的购买人群中有80%以上都是采取银行按揭贷款方式，即使是二手房也有近40%的人最终是通过按揭贷款完成置业。[3] 由于物业税的征收使购房税费从一次性交付分摊到持有年限时间内上缴，很可能会使消费者出现买得起供不起的现象，贷款购房者的后期风险可能加大。开征物业税，增加了房屋在保有阶段的成本，有助于居民在住房消费中避免脱离实际，从而降低购买欲望，提醒居民理性消费，量力而行，注重实用。根据统计显示，目前我国有的城市中，大户型住宅比例达85％以上，一般的城市也达到了60％的比例。[4] 近些年来，我国房地产投资增长和房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。开征物业税，使大户型住宅的税收负担相应增加，在供需规律的作用下，中小户型房屋的开发建设会成为主角，从而有利于实现国家关于90平米以下的房子比例要达到70％的目标，实现对中低收入群体的利益保障。另外，因为纳税负担的客观存在，会促使那些闲置或半闲置的房产资源得到更有效的利用。总之，在理性消费的基础上，市场需求会得到真实反映，会进一步促进房地产市场供求关系的平衡。
相反，持反对观点的人则比较悲观，该派认为开征物业税对我国房地产市场发展并不利，表现在：1、开征物业税可能导致房地产的过度开发，诱使和刺激开发商囤积土地。征收物业税，相关税费会转嫁给消费者，使土地的取得成本降低，开发商的筹资成本和项目开发成本都会下降，房地产业的准入门槛会随之降低。同时，房价下降在一定程度上会刺激购房需求，出现房地产市场供需两旺的局面。受利益驱动，开发商极有可能先抓住土地市场，进行更加疯狂的"圈地"运动。而过度的"圈地"可能会导致开发商的过度开发，制造房地产市场的虚假繁荣，最终造成住房空置率的增高。2、房价下调空间可能被过分夸大，开征物业税房价未必降。中国社科院专家提醒说，人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现，其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。[5] 就目前情况看，我国住房需求十分旺盛，开发商让利空间不会太大，其会变相通过增加住房附加值（如小区绿化、环境美化、物业管理智能化等）措施来稳定现有房价。对此，有人明确提出物业税平抑房价是伪命题。[6] 在市场求大于供的情况下，开发成本的降低，并不一定就意味着房价的降低，消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。在这一过程中，开发商可能是物业税改革最大的受益者，一方面，房地产开发成本降低，缓解了地产企业初期开发资金压力；另一方面，物业税带来的初期房价下降会起到刺激需求的作用。3、房地产市场和金融市场联系紧密，开征物业税可能加大商业银行的房贷风险。物业税的征收可能把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。目前，许多工薪阶层都是采取按揭贷款的方式购房，每月工资除了偿还银行贷款和支付利息外，还要交纳一定的物业管理费。由于物业税会随着房屋价值的提高而增加，这也就意味着，大批家庭经济实力本来不强、只是因为购房门槛降低而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样，随时出现供不起楼、纳不起税的现象，从而增加了商业银行的经营风险。4、从税收收入看，开征物业税可能造成国家建设资金短缺问题。目前，我国国内所购住宅属于把50年至70年的财产税（包括地租和规费）一次性交齐，而其他国家大多采用逐年缴纳的办法。一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为政府进行城市建设的强大资金保障。如果改为在物业保有期内分期按1／50或1／70收取物业税，则政府的财政收入势必会大幅减少。一旦碰到房地产业发展不景气，则政府所收取的物业税难免会随着物业评估价值的减少而相应减少。这样，难免会使政府改善公共服务和城市基础设施的经济能力受到负面影响。
笔者认为，开征物业税对我国房地产市场来说应该是利大于弊。我国目前房地产市场的强劲需求中，很大一部分是投资性需求，所以要控制房地产市场过热，必须有效地降低这部分需求，这就要求我们正确区分房地产的消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策，鼓励消费性需求，抑制投资性需求。物业税的开征不会对房价造成特别大的正负影响，因为物业税是从成本的角度影响价格，而住房价格除了土地的供应，价值规律决定的供求关系外，还决定于居民的收入水平以及由收入水平决定的有效需求。物业税的开征会大幅降低房屋开发成本，平抑房价，引导住房理性消费，从而有利于房地产市场的健康稳定发展。再者，就商业银行的房贷风险而言，是否开征物业税并不是其中的决定性因素，借款人的信用、还款能力以及担保物的价值高低才是问题的关键。就政府的财政收入来说，物业税的特点之一就是改变了原来按物业原值扣除一定比例征收的办法，改按一定年限评估价值进行征收。相对现行模式而言，其税收收入相对稳定，因为在现行模式下，土地价格是对未来几十年土地收益的贴现值进行估计，这样存在着许多不确定性因素，未来收益的折现值有可能被低估。而实行物业税，每届政府收取的是当年的土地收益，不但财政收入相对稳定，而且会避免和减少政府官员因任期届满而出现滥用土地的短期行为危险。
（二）我国目前开征物业税的条件是否成熟
在谈到开征物业税的条件是否成熟时，有学者先对其中的条件进行了界定，认为开征物业税应具备以下五项基本条件[7]：一是具有成熟、充足的税源。我国即将开征的物业税以不动产为征收对象，不动产的数量或价值必须达到一定的规模，人们占有产权明晰的应税不动产必须具有普遍性，这样开征物业税才有足够的税源条件。二是具有明晰的产权制度。物业税是一种财产税，要求产权清晰。政府要向业主、向产权所有者征税，而不能向租用者征税。开征物业税必须要有法律明确规定的不动产和土地使用权归属关系。三是具有健全、规范的评估机构。物业税一般以不动产的评估值为计税依据，必须建立科学的不动产评估制度，有健全的不动产评估机构，并配备高素质的评估人员。四是具有规范的房地产收费制度。开征物业税，特别是要保证税款的及时、足额征收，必须对现行房地产收费进行全面的清理，规范费的征收，防止费挤税。五是具有完善的税收征管配套措施。开征物业税必须要有一系列的税收征管配套措施作保障，如建立财产登记制度，强化税源管理，逐步推行一名登记制或实名登记制；建立健全财产评估制度，健全相应的法律法规，培养一批具有较高业务素质和品德的注册评估师；建立并完善经纪人队伍，普遍提高居民的房地产知识；建立有效的惩罚机制等。
一种观点认为目前我国已基本具备开征物业税的条件，其理由是[8] ：1、中央《决定》[9] 中有关改革房地产税的表述，已为我们开展物业税改革的国际借鉴研究指明了方向。2、为了贯彻落实党中央部署，国家税务总局、中国国际税收研究会予以高度的重视，已连续两年将物业税改革列入全国性理论调研课题，为开征物业税打下了坚实的理论基础。3、我国房地产市场日趋成熟，不动产数量已达到一定的规模，尤其是住房私有化已形成普遍现象。据有关部门统计，2004年城镇住房产权私人拥有率已达到了80%，为开征物业税提供了充足稳定的税源。4、《中华人民共和国物权法》（草案）已经出台，明晰了产权关系，国家对不动产将实行统一登记制度，未经登记的将不发生物权效力；严格限制以划拨方式设立建设用地使用权；严格限制农用地转为建设用地；禁止城镇居民在农村购置宅基地等条款都将产生法律效力，为房地产业提供了公平竞争的环境，为物业税的计税基础提供了法律依据。[10] 5、财政部、国家税务总局已在全国六个城市进行了物业税改革试点并已初步取得成效。尤其是根据房屋使用性质的不同采用重置成本法、收益还原法、市场比较法等不同的评估手段确定评估值，并根据模拟评估结果，从税基、税率、税负、税收收入等不同角度开展了数据分析，从物业税的内涵、实质和功能出发，对物业税的纳税人、课税对象、计税依据、税率、起征点、减免规定、管理办法等进行了系统的思考和实践，为改革我国房地产税制，开征物业税提供了有价值的实践参考。6、国际上的成功做法，可供我们结合我国国情予以科学的借鉴，关于物业税的宣传已经广泛进行。7、由于物业税的开征能为地方财政提供稳定的收入，并可发展为地方收入的主要来源，所以各级地方政府已给予了高度关注、重视与支持。8、全国税收征管的软、硬件建设已有足够的能力为开征物业税提供有力的业务和技术支撑。9、我国的房地产税费征收在逐渐清理、规范，资产评估制度也在不断健全，评估机构在不断壮大等都为开征物业税创造了条件。还有一些学者提出类似的观点，认为我国已经进入开征物业税的最适宜的经济时期，理由是：1、我国经济发展，财富增加，为物业税开征提供了雄厚的基础；2、转变经济增长方式和税收增长结构，对开征物业税提出了新的要求；3、城乡间、地区间的财产分配不公，需要运用物业税加大调节力度；4、与社会主义市场经济发展相适应的国家税收体系不健全，需要健全财产税体系；5、与发达国家相比较，目前我国已经进入开征物业税的最好时机。[11]
另有观点认为，作为房地产保有环节的税种，物业税无疑具有抑制需求并遏止投机、投资房产的作用，而目前房价快速上涨的公认原因之一便在于需求刚性。因此，物业税似乎被越来越多的人看作是下一步对房地产进行宏观调控的有力手段。然而，对于这种看法，财政部与国家税务总局方面却并不认同。"设置物业税应该是税收制度的一次完善，主要目的是为地方政府寻找一个稳定的税源，而不是调控房地产。"物业税肯定不会成为进行房地产调控的短期手段。[12] 在2006年1月17日国务院新闻办举行的新闻发布会上，国家税务总局负责人表示，我国物业税开征目前尚不具备条件。他说：开征物业税一是有利于各类企业公平竞争；二是有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题；三是按评估值来征税，能够比较客观地反映房地产的价值和纳税人的承受能力，也有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题；四是有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展。但目前开征物业税需要解决的政策、技术和征管问题还很多。税务总局正在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。[13]
笔者认为国家税务总局的观点不无道理，物业税的开征条件分为主观条件和客观条件两个方面。目前而言，我国是否具备开征物业税的条件，主要取决于是否彻底解决了相关的政策配套、征管技术处理、纳税人心理以及征管权限划分等难题，在物业税的立法调研中，只有就这些问题形成了比较成熟的统一认识，形成了一套系统完善的物业税收理论体系，才能制定出一部科学的物业税法，从而为物业税的开征提供有效的法律保障。
（三）物业税应为地方税还是地方与中央共享税
物业税应为地方税还是地方与中央共享税，目前认识也不统一。
主流观点认为，国外的物业税基本上都是地方税，所以我国的物业税应归入地方税，这是由物业税的特性决定的。物业税的征收对象是不动产，其在空间位置上天然具有地方属性。不动产的贬值、升值与当地经济社会发展以及道路交通和环境保护等建设状况有关，在价值创造上同样具有地方属性。从其他国家和地区的经验看，物业税与经济发展水平的相关性较高，香港、韩国汉城等地来自不动产的税收占地方税收收入的70％。从国内发展趋势看，物业税是具有广阔发展前景的税种。我国正处于加速城市化的阶段，城市化必然带来房地产业的大发展，这意味着物业税的税基在不断扩大。随着我国人均收入跃过1000美元大关，房地产成为消费升级新的热点，这必将推动城市不动产膨胀式的积聚，为物业税提供源源不断的税源。而且，城市交通、文化等基础设施建设的飞跃发展，必将使房地产存量和增量产生不断的升值效应，大大提高物业税的含金量，在税基不变的情况下使税收收入不断增长。反过来，正是因为具有广阔的收入前景，物业税必将对地方政府产生巨大的激励作用，从而推动城市化的进程，推动城市基础设施的建设和发展。因此，应把物业税归入地方税，以充分发挥地方政府组织收入和调节经济的作用。物业税涉及到千家万户，离开了地方政府恐怕难以落实。作为一种地方税，如果地方政府没有积极性，可以想象这个税推行成功的可能性会相当低。在调研中发现，地方政府在物业税问题上，存在一种很矛盾的心态。一方面，他会觉得增加了税源，对税收增加感兴趣；另外一方面，也有很多的担心，担心收取物业税会对投资环境产生负面影响。[14]
但也有学者提出，物业税最好是地方和中央共享税。世界上的大多数国家包括我国，房地产税一般属于地方税。但是税制改革后，中央财政也应该参与物业税的分配，原因有二：1、我国目前还存在着东西部差别、农村和城市的差别，在保持国家平衡发展方面，中央政府要发挥主要职能，而税收调节则是很重要的方面。物业税开征后，这将是一个不小的数目，中央参与分配可以增强中央财政的实力，从而，中央政府可以通过转移支付的方式支持落后地区的发展。2、有利于发挥中央和地方两方面的积极性。物业税的征收贯穿物业的整个保有阶段，因此，征税工作复杂，中央和地方共同征税有利于工作的开展。[15]
笔者认为，物业税应为地方税还是地方与中央共享税，必须考虑中央政府和地方政府税权的合理划分。在税权的纵向分配方面，我国采取了与美国一样的分权模式。美国财政学家马斯格雷夫对分税制的税种结构设计了如下七项标准：1、以收入再分配为目标的累进税应划归中央，因为对收入的再分配应该由中央政府在全国范围内进行调节，实现公平目标应该以全国为疆界；2、作为稳定经济手段的税收应划归中央，而具有周期性稳定特征、收入起伏不大的税收应划归地方，因为稳定经济是全国性的职责，应由中央政府履行；3、地区间分布不均的税源划归中央，否则会引起地方间税收收入不平衡；4、课征于流动性生产要素的税收最好划归中央，否则会引起资源在地区间流动，扭曲资源在地区间的优化配置；5、依附于居住地的税收（如销售税和消费税）较适合划归地方；6、课征于非流动性生产要素的税收最好划归地方，这样不会引起资源在地区间的流动；7、受益性税收及收费对各级政府都适用。[16] 从各国实践看，中央税与地方税的划分，一般遵循以下几条原则：1、具有较强的稳定经济运行和调节分配功能的税种应化归中央政府。2、税基具有较强流动性的税种化归中央政府，税基流动性较弱的税种化归地方政府。3、体现受益原则的税种应化归地方政府，受益程度较弱的税种化归中央政府。4、根据征管效率原则划分中央税和地方税。5、中央税和地方税的划分应使中央和地方都具有稳定的收入来源。[17] 依据上述原则中的第2、3、4、5条原则，物业税的税基流动性较弱，受益性较强，地方政府易于掌握税源和进行监控，税收收入来源稳定，应化归地方政府；但依据其中的第1条原则，物业税具有较强的稳定经济运行功能和调节收入分配功能，似乎也可将其作为地方与中央共享税。笔者认为，物业税具有税源的非流动性，课征的直接受益性，对地方的强依附性，收入相对稳定性，以及对经济发展的适度弹性等地方税特征，其课税对象稳定，不同地方政府的税源易于区分，而且地方政府可以做到对本地区的税源实行严格监控，既实现税收公平，又提高税收征收率，同时其收入主要用于为本地区提供公共服务，负担与受益的对应关系比较明确，因此是比较理想的地方税税种。诚如"鹅毛理论" [18]所示：税权的划分不是一般的科学，它在很大程度上更是一门艺术。[19] 从中央与地方存在的税收博弈关系看，对来自不动产的收入，多年以来中央与地方一直在不规范的形式下博弈，开征物业税绝不能减少地方政府税收努力的程度，不能忽视公平和效率双重价值，因此，将物业税化归地方政府更为合适一些。
（四）物业税应实行单一比例税率还是累进税率
物业税是实行单一比例税率还是累进税率也是目前业内争议的焦点，特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。有业内人士认为，对豪宅应按照比普通住宅更高的税率征收，才能体现社会"公平"。对此，也有不同意见，认为物业税应实行"一刀切"的固定税率。[20] 应该说，固定税率和累进税率各有长短。固定税率简便易行，征税成本较低，税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方面有局限性；而累进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性，但累进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距若过高过猛，则容易打击纳税人的生产经营积极性。因此，笔者认为，物业税采取固定比例税率更为适宜一些。其理由是，房屋的占地面积是固定的，房价的高低已经体现了地价的高低，所以不论是豪宅还是普通住宅，按照统一税率征收就可以体现"公平"，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。同样道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响，因为各地不同的房价已经体现了地域差异。物业税改革的一个重要目标是改变现行房地产税与房地产价值脱节的现状，若将物业税税率设计为固定税率，税收只与不动产面积有关而与其价值无关，则与物业税改革目标相悖。因此，不宜采用固定税率。累进性税率也不是物业税税率的可行选择，因为开征物业税在置业方面的政策效果应是鼓励置业，而不是对置业和房地产市场发展起限制性作用，因此也不宜采用累进税率。考虑到这些情况，我国物业税税率的理想类型应为比例税率。[21] 美国物业税的税率大概是按照每年缴纳房价的0.8%-1.2%计算，例如，一座10万美元的房子一年要缴纳1000美元的物业税。而我国与美国不同的是，土地实行公有制，房屋购买人只对土地拥有使用权，而没有所有权，所以我国物业税税率的确定不能完全参照外国，还需要根据采集到的信息进行研究才能确定。[22]
（五）国有土地使用权出让金应否保留
在物业税开征后的税费调整问题上，物业税是否取代土地出让金成为最具争议的问题。支持物业税取代土地出让金的观点认为，土地出让金的一次性支付，是目前房地产价格过高的重要原因，如将其放在房地产持有阶段并按年并入物业税，房价就会因为房地产开发成本的减少而下降。目前，我国地价及税、费三大项成本约占房地产总成本的50%左右，而发达国家一般占20%左右，根据对相关的税收和费用分析，可以将房产税、城市房地产税、土地增值税、契税以及土地出让金合并，统一征收物业税。[23] 而反对物业税取代土地出让金的观点认为，土地出让金与物业税是两个性质不同的经济范畴，税是公共分配范畴，地价是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。如果取代，将会产生很大的负面效应，如降低行业门槛，导致房地产市场更为混乱；减少当期的地方财政收入，影响城市各项建设；滋生腐败，降低土地资源配置效率等。[24] 因此，将土地出让金并入物业税统一征收是不可行的。[25] 笔者认为，开征物业税，国有土地使用权出让金可以保留，但必须进行改革。我国的土地制度实行的是所有权与使用权相分离，土地使用者有偿使用土地的制度。国有土地使用权出让金是国家作为所有权人让渡土地使用权应当取得的对价，体现自愿、公平、等价有偿的原则，其与税收的性质截然不同。当前国家把土地作为加强宏观调控的重要手段之一，如果取消土地有偿使用制度，而用物业税取而代之，不仅缺乏法理基础，而且会使土地的宏观调控作用难以发挥，可能会造成房地产业一定程度上的混乱，不利于房地产业的健康稳定发展。为了避免地方政府的短期行为，可考虑将土地出让金从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确。通过这种办法，原来一次性支付的土地出让金就得以在一段时间内按一定比例进行分摊，这样，与一次性土地批租制度相反，地方政府无法在短期内得到全部土地出让金，从而降低了地方政府过度批地的激励，也使得地方政府拼命上工业项目的过高热情得以降温。[26]
三、我国开征物业税的必要性分析
我国现行的不动产税费制度亟需改革，这已成为一种社会共识，并在党和国家的大政方针中得以明确。开征物业税的理论依据主要有四个：一是从财政收入角度来说，开征物业税的目的在于获取财政收入。二是从资源配置角度来说，物业税的开征将加大房地产的持有成本，从而激励其所有者关注房地产的有效利用。三是从财富分配角度来说，对房地产开征物业税可以起到重新分配社会财富、缓解社会财富分配不均的作用。四是从受益者角度来说，房地产作为一种私人财产，政府的产权保护保证了其安全，政府进行地方公共设施建设提升了其价值，政府理应从这种公共服务中得到一定的回报。[27] 笔者认为，开征物业税有利于进一步优化我国现行税制，其必要性主要表现在以下四个方面：
（一）开征物业税是增加政府财政收入和增强地方政府调控经济能力的需要
税收是政府实施宏观经济调控的重要手段。在支出责任既定的条件下，税收划分是确定中央和地方财力，以及中央对地方转移支付规模和转移支付办法的重要依据。现行的中央税和地方税划分，地方税没有独立的主体税种，不利于保证地方税的稳定增长。现行地方税种绝大多数是零散的小税种，不能形成一个完整的体系和提供稳定、充足的收入，而且越往下越无税可分，也导致地方对中央税收返还及补助的过分依赖，使地方收入的增长越来越依靠一些非税收入，导致地方政府收入行为和收入形式的不规范。从理论上看，税制优化首先要从能够取得适当规模的税收收入出发，在税种、税基宽窄、税率确定以及税收征管等方面的选择上，都要考虑到所要实施的税制能够保证政府收入目标的实现。从我国实际情况看，在地方税体系中，受益性税收的缺位与我国当前经济发展的现状极不适应。例如，我国目前的城市维护建设税，还不是完整意义上的受益课税，其课征也存在诸多不规范之处。目前许多公用事业以及一些具有外在利益的经济活动补偿严重不足，而地方政府财力有限，难以提供更多的资金支持，从而在一定程度上抑制了这些事业的发展。与此同时，一些行政性收费既不规范，法律约束力又弱，结果常常导致乱收费的蔓延，因此我国受益课税亟待建立。我国地域辽阔，各地区的经济发展存在着较大的差异。地方缺乏必要的税权，是造成地方政府过分依赖非税收入的重要原因，而且容易造成税收征管脱法行为的发生，破坏税法的严肃性。总之，我国地方税主体税种结构失衡，辅助税种设置不合理，使得税收的功能弱化，直接导致地方政府收入不足，调控能力降低。如前文所述，物业税是比较典型的地方税，可以成为地方税体系中的主体税种。开征物业税，借以增加地方政府的财政收入，增强地方政府的调控能力，应是我国税制改革的理性选择。
（二）开征物业税是合理配置房地产资源以促进房地产市场发展的需要
在市场经济国家，税制优化应在充分发挥市场在资源配置的基础性作用的同时，使税收具有恰当的激励机制和制约机制，能够矫正市场的扭曲，优化资源的配置，为经济稳定和经济增长提供推动力。现行的分税办法已经产生了税收对资源配置的扭曲作用。许多地方将有限的发展资金投向房地产、宾馆饭店、豪华娱乐设施等缴纳营业税的产业和行业，这不仅产生了税收对产业发展的新的误导作用，而且由此很容易使本已扭曲的产业结构不仅得不到调整，反而会产生新的产业结构失衡。我国房地产市场正处于培育和调整阶段，目前大多数有关房地产的税费都集中在房地产的开发环节，而在房地产保有环节课征的税费很少。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公状况，对房地产市场的健康发展设置了障碍，主要表现在：一方面，房地产交易环节的税费过于集中，势必会提高所建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，这种高价格在偏离建设成本，超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，制约市场正常的生产和再生产过程；另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，与此形成鲜明对比的是进入市场流通的土地在流转和交易时承受过高税负，这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，而且直接阻碍了划拨土地步入市场的进程，使土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日益严重。因此，开征物业税，将课征环节转移到保有阶段，可以从根本上改变现行房地产税费制度的不适应性，具有自动熨平经济周期的作用，避免经济有大的波动，合理配置资源，促进房地产市场的稳步发展。
（三）开征物业税是降低纳税成本和实现社会公平的需要
促进收入公平分配是政府的重要政策目标。特别是在市场经济条件下，市场的自由竞争必然会带来收入分配差距的拉大，而收入的公平分配是保证社会经济稳定的必要条件。要实现收入公平分配，政府可以采取多种政策手段，税收是其中的重要手段之一。税制优化应将一切经济行为纳入税收的征收范围，既体现纵向公平又体现横向公平，使各市场主体在公平的环境中进行竞争，避免社会成员的收入差距过分悬殊，使税收制度能够配合财政转移支付制度，实现政府的社会公平目标。从纳税人角度看，纳税人追求的是在一定条件下尽可能少的纳税或者不纳税。纳税人作为市场经济主体，其经济行为的主要目的就是追求自身利益的最大化，税负过重对纳税人的生产经营活动和生活消费都会带来诸多不利影响。对于政府来说，在拓宽税基的前提下，应当考虑纳税人的轻税愿望，将税负限定在纳税人可以承受的幅度内。轻税并不必然减少政府收入，相反可能增加政府收入。现代税收理论认为，纳税实际上是对纳税人正常经营活动的一种干扰，这种干扰实际上越少越好。因此，纳税方式、纳税方法过于复杂，纳税成本过高，均不利于增强纳税人的积极性，那样会增加纳税人时间、精力以及经济负担。房地产税制改革，必须考虑轻税以及降低纳税成本问题，而且要体现税收的纵向和横向公平，其中横向公平是形式意义上的公平，纵向公平是实质意义上的公平。这两种公平不但应放在代内的框架内考察，而且代际公平理应受到更多的关注。开征物业税，对纳税人不动产进行征税，有利于降低房地产税收的纳税成本，并缓解目前社会因财产占有不均而导致的贫富差距拉大趋势。
（四）开征物业税是优化房地产税制并提高税收征管效率的需要
我国税制改革的过程，就是税制不断适应新的形势发展要求而不断优化和创新的过程。效率是税制优化的目标之一。1981年时任国际货币基金组织财政事务主任的维托o坦兹通过对大多数发展中国家和发达国家税制演进过程的分析，提出了衡量有效税制的质量特征。他指出，不论一国的税制结构如何，要使它的税制更为有效，就必须要求：高的集中性指标（通常由3个或4个主要税种或税率所产生的税收收入占税收总收入的比例来反映集中性指标）、低的分散性指标（由小税种占税收总收入的平均份额计算得出）、低的税基侵蚀指标、低的征收滞后、低的从量性指标、高的客观性指标、适当的罚则、低的征收成本。[28] 这一概括相当精辟，因为，税制的集中程度越高，税制的透明度也就越高，对于税收管理来说也就越容易；而且，税收中应尽可能少的保留从量税，从量税收入占税收总收入的比重越高，税收总收入受通货膨胀的负面影响也就越大。目前我国的房地产税制中，房产税、城镇土地使用税和城市房地产税等，只是体现一种内外有别的税收政策，而内外两套税制在使房地产税制复杂化的同时，也不符合税收公平的原则和WTO要求的国民待遇原则。可以说，当前我国主体税种结构的失衡，并不在于流转税（主要是增值税）的强大，也不在于财政收入对流转税的依赖，而在于所得税和财产税的弱小，在于各税种之间缺乏必要的内在协调，在于房地产税制改革的滞后。同时，有效的税收征管是税制得以顺利实施，税收政策目标得以实现的保障。开征物业税，不但可以使现行房地产税制得到优化，而且便于征管中的具体操作和实施，在合并税种后能够提高税收征管的效率。
四、世界主要发达国家与我国港澳地区的物业税比较研究[29]
综观各国税制，凡是实行中央与地方分税制的国家，物业税基本上划归地方，构成地方税收的主体税种。[30]
从美国物业税的征收情况看，美国各州都对不动产征收财产税，大多数州对动产征税。美国各州对财产税等各种地方税有独立的立法权，州政府和地方政府都有征收财产税的权力。财产税是一个高度分散的税种，征税的权力一般授予县、市、镇、学区和特区等众多地方政府和地方性机构。这些地方政府和机构共同分享财产税的收入，并把财产税作为其主要的收入来源。[31] 在美国，物业税是各地方政府[32]财政资金的支柱性来源。近一个世纪以来，物业税收入在美国各级政府收入中扮演的角色发生了明显的变化。1902年，物业税收入在州政府财政收入中占45％，在州和地方的共同财政收入中占68％，在联邦政府、州政府、地方政府三级共有的联合财政收入中占42％。但是在1992年，该项收入在州政府财政收入中只占1.2％，在州和地方政府共同的财政收入中占18％，在三级共有的联合财政收入中占8％。[33] 可见，美国的物业税收入与其它税项相比，重要程度有所下降，但在地方政府收入中，仍然占有重要的地位。
在加拿大，物业税主要作为地方税种由市政府征收，市政当局在确定税率及应税额上具有权限，因此，即便是在同一个省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。例如，多伦多（Toronto）辖下各市区的物业税按照物业的性质，就规定有不同的税率。其中，对住宅用地（residential）征收的物业税率各市中最低的多伦多市为1.10％，而最高的库陵伍德（Collingwood）市为1.73％；对商住两用房用地（multi-residential）征收的物业税率各市则从1.45％到3.30％不等；对商业用地（commercial occupied）的物业税率在皮可凌（Pickering）市只有1.08％，而在Toronto市则高达5.31％；对工业用地（industrial occupied）的物业税率的差异同样也很明显，皮可凌市只有1.65％，而Toronto市则可以达到7.14％。[34] 此外，对物业税的应税额计算方式一般需由市议会通过方可执行。例如，温哥华市议会决定2001年的物业税通过采用"平均三年地价"（3-year land averaging）来计算，即1999年、2000年及2001年三年的平均土地评估价格，再加2001年物业评估升值价格（assessed property improvement value），乘以税率，就是该年度的物业税。
日本从1991年起为了公平土地所有者及其它形式财产所有者之间的税负，引入了土地价值税（the land value tax）。凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。但1998年之后，强制征收土地价值税的措施已暂停。在日本，物业税（property）也是作为地方税由市政当局征收。应税对象是土地、房屋及应折旧资产（depreciable assets）。汽车及其它轻便交通工具因单列入其它税种，免于征收物业税。物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其它在应税土地清册（tax cadastre）上注明的资产的价值。土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。对住宅占地，不足200平方米的按照其实际占用面积的1/6课税，超过200平米的按照其实际占用面积的1/3课税；1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的，地基面积在50平方米到280平方米之间的住宅，前三年享受物业税减半的优惠；1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的，地基面积在50平米到280平方米之间的三层以上的防火住宅建筑（fire-proof residential buildings），可享受前五年物业税减半的优惠。德国在1995～1997 年之间征收过物业税。但宪法法庭（constitutional court）认为，针对物业及不动产评估出的税基太薄，以致课税额太低，所以该税种在1997年被废除。但是这样一来，对各类资产平等对待的原则就被破坏了。当时德国政府废除物业税的做法也常为后人所诟病，事实上，更合理的做法是对财产和不动产进行更符合实际情况的评估，以得到一个相对真实和公平的税基。德国社会财富分配在上个世纪90 年代尤为不均，因此，在德国，社会公正是重新开征物业税的重要理由。此外，以比重计，20世纪90年代德国征收物业税收入也只占到全部税收的2.8％，远低于其它国家的这一比重，在美国、英国和日本这个比重都超过10％。因此，重新征收物业税也不会使德国物业投资环境相对其它国家处于劣势，德国政府重新征收物业税的可能是存在的。
英国没有物业税（property tax）这一税种，但其家庭税（council tax）与美国、日本等国的物业税相类似。该税种也是由居住地的地方政府征收，由城市（the city）、郡（the county）、片区（the police）三级分享，根据住所的价值计税，最低税率一般在1.1％左右。该项税种不仅对物业所有者征收，对租用该物业的人同样要征收。该税实行累退税制，对较贵的物业征收的税额虽然增加，但税率却是降低的。
我国的香港和澳门特别行政区都征收物业税，主要是对业主来自物业的收入（如租金）征税。其中香港规定对土地和楼宇的业主征收物业税，税率在15％左右，2004年略有增加，为16％，如果业主当年没有从物业获得租金收入，则不需缴纳物业税。澳门特别行政区对实得租金课以16％的物业税，如果没有实得租金，则由官方评估后租金按10％的物业税率课税。两地都有税收抵免或豁免项，内容不尽相同。自1940年战时税法通过后，香港就开始征收物业税，税率是经评定的应课差饷租值的5%，由业主负担。1947年颁布的《税务条例》中的物业税是根据经评估的应课差饷租值计算，按照当时的标准税率10%征收，并减去20%的宽免额做修缮及各项支出之用。从1983年4月起，物业税应评税值以实际租金为根据，以标准税率计算征收。1988课税年度的标准税率是15.5%，如果没有实际租金收益，就不须缴付物业税。从1995/1996课税年度起，物业税标准税率调整为15%，2003/2004课税年度又恢复至15.5%，2004/2005课税年度物业税的税率调至16%。在香港，物业税是向在本港拥有土地和/或楼宇的业主，按照每一课税年度土地和/或楼宇的应评税净值，以标准税率计算和征收的一种税。物业税的应评税值是根据为换取物业的使用权而付予业主的实际租金收入而确定的。1983年4月以前，应评税值是估计方式，法定扣除额是应评税值的20%；1983年4月以后，应评税值改为按照实际所收租金计算，在减去法定扣除额后，便是"应评税净值"，法定扣除额是应评税值减去业主已缴付的差饷额后剩余的20%（作为修葺支出）。（差饷是政府向业主收的税项之一，用以弥补政府机关对楼宇及其环境提供服务的支出，如治安费、清洁费等）。香港物业税的特点主要表现为：1、物业税的纳税人是土地和/或楼宇的所有者。2、物业税的课税对象是土地和/或楼宇，而不是其他财产。相对于其他国家而言，香港物业税的征税范围明显偏小。3、物业税的计税依据是土地和/或楼宇的租赁净收入--应评税净值，即以房屋租金收入减去业主已缴纳的差饷后，扣除20%的修葺支出免税额的余额作为物业税的计税依据。4、物业税的适用税率为标准税率15%。5、现时物业税的计算方法是按每年租金收入减去20％作为修葺及支出后，再以15％计算。按照这种税率，目前售价为50万左右的房子，在开征物业税以后估计房价可以降低20％，也就是售40万元，假设这套房子每月租金3000元，每年应税额为3000×12×（1－20％）＝28800元，按 照15％的税率，物业税每年要交28800×15％＝4320元。按照香港税务条例规定和有关法例规定，下列项目可免税或减税：（1）租金无法收回的房屋；（2）政府物业；（3）商业楼宇；（4）业主自住楼宇；（5）闲置物业；（6）某些祖传房屋。在澳门，物业税由政府对业主实得或由官方估计的租金（倘若物业没有租出去）分别征收16％或10％的物业税。按照这种税率，目前售价为50万元左右的房子，在开征物业税以后，估计房价降低20％，也就是售40万元。假设这套房子每月租金3000元，那么每年物业税的应税总额为3000×12＝36000元，如果房子已经出租，按照16％的税率，每年的物业税就是36000×16％＝5760元，如果房子没租出去，就按照10％的税率，物业税为36000×10％＝3600元。
其余一些国家，像墨西哥、俄罗斯、法国、意大利、西班牙、葡萄牙、罗马尼亚、巴西、日本、韩国、泰国、马来西亚、阿根廷、智利、南非、利比里亚、印度、坦桑尼亚等国均对不动产征收土地税或财产税。巴西的土地税以一定的土地面积为征税单位，根据当地的土地价格确定土地的计税价格，税率为0.2％～3.5％。俄罗斯除了对农用地征收土地税外，还对使用森林资源开征林业税。韩国对所有者自己耕作的农田和同一家族的不同家庭拥有的森林、田地按土地估价管理部门估价的土地市场价值或租金价值的0.1％征收土地综合税，标准面积的牧场按0.3％征税，超过标准面积的各类土地按5％征税。
从前面各国和地区的情况可以看到，狭义的物业税一般而言具有如下特征：（1）它是对土地及（或）其上之不动产等物业征收的从价税；（2）该税一般由业主申报并缴纳；（3）属于地方税，由当地的地方政府予以课税。但是在对物业税的具体设置上，各国并不相同。一些国家不设置一般财产税，单独设置物业税；另一些国家不单独设置物业税，对物业按照一般财产税征收；还有些国家在征收一般财产税的同时，又另行设置物业税。除对不动产征收物业税外，各国对居民（公司或个人）持有的商业用途的动产如证券也征收广义上的物业税（财产税）。总的来说，除个别国家外，西方各国财产税收入占国民收入(national income)的比重一般在5％左右，占一国全部税收的比重一般在10％以上，其作为主体税种在国家实施收入调节过程中能起着不可忽视的作用。
物业（房地产）作为私有财产，对其征收的税收一直是世界各国税收的重要组成部分，发达的市场经济国家实行中央与地方分享税制，房地产税基本上归入地方税体系，地方税体系的核心是房地产税。如美国，美国地方政府收入以一般财产税（主要是房地产税）为主，一般财产税占联邦和地方政府税收总额的11%，占地方政府全部税收收入的75%左右。世界各国对房地产的课税主要分为三大体系：一是对转让房地产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，采取比例税率或累进税率进行征收，如埃及、葡萄牙、希腊等国征收的不动产转让税；二是对保有房地产进行课税，多以房地产评估或评税值为计税依据，采取比例或累进税率进行征收，如美国、德国、巴拿马等国的财产税；三是对转让房地产的收益征税，类似我国的所得税和土地增值税，以所得额或收益额为计税依据，多采用累进税率进行课征，如巴西、意大利。由于历史、文化、国情以及经济调控目标各异，各国在房地产税制方面也有许多不同之处，但大多数国家都很重视在房地产保有阶段征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，这样的税种结构较大鼓励了不动产的流动，刺激了土地的经济供给。高额的保有房地产税率可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动，这既有利于繁荣房地产市场，又可以推动房地产要素的优化配置。
五、从国际范围物业税的类型看物业税的立法模式
（一）物业税的两大类型
在房地产保有阶段，目前世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和特别财产税：
1、一般财产税。即将房地产税纳入一般财产中，对纳税人的全部财产进行综合课征的财产税，实行的国家主要有美国、德国、加拿大、英国、荷兰、瑞士、丹麦、挪威等。以美国为例，美国的课征范围不是所有财产，而是有选择的财产项目，主要是对不动产和营业性动产课税，其中最主要是房地产，拥有房地产财产的自然人和法人为纳税义务人，计税依据为财产的核定价值，各州税率不一 ，财产核定价值通常基于但并不一定等于其市价。通常，美地方政府评税师每年都要重新核定房地产价值，房地产估价在税收上的运用称为房地产评税，是税收征管中的一种技术手段，评估对象包括所有应纳税房地产，这种评估称为群体房地产评估（Mass Appraisal），20世纪70年代以来，美国开始运用MRA（Multiple Regression Analysis）方法来评估群体房地产，这一方法基于市场比较法和回归分析来建立各地区模型，从而进一步确定不同特征物业价值，这不仅保证了评税准确性，而且大大提高了评税效率。
2、特别财产税。即将房产和土地单独或者合并课征的财产税。目前对房地产征收特别财产税的国家，其征收的税种主要有三种：对房产征收的房产税；对土地征收的土地税；对房产和土地一起征收的房地产税或不动产税。在日本、巴西、芬兰等国，对房地产征收的是不动产税。以日本为例，在日本不动产税通常被称为固定资产税，基本上由市町村地方政府征收，纳税义务人为法律意义上的房屋产权所有者，未向有关公共部门办理产权登记的实际房屋所有人也属此类纳税人，税率根据房地产的地理位置确定，幅度1.4% -2.1%。一般财产税和个别财产税作为物业税的两种不同形态，各有所长，不同国家只所以作出了不同选择，与其税制结构、税收征管、税收环境以及纳税意识等的不同是分不开的。
（二）物业税的立法模式及其衍变
物业税在不同国家和地区的名称有所不同，但征税客体都是土地和房屋。与物业税类型一致，物业税的立法模式也有两种形态，即一般财产税立法模式和特别财产税立法模式。
1、一般财产税立法模式
一般财产税立法模式的构建，是围绕着动产和不动产而展开的，该税制的立法理念和征管方式与纯粹的不动产税制有很大不同。一般财产税立法模式较为公平，因为其将纳税人所有的财产包括动产和不动产综合起来进行评估，然后按不同的税率予以课征，这样不同的纳税人会因为拥有财产数量的不同而适用不同的税率，负担不同的税收。采一般财产税的国家和地区，其税收征管制度比较先进，尤其是配套制度的建设较为完备。该模式要求征税机关必须具有及时监控财产流向的能力。因此，一般只有税收征管水平较高、财产登记制度和流通制度较为完备、国民纳税意识强的国家，才会选择该种立法模式。
2、特别财产税立法模式
特别财产税立法模式与一般财产税立法模式相比，其在价值目标上，公平性要弱于后者。但这种比较是相对的，因为同时就技术层面而言，特别财产税立法模式对征管技术的要求要明显低于后者。从实践上看，因对土地和房屋之间关系的不同处理，该模式又衍生出三种不同的子模式：
（1）房产税附属于土地税的立法模式。这种模式盛行于租税历史的早期。如我国周代征收的廛布就是房屋税的起源。廛布是当时课征的土地税一部分，对三种房屋征收。早期的房产与土地的关系非常密切，房产税与土地税一并征收未加分开，原因在于当时的生产力水平比较低下，土地所有者承担土地税就已经不堪重负，况且房产交易量小，房产税的财政意义完全可以忽略不计。这种立法模式虽已逐渐淡出历史舞台，但直至今日仍有国家使用。如泰国的土地税就包括对房产和房产占用的土地征收的房地产税，以及对所有土地征收的地方发展税。
（2）房产税与土地税分别立法模式。自17世纪开始，随着经济的发展和社会人口的增加，房产的需求量越来越大，于是土地所有者把土地以各种各样的方式出让或批租，让有能力的开发商进行房屋开发以满足人们对房产的需求。房地产作为现代社会的高附加值产业，其对国民经济的影响已不可同日而语。基于国家财政收入和宏观调控的考虑，房产税就有了与土地税相分离的现实基础。这种立法模式构建的一个非常重要的基点就是：不能增加纳税人的税负，否则就会招致纳税人的不满。
（3）房产税与土地税混合分离制的立法模式。这种模式就是把房屋、土地和其他不动产合并课征不动产税，又称物业税。在各国和地区的税收征收体系中，有以不动产为单一的课税对象，采用一致税率的类型，这是纯粹的混合制，如我国香港特别行政区的物业税；也有对不动产的不同类别分别规定征收方法和税率的不动产税类型，这又称混合分离制，如新加坡、巴西等国的不动产税。混合分离税制具体制度构建的要义是：不同财产门类如房屋、土地和其他建筑物都归于一个统一的税名之下，但税法构成要素可按不同的财产类别分别予以规定。房屋和土地混合分离立法模式的优势在于：税种统一，便于征管；纳税人的税收负担便于测算，较好地避免了重复征税。[35]
六、我国物业税立法中应重点注意的问题
及时制定专门的《物业税法》，适时开征物业税已经成为新时期我国税制优化的必然选择。前述国外以及我国港澳地区的物业税收立法实践，为制定适合我国国情的物业税法提供了重要的参考价值。物业税作为财产税，其历史悠久，是一个比商品税和所得税都要古老的税种。然而其在各国的税收体系中并不占主导地位，仅是一个与商品税和所得税相配合的辅助性税种，是地方政府财政收入的主要来源。需要强调的是，我国的物业税改革，旨在优化现有财产税制，解决房地产税收领域中存在的诸多问题，如税法不统一、税种欠科学、税制繁复以及内外有别等。因此笔者认为，我国的物业税立法必须重点注意以下问题：
（一）立法模式的理性选择
我国现行不动产税制采用的是特别财产税模式下的房产税与土地税分别立法的模式。从该模式实施的客观效果看，由于内外有别、税种繁杂、收入规模过小及征收效率较低等，因此已难以适应房地产业的发展需要。笔者认为，我国未来物业税立法模式的理性选择是，改采特别财产税立法模式下的房产税与土地税的混合分离制。按照这种模式，物业税在全国统一税名，其税目设计中要把房产税和土地税具体分开，规定不同的税率以及税收优惠措施等，从而避免重复征税，减少税法之间的冲突，提高国家宏观调控的效能，增加地方的财政收入。具体而言，选择混合分离税制的最大优点在于：一是税名统一，这是我国税法统一的形式要件；二是房地产市场统一适用物业税，取消一些干预性较强的税种，让市场规则充分发挥其资源配置的基础性作用，可减少国家干预带来的资源损耗；三是由于税种的整合，纳税人的税负容易测算，可以避免重复征税，便于纳税人遵守；四是税费关系明晰。[36] 开征物业税，必须要对房地产市场相关税费进行彻底清理，使税收政策与房地产市场发展规则相匹配，以实现房地产市场的真正繁荣。之所以说混合分离制是我国物业税立法模式的理性选择，这是基于对我国税务机关现有税收征管水平以及公民和企业纳税意识的恰当定位所得出的必然结论。1994年以来，为了适应社会主义市场经济体制改革的需要，在国务院领导下，我国税务系统先后进行了税收制度改革、税收征管改革和税务机构改革，基本实现了统一税法、公平税负、简化税制、合理分权的目标，取消对不同所有制经济成分的差别税收待遇，开始实行依法治税。从世界范围看，由于一般财产税制是对纳税人的所有动产和不动产合并起来征税，因此对税务机关的税收征管水平和公民、企业的纳税意识要求很高，对信用制度建设的要求更高。在一般财产税制中，如果税务机关不能及时监测到纳税人财产的变动情况，而纳税人本人又怠于进行纳税申报，则偷、漏税的发生便成为司空见惯的事情，税法的刚性将被践踏殆尽。客观地说，我国现在并不具备采用一般财产税立法模式的条件。相反，房屋和土地作为不动产，二者关系紧密，将二者合并课征特别财产税则是可行的，其有利于简化税制，加强征收，节省征收费用。更重要的是，采用混合分离制的特别财产税模式，物业税的征管机关实现了统一，税务机关将成为惟一的征管机关，这样会有效消除当前因"征"出多门所带来的征管效率低下的弊端。因此，从我国的实际情况看，采用特别财产税制立法模式是明智而务实的选择。
（二）与现行税制的衔接和过渡安排
物业税的开征，既涉及到众多的政府管理部门利益，也涉及到经济发展水平各异的各地地方政府利益，更涉及到贫富差别悬殊的千家万户利益。如何妥善处理现在已购房屋的纳税人的税负协调问题，显然是物业税立法中不可回避的关键问题之一。从实践看，大多数购房者在已支付的房价中已经按照现行税法一次性交纳了多年的土地税费，而物业税一旦开征，如果再对所有的房地产一律按新法征税，则对已经购房者而言不免显失公平，导致重复征税。可以说，过渡时期纳税人的税负安排是物业税开征所面临的最大难题。笔者认为，在物业税制的法律构建上必须注意两个问题：其一，对不同的纳税人和征税客体要采取区别对待的原则。换言之，对已纳税的纳税人和物业税开征后的纳税人要区别开来，对老房和新房要采取不同的税率和征税方法。这实际上是税法上纵向公平原则的题中应有之义；其二，在税法构成要素中要规定比较灵活的税收减免措施，如对城镇低收入者和农民按一定标准实施相应的减免优惠，从而使不同的纳税人税收负担趋向公平。如何妥善处理部门利益保护和地方利益保护问题，同样是物业税立法中需要引起重视的关键问题之一。开征物业税涉及到多个部门的切身利益，不但要取消数十种收费，切断相当多的部门的财源，而且要精简合并一些税种，对税务机关也会产生直接影响。因此，在部门保护主义和地方保护主义尚未解决的情况下开征物业税是困难的，而且这种困难是客观的、现实的，在这些部门和地方中如果未形成统一认识，未采取一致行动则显然不会产生好的效果。笔者认为，就中央政府而言，应该审时度势，坚决果断，统一认识，不受来自不同部门和地方政府的干扰，尽力克服困难，为物业税的开征创造积极条件，应在一些省市先行试点的基础上，及时总结经验教训，制定出科学、系统、全面而公平的《物业税法》，在全国范围统一推行。另外，现行房地产税收体系囊括了流转税、所得税、资源税、财产税以及行为税各个领域，税收对我国房地产市场的发展进行着多层次的调节，开征物业税，必须同时对房地产开发、流转过程中涉及的营业税、所得税、契税、印花税等税制，积极进行调整和完善，确保其调节作用得到充分发挥。有鉴于此，在当前这样一个经济转型、市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划、分步实施。[37]
（三）课税要素的科学配置
税收法定原则是税法的基本原则之一。该原则要求，税法主体的权利义务必须由法律加以规定，税法的各类构成要素都必须且只能由法律予以明确规定；征纳主体的权利义务只以法律规定为依据，没有法律依据，任何主体不能征税或减免税收。这一原则是现代民主与法治原则在税收关系中的集中体现。[38] 税收法定原则具体包括以下三个原则，即课税要素法定原则、课税要素明确原则和依法稽征原则。[39] 物业税立法同样要贯彻税收法定原则。按照该原则，物业税的税法主体、征税客体、计税依据、税目、税率以及税收优惠措施等课税要素必须由《物业税法》作出具体明确的规定，而且相应的立法权应由国家立法机关行使，行政机关未经授权，无权在行政法规或地方性法规中对上述课税要素作出规定。科学配置物业税的课税要素，是制定《物业税法》的核心内容。在征税客体上，现在的争论比较激烈，有的提出应对全部物业征收，也有的提出仅对某些物业征收，这其中又有仅对第二处以上房产征收，仅对经营性房产征收，仅对高档物业征收，仅对城镇房地产征收等不同意见。在物业税起征点问题上，出现了确定物业价值的起征点和确定人均住房面积起征点的不同意见。在确定物业税免征额问题上，分别有确定物业价值的免征额和人均住房面积免征额的不同意见。还有学者建议先恢复对城镇居民自有自用住房征税，待条件成熟时将物业税的征收范围扩大到农村，对房地产实行按评估价值征税，对农用土地则按土地等级和面积征税等观点。[40] 这些意见尽管各有其道理，但笔者认为，物业税的课税要素配置应本着"少税种、宽税基、低税率"的原则来设计，在拓宽税基的同时，要注意保障民众特别是低收入阶层的利益。因此，以征税对象为例，笔者对所谓的"物业税征税范围的确定应遵循扩大征税范围的总体方向，将农村、不属于提供社会公共产品的事业单位用房以及居民自用住房纳入征税范围"[41] 的观点不敢苟同。笔者认为，对居民自住房产暂不宜作为物业税的征税对象。原因是：从纳税人权利保护角度看，国家征税必须有限度，不能触及纳税人维持基本生活的财产，这与我国国民的心理承受能力以及文化历史传统不无关系。我国历史上一直认为"居者有其屋"是天经地义的，并往往把税收与苛政联系起来，现行城市房地产税的征收范围并不包括个人所有非营业用的房产，因此，如果突然开始对这部分房产征税，很容易引起纳税人的抗拒心理。所以开征物业税，应先从经营性房产开始，给国民一段适应期，然后再逐步推广到自住房。再者，物业税应着眼于税源的稳定性和可靠性，应顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力来衡量，经营性房产与纯消费性的居民自住房产性质是完全不同的，前者有收入来源，后者则属于纯支出，在房产升值的情形下，自住房产并不能变现其增值部分。同时，从稳定房地产市场角度看，对自住房产暂不征税也有利于防止市场泡沫的形成，减少房地产市场的投机行为。就物业税的税收优惠来说，可以对以下房地产采取减免税政策：（1）居民所拥有的自住的房产；（2）公共财产；（3）社会弱势群体所拥有的房产；（4）非营利性组织或机构所拥有的主要用于增加公共福利或弱势人群福利的房地产；（5）其他政府鼓励、扶持或保护的不动产。[42]
（四）房地产评估市场的规范发展
物业价值的评估问题是开征物业税面临的最大难题。[43] 在混合分离制的特别财产税立法模式下，物业税的计税依据通常是房地产的市场评估价值。房地产的市场评估价值的正确确定是征收物业税的基础。市场价值不仅可以反映土地和房屋的供求关系，更重要的是，其受周边设施完备程度和业主改良程度的影响很大，反映在税基上要相差很多。因此，开征物业税，政府和私人改善投资环境的动力会大大增强，资源配置的优化程度也会随之提高。笔者认为，是否能低成本、高效率地来确定房地产评估价值是物业税推行中的一个关键问题。因此，在制定《物业税法》时就应对相应的房地产评估机构问题给予充分的重视，以规范房地产评估市场的健康发展。在这一问题上，一种观点认为，应在税务机构内设置房地产评估管理机构。原因是对物业价值的评估主要是为了征收物业税，对物业价值的评估是税款征收过程中派生出来的一项工作，所以税务机关是理所当然的物业评估的主管机关。这个管理模式的主要优点是权责清晰，评税与征税合一，行政效率较高。另一种观点认为，应由房地产部门负责评估。主要优点有：评估信息丰富充分，评估力量大，评估经验丰富。还有一种观点认为，评估应由中介机构来担负。[44] 笔者认为，我国业已建立房地产评估市场，众多的会计师事务所、审计师事务所等评估机构完全可以胜任该项评估工作。在税务机构内部新设房地产评估管理机构或由房地产部门负责评估，不利于房地产评估市场的长远发展，其是否与此项工作有利害关系姑且不论，单就国家重新投入大量的人力、物力和财力来说，其成本之高就已令人乍舌，更不用说对现有评估资源的严重浪费了。有的学者提出，开征物业税初期由税务机关负责评估具备优势，等到时机成熟，评估机构可由中介机构来承担。[45] 对此笔者不敢苟同。物业税的评估因其点多面广等特点导致其具有与其他评估不同的性质，比如评估业务的年度重复性、大量性、普遍性；经济上要求低成本性；时间方面要求具有迅捷性；技术手段要求具有统一性、高效率性；评估结果要求具有一致性等。[46] 笔者认为，制定《物业税法》时，可以通过专门条款对不动产评估机构的资格限制、评估程序、评估结果及有效期、异议程序和法律责任等作出相应规定，以促使房地产评估市场的规范发展。无论是中央政府还是地方政府，不需设立专门的物业税估价机构，政府的主要职责应放在对房地产评估师多层次、多形式的专业教育和培训上，着力培养一批法制观念强、业务技能熟练的职业评估队伍，保证评估结果的公正性和透明性。这里要强调的是，必须建立和完善纳税人对评估结果的异议和监督机制。对于房地产评估机构作出的评估结果，必须在法定期间内告知纳税人，法律应赋予纳税人一定期间内的异议权；评估机构对纳税人的异议应当进行审查，异议成立的，应另行安排评估师重新评估，异议不成立的应及时书面告知。总之，房地产评估市场不应由政府部门进行行政垄断，相反应把公开、公平、有序竞争作为该市场的根本性价值目标。
注释：
[1]毛瀚民，"以土地储备的名义圈地：开发商曲线圈地调查"，载于《第一财经日报》，2006年05月26日。以金地集团为例，该集团是近年来在国内市场上圈地行为最为激进的房地产企业之一。据该报道：金地2004年新增土地储备250.7万平方米，2005年又分别在天津、宁波、北京竞得三块建设用地，共计60.45万平方米。目前金地拥有近700万平方米的土地储备，而年内计划开工的项目仅62.7万平方米。照此速度计算，储备土地够其10年开发。
[2]参见"国家五年内将开征物业税 房价可能因此降四成"，新华网：http://news.china.com/zh_cn/finance/11009723/20051122/12873664.html，2005年11月22日。另见张培娟，"专家称物业税开征会导致房价下降"，中国经济网：http://www.ce.cn/cysc/newfangchan/fczx/200511/29/t20051129_5357090.shtml，2005年11月29日。
[3]参见"开征物业税 房价小幅下降"，载于《地产互动》杂志，2005年4月刊，总第36期。
[4]蒋彦鑫，"城市大户型住宅超过六成"，载于《新京报》，2006年6月19日。
[5]齐雁冰，"物业税导致房价下降可能不会出现"，载于《北京青年报》，2005年4月25日。
[6]博客主人：网评天下，"物业税平抑房价是伪命题"，载于《经营者》，2007年第4期。
[7]参见赵玉伟、杨丽滨，"论我国物业税改革的条件和时机选择"，江苏国税网：http://www.jsgs.gov.cn/Page/NewsDetail.aspx?NewsID=71021&CurrentPage=1，2005年11月19日。
[8]赵玉伟、杨丽滨，"论我国物业税改革的条件和时机选择"，江苏国税网：http://www.jsgs.gov.cn/Page/NewsDetail.aspx?NewsID=71021&CurrentPage=1，2005年11月19日。
[9]即2003年10月14日党的十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。
[10]需要纠正和说明的是，《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日颁布，并自2007年10月1日起施行。该法第二章第一节专门规定了不动产登记制度，而且在现行法律中，《民法通则》、《土地管理法》以及《城市房地产管理法》等均明确规定了不动产登记制度，所以开征物业税所需要的产权明晰的法律依据其实是客观存在的。作者所谓的《草案》只是征求意见稿，并不具有任何法律效力。
[11]傅光明，"浅议开征物业税的条件"，载于《财政监督》，2006年第8期。
[12]李乐、朱紫云，"物业税年内难出台"，载于《中国经营报》，2006年5月19日。
[13]陈二厚、何雨欣，"物业税开征尚不具备条件"，人民网：http://house.people.com.cn/xinwen/060118/article_1540.html，2006年1月18日。
[14]国务院发展研究中心课题组，"物业税推进中的三个问题"，载于《中国发展观察》，2006年第8期。
[15]郜红克，"税法专家徐孟洲：开征物业税要立足于国情"，载于《经济参考报》，2004年3月18日。
[16]转引自国务院发展研究中心课题组，《不动产的税种、税率设计和税收归属的探讨与建议》，载于《中国发展观察》，2006年第8期。
[17]参见岳树民著，《中国税制优化的理论分析》，中国人民大学出版社，2003年2月第1版，第114-115页。
[18]国家征税应当适度，适度的征税曾被比喻为从鹅的身上拔毛，既要拔下一定数量的毛，又不至于让鹅大叫，因而"拔毛"要讲究"艺术"，此即"鹅毛理论"。"鹅毛理论"在国家税权的划分上同样是适用的。
[19]张守文著，《财税法疏议》，北京大学出版社，2005年5月第1版，第75页。
[20]参见国务院发展研究中心课题组，"不动产税的税种、税率设计和税收归属的探讨与建议"，载于《中国发展观察》，2006年第8期。
[21]冯源、古炳玮，"物业税设计问题研究"，载于《经济纵横》，2007年第6期。
[22]参见张培娟，"专家称物业税开征会导致房价下降"，中国经济网：http://www.ce.cn/cysc/newfangchan/fczx/200511/29/t20051129_5357090.shtml，2005年11月29日。
[23]陈平路、饶慧、潘蓉，"物业税制度设计的几点考虑"，载于《税务研究》，2006年第9期。
[24]金晓哲，"物业税 八大焦点夺人耳目"，载于《中国财经报》，2005年12月27日。
[25]陈志勇、姚林，"我国开征物业税的若干思考"，载于《税务研究》，2007年第3期。
[26]北京大学中国经济研究中心宏观组，"物业税改革与地方公共财政"，载于《经济研究》，2006年第3期。
[27]李配春，"对开征物业税的知性研究及理性思考"，江苏国税网，2006年07月16日，http://www.js-n-tax.gov.cn/Page/NewsDetail.aspx?NewsID=87783。
[28]维托o坦兹，"有效税制的质量特征"，载于《税收译丛》，1998年第3期。
[29]本部分内容中，除美国和我国香港、澳门地区外，其余部分吸收了钟伟、冯维江两位同志的研究成果，参见钟伟、冯维江，"物业税征收的国际经验及借鉴研究"，载于《税务研究》，2004年第4期。
[30]兰相洁，"物业税的国际经验及其借鉴"，载于《上海房地》，2007年第5期。
[31]方建国、梁瑞明，"美国财产税的征收办法对我国物业税的借鉴"，载于《税务研究》，2006年第11期。
[32]这里的地方政府一般指县市级别，省州级别的政府一般称作地区政府。下同。
[33]John Joseph Wallis，A History of the Property Tax in America property Taxation and Local Government Finance, published by Lincoln Institute.2000.
[34]http://www.propertytoronto.com/ilenna chinese.html。其中的税率为四舍五入数。
[35]参见黎江虹，"我国物业税立法模式的选择"，载于《法商研究》，2004年第3期。
[36]参见黎江虹，"我国物业税立法模式的选择"，载于《法商研究》，2004年第3期。
[37]李林根，"物业税制建设应当统筹规划分步实施"，载于《涉外税务》，2006年第7期。
[38]徐孟洲主编，《税法学》，中国人民大学出版社，2005年10月第1版，第37页。
[39]张守文著，《税法原理》，北京大学出版社，2001年5月第2版，第30页。
[40]关于物业税的税种、税率问题，国务院发展研究中心物业税改革课题组提出，物业税税制应由两个税种组成，即保有环节的房地产税和流转(交易)环节的契税。对于房地产税的税率设计，该课题组认为，应以房地产市场评估价值为计税依据，由中央设计统一的税率范围，允许各地方(市县级)政府在此范围内自行选择。但考虑到首次开征房地产税时，由于传统思维的影响，纳税人的抵触心理可能较强，因此税率不宜定得过高，这样有利税制改革的推进。该课题组提出，综合考虑居民的承受能力和国际上的一些经验，税率可以设定在0.3%至0.8%之间。该课题组指出，对每个纳税主体应以其拥有的全部房地产价值作为征税对象，对自用和出租不再做区分，以解决出租收入很难捕捉、偷漏税严重的问题。同时，对于不同用途的房地产应适用相同的税率。对于中低收入居民的纳税问题，该课题组提出，免征额和税率的设计要使结果大体符合"二八原则"，即80%的税收来自20%的纳税主体，各地方处于平均居住水平以下的居民不用纳税或只要缴纳很少的税。关于物业税的税收归属问题，该课题组提出了包括两个层面的思路性方案。一方面，省级政府不参与物业税的分配；另一方面，在地级市、区县及县级市、乡镇三级政府之间，考虑以属地化原则为主、地级市与下辖区之间适当分享的办法。对于物业税的征收对象，该课题组指出，从我国目前的不动产税征收和减免情况来看，直接以房地产为征税对象征收的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的生产经营用房产和土地，对统一范围内的非生产经营用房产和土地，以及广大的农村土地、房屋则不征税，因此总体上存在征税范围狭窄、税收优惠范围过大的问题。对此，该课题组提出，从涉及物业税征收对象和纳税主体的改革方向看，我国物业税制改革主要体现为两个范围的扩大：一是将物业税的征税范围由法人扩大到自然人；二是将物业税的征税范围由城镇扩大到乡和农村。该课题组指出，考虑到我国物业税制改革将是一个比较长的过程，应本着先易后难的原则，采取分阶段、分步骤推进的改革策略。改革的大体过程可以分为基础准备、实施物业税改革和完善物业税制要素三个阶段，建议"十一五"时期的改革目标，设定为"在城镇范围内构建统一的物业税制"。参见李佳鹏，"物业税改革课题组：房地产税税率不宜过高"，载于《经济参考报》，2006年05月30日。
[41]冯源、古炳玮，"物业税设计问题研究"，载于《经济纵横》，2007年第6期。
[42]参见丁芸，"论我国财产税制的重构"，载于《税务研究》，2006年第9期。
[43]冯源、古炳玮，"物业税设计问题研究"，载于《经济纵横》，2007年第6期。
[44]傅光明，"论开征物业税的条件是否具备"，载于《经济学消息报》，2006年6月2日。
[45]参见傅光明，"论开征物业税的条件是否具备"，载于《经济学消息报》，2006年6月2日。
[46]参见盛蒲兴、禹正田、陈林，"一个物业税的实施方案--从房地产税改革到物业税税基评估"，载于《中国房地产金融》，2006年第8期。
（本文发表在王晓晔、邱本主编的《经济法学的新发展》，中国社会科学出版社，2008年10月第1版，第263-294页。）
参考资料：
1、陈志勇、姚林，"我国开征物业税的若干思考"，载于《税务研究》，2007年第3期。
2、陈弘，"物业税立法中若干问题研究"，载于《法制与社会》，2007年第3期。
3、方建国、梁瑞明，"美国财产税的征收办法对我国物业税的借鉴"，载于《税务研究》，2006年第11期。
4、国务院发展研究中心课题组，"物业税推进中的三个问题"，载于《中国发展观察》，2006年第8期。
5、夏杰长，《我国开征物业税的效应与时机分析》，《税务研究》，2004年第9期。
6、钟伟、冯维江，"物业税征收的国际经验及借鉴研究"，载于《税务研究》，2004年第4期。
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一、我国房地产税制改革与物业税的提出
（一）我国房地产税制改革的历史回溯
自建国以来，从计划经济到有计划的商品经济，再到社会主义市场经济，房地产税收作为取得财政收入和调节国民经济的一种税收形式和手段，在我国的经济发展中发挥了重要作用。回溯历史，我国房地产税制改革的历史脉络清晰可见：
1、房地产税制的起步（1949年-1956年）。1950年1月，当时的政务院颁布了《全国税政实施要则》，初步统一了全国税收，在其明确的14种税收中，规定对房产税、地产税和印花税分开征收。1950年4月，政务院又颁布了《契税暂行条例》，开始对房地产征收契税，从而使当时的税种总数达到15种。1950年4月颁布《印花税暂行条例》（试行），同年12月正式公布《印花税暂行条例》。1951年8月，政务院又颁布了《城市房地产税暂行条例》，将房产税和地产税合并为城市房地产税。这段时间是新中国历史上的社会主义改造时期，百业待兴，加上房地产本身在当时并非自由交换的商品，因此即使对房地产交易征税，税收对社会经济产生的调整作用并不大。
2、房地产税制的倒退（1956年-1978年）。1956年，社会主义改造初步完成，工商业税制开始改革，根据简化税制的指导方针，1958年将印花税并入工商统一税，不再单独征收，同时把工商税中的所得税改为独立税种，称为工商所得税。随后的二十年中，由于社会经济和法制建设都处于停顿甚至倒退状态，因此1973年工商税制进一步简化，原对国内企业征收的房地产税合并到工商税中统一征收，而城市房地产税只对管理部门、个人和外侨征收。这时的工商税收制度变革，受当时"左"的指导思想影响严重，片面强调合并税种、简化征收办法，使得工商税的性质变得模糊。对房地产税制而言，某种程度上说是一种倒退。
3、房地产税制的调整（1978年-1990年）。党的十一届三中全会后，我国实施改革开放的基本国策，国民经济和法制建设开始全面复兴。在阵痛式的调整中，计划经济体制下制约经济发展和法制建设的桎梏被挣脱，具有中国特色的房地产税制逐渐建立。1983年开始，我国对固定资产投资实行征收建筑税的办法。1984年10月，国务院对国有企业恢复征收停征超过十年的房地产税，并正式将房地产税从城市房地产税中独立出来，更名为房产税和城镇土地使用税。1986年9月，国务院颁布了适用至今的《房产税暂行条例》，规定房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；但对外商投资企业等涉外企业和外籍人员的房产，仍适用1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》。1987年4月国务院颁布《耕地占用税暂行条例》，制止乱占滥用耕地，限制非农业建设占用耕地。1988年7月又颁布了《城镇土地使用税暂行条例》，该税与1987年开征的耕地占用税是相对应的，对合理利用城镇土地，调节土地级差收入发挥了重要作用。1988年8月国务院发布《印花税暂行条例》，印花税又成为一个独立的税种于同年10月1日开征。在这一时期，国家对内外资企业所得税和个人所得税也进行了较大幅度的调整和改革。
4、房地产税制的改革（1990年至今）。在1990年开始的新一轮税制改革中，为了贯彻国家产业政策，控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，1991年5月国务院颁布《固定资产投资方向调节税暂行条例》，同时停征建筑税。1993年12月国务院发布《营业税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》，对转让土地使用权和销售不动产的经营行为征收营业税，对转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物所取得的增值额征收土地增值税。1997年7月国务院发布了新的《契税暂行条例》，并自同年10月1日起施行。在此期间，国家对内外资企业所得税和个人所得税进行了新的合并和调整。2000年起，国家暂停征收固定资产投资方向调节税。
（二）物业税的提出
目前我国针对土地和房屋的税种主要有：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、营业税、所得税、契税以及印花税等。具体而言，这些税收主要集中在以下环节：1、涉及土地使用的税收。包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；2、涉及房屋建设中的税收。包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息；3、涉及企业所得的税收。所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；4、涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、城市房地产税、土地增值税、所得税；5、涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契税；6、涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；7、其他产生合约的印花税等税收。从实践看，随着我国社会主义市场经济体制的建立，计划经济体制下商品化程度不高、交易渠道不畅通的情况渐渐改善。城镇居民住房制度的改革，使房屋的商品属性得以回归，房地产业迅速发展成为国民经济的重要产业之一。尤其近些年来，房地产业的市场化程度越来越高，房地产的稀缺性与恒久性决定了各地房地产的市场价格出现不断走高的趋势。现行房地产税制体系所存在的内外有别、税种复杂、税收收入少、调控作用弱等问题开始暴露出来，并带来诸多矛盾，表现在：一是内外税制不统一，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一致；二是税种繁杂，计税依据差异大，征收管理困难；三是收入规模过小，调控作用不强，不能发挥其主体税种的功能，各地对这些税种的重视程度不够。在税法学界，许多学者认为，开征物业税，能进一步规范并有效地均衡甚至增加国家税收。物业税的早日出台，成为社会公众期待中的一剂良药，通过它国家可以有效加强对房地产业的调控，抑制房价上涨，完善房地产的供应机制以及规范房地产交易行为。其实，我国早在20世纪90年代初，就有学者提出"开征物业税"的尝试性建议，十余年来，学界和业界对物业税的探讨一直未断，2000年后更是进入学术争鸣和理论探讨的高潮，有关物业税的问题逐渐成为众多报纸、杂志等媒体关注的热点和焦点。新的物业税首先要达到的目标，就是统一内外税制，对内外资企事业单位、经济组织和个人一律征收物业税，通过清理，取消所有不合埋、不合法的收费，将属于地价的收费归入地价中，把具有税收性质的收费转为税收，征收环节后移，由开发建设、交易环节承担的税收改为由保有和使用的单位和个人承担，适当扩大税基，公平税负，增加国家税收。
（三）物业税与现行房产税的比较
物业税是对财产的存量征税。所谓对财产的存量征税，即对一定时期的静态财产，按其数量或价值进行征税。这与因财产的转移、变动而课征的所得税、流转税是有区别的，也是物业税与现行同类税种如土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税的根本性区别之所在。以房产税为例，物业税虽然同房产税一样，都属于财产税性质，但从税收要素看，它与现行房产税却有着明显不同，主要表现在：1、纳税人不同。房产税以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人为纳税人，外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税，内外资企业和个人分别适用不同的税收；而物业税则以不动产的所有者或承租人为纳税人，内外资企业和个人将适用同一套物业税制度。2、征税对象不同。房产税以房产为征税对象，这里所说的房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所；而物业税以土地、房屋等不动产为征税对象，不动产是指不能移动、或移动后会引起性质、形状改变的财产，如土地、房屋及附着于土地房屋上不可分离的树木、水暖设备等。3、征税范围不同。房产税以城市、县城、建制镇和工矿区为征税范围，不包括农村；而物业税的征税范围则不以农村为例外。4、征收环节不同。房产税的征收环节在房屋开发建设及交易环节，物业税的开征将使税收的征收环节后移，由开发建设、交易环节承担的税收改为由单位和个人在物业保有阶段承担，也就是说，可能要将开发商建房时缴的一部分税，改由购房者以后每年缴纳。5、纳税期限不同。房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定；而根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此物业税将实行按年缴纳的征收办法。
（四）物业税制改革的基本框架
物业税的开征，意味着对原有房地产税种的替换。我国正处于社会转型过程中，物业税制的改革同样构成了宏观调控法体系的变革，体现着国家税收立法目标和价值的重新定位。从技术层面上看，物业税的开征只是诸多税种的有机整合，但从价值层面上来分析，物业税实际上将成为，政府基于对我国土地和房产资源的分配格局，坚持以市场规则为资源配置的基础方式，通过简化税制来达到调控房地产市场发展和协调各种利益冲突的重要工具。虽然目前我国还没有明确地提出征收物业税的一个具体实施细则和措施，但其基本框架已经明确：1、将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为统一收取的物业税。2、统一内外税制。对内外资企事业单位、经济组织和个人不再适用两套税制，而是统一适用物业税。3、物业税的征税对象为土地、房屋等不动产。土地和房屋总是结合在一起的，房产和地产在价值上常难以区分，土地价值的变化也会带来地上建筑物价值的变化，对土地和房屋分开课税的做法不尽科学，在实际中也难以操作，因此物业税将把不动产作为征税对象。4、物业税的征税范围将扩大到农村。5、物业税以房地产的评估值为计税依据。按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理问题，同时也体现了税收公平。6、物业税的课税环节是房地产的保有阶段。将课征环节转移到保有阶段，不仅可以使收支结构趋向合理，而且可以在一定程度上降低楼价，促进我国房地产业的健康发展，并带动有关相关产业的发展。7、物业税将按年缴纳。8、物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。
二、开征物业税的焦点问题争鸣
目前针对物业税的研究中，理论界和实务界、政府和企业等之间对许多具体问题的认识并不一致，其中不乏形式各异的激烈争论。概括而言，争论的焦点主要集中在以下五个方面：
（一）开征物业税对我国房地产市场发展有利还是有弊
任何事物都具有两面性，物业税也不例外。就其对我国房地产市场发展的影响来讲，开征物业税有利还是有弊，受观察问题的角度限制，实践中产生了两种截然不同的观点。
持赞成观点的人比较乐观，该派认为开征物业税对我国房地产市场发展有利，表现在：1、可以有效遏制土地囤积和商品房投机炒作，从而抑制房价的快速上涨。我国土地资源的开发利用正面临着严峻形势，尽管实行严格的耕地保护制度，经营性用地一律实行"招拍挂"，两年不开发即依法收回土地。但即便如此，现实生活中房地产开发商还是能够曲线拿地并大肆囤积土地，获取巨额的土地增值利润。在目前尚不规范和健全的房地产市场环境中，"炒地"、"炒楼"等房地产过度投机行为甚为流行。公开资料显示，2005年全年，全国房地产百强企业共储备土地面积4亿多平方米。[1] 在全国范围内，廉价的土地正被疯狂争夺、囤积。究其原因，主要是因为近年来房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力开始来自于土地增值，尤其是通过协议转让取得土地增值，土地价格被人为放大。对土地和房产的保有行为征收物业税，开发商囤积土地的成本和风险增加，房产炒家以低买贵卖为盈利模式的投机炒作成本和风险也会增加，同时，物业税的开征可以减少纳税环节，缩短开发时间，降低开发商开发成本，这样从正反两个角度可以抑制房价的快速上涨，促进房价的降低，保持房价的基本稳定。据了解，物业税改革仅就房价看，已有一些人从纯理论上提出了房价下降的最大可能幅度。目前，国内所购的住宅是要把50至70年的税费（包括财产税和地租）一次性交齐，如果改用分期缴付的形式，现在的开发成本就可以大幅度下降。按照这种思路，再根据税费、房地产商利润、建筑成本在房价构成中所占比例，许多人士估计房价将随着物业税的推出应声而落，最大胆的估计降价幅度高达40％，即使最保守的估计也在10％以上。[2] 2、可以引导住房理性消费，促进房地产资源的合理配置，一定程度上解决我国当前房地产市场的结构性矛盾。据"链家"统计资料分析，在商品房的购买人群中有80%以上都是采取银行按揭贷款方式，即使是二手房也有近40%的人最终是通过按揭贷款完成置业。[3] 由于物业税的征收使购房税费从一次性交付分摊到持有年限时间内上缴，很可能会使消费者出现买得起供不起的现象，贷款购房者的后期风险可能加大。开征物业税，增加了房屋在保有阶段的成本，有助于居民在住房消费中避免脱离实际，从而降低购买欲望，提醒居民理性消费，量力而行，注重实用。根据统计显示，目前我国有的城市中，大户型住宅比例达85％以上，一般的城市也达到了60％的比例。[4] 近些年来，我国房地产投资增长和房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。开征物业税，使大户型住宅的税收负担相应增加，在供需规律的作用下，中小户型房屋的开发建设会成为主角，从而有利于实现国家关于90平米以下的房子比例要达到70％的目标，实现对中低收入群体的利益保障。另外，因为纳税负担的客观存在，会促使那些闲置或半闲置的房产资源得到更有效的利用。总之，在理性消费的基础上，市场需求会得到真实反映，会进一步促进房地产市场供求关系的平衡。
相反，持反对观点的人则比较悲观，该派认为开征物业税对我国房地产市场发展并不利，表现在：1、开征物业税可能导致房地产的过度开发，诱使和刺激开发商囤积土地。征收物业税，相关税费会转嫁给消费者，使土地的取得成本降低，开发商的筹资成本和项目开发成本都会下降，房地产业的准入门槛会随之降低。同时，房价下降在一定程度上会刺激购房需求，出现房地产市场供需两旺的局面。受利益驱动，开发商极有可能先抓住土地市场，进行更加疯狂的"圈地"运动。而过度的"圈地"可能会导致开发商的过度开发，制造房地产市场的虚假繁荣，最终造成住房空置率的增高。2、房价下调空间可能被过分夸大，开征物业税房价未必降。中国社科院专家提醒说，人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现，其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。[5] 就目前情况看，我国住房需求十分旺盛，开发商让利空间不会太大，其会变相通过增加住房附加值（如小区绿化、环境美化、物业管理智能化等）措施来稳定现有房价。对此，有人明确提出物业税平抑房价是伪命题。[6] 在市场求大于供的情况下，开发成本的降低，并不一定就意味着房价的降低，消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。在这一过程中，开发商可能是物业税改革最大的受益者，一方面，房地产开发成本降低，缓解了地产企业初期开发资金压力；另一方面，物业税带来的初期房价下降会起到刺激需求的作用。3、房地产市场和金融市场联系紧密，开征物业税可能加大商业银行的房贷风险。物业税的征收可能把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。目前，许多工薪阶层都是采取按揭贷款的方式购房，每月工资除了偿还银行贷款和支付利息外，还要交纳一定的物业管理费。由于物业税会随着房屋价值的提高而增加，这也就意味着，大批家庭经济实力本来不强、只是因为购房门槛降低而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样，随时出现供不起楼、纳不起税的现象，从而增加了商业银行的经营风险。4、从税收收入看，开征物业税可能造成国家建设资金短缺问题。目前，我国国内所购住宅属于把50年至70年的财产税（包括地租和规费）一次性交齐，而其他国家大多采用逐年缴纳的办法。一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为政府进行城市建设的强大资金保障。如果改为在物业保有期内分期按1／50或1／70收取物业税，则政府的财政收入势必会大幅减少。一旦碰到房地产业发展不景气，则政府所收取的物业税难免会随着物业评估价值的减少而相应减少。这样，难免会使政府改善公共服务和城市基础设施的经济能力受到负面影响。
笔者认为，开征物业税对我国房地产市场来说应该是利大于弊。我国目前房地产市场的强劲需求中，很大一部分是投资性需求，所以要控制房地产市场过热，必须有效地降低这部分需求，这就要求我们正确区分房地产的消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策，鼓励消费性需求，抑制投资性需求。物业税的开征不会对房价造成特别大的正负影响，因为物业税是从成本的角度影响价格，而住房价格除了土地的供应，价值规律决定的供求关系外，还决定于居民的收入水平以及由收入水平决定的有效需求。物业税的开征会大幅降低房屋开发成本，平抑房价，引导住房理性消费，从而有利于房地产市场的健康稳定发展。再者，就商业银行的房贷风险而言，是否开征物业税并不是其中的决定性因素，借款人的信用、还款能力以及担保物的价值高低才是问题的关键。就政府的财政收入来说，物业税的特点之一就是改变了原来按物业原值扣除一定比例征收的办法，改按一定年限评估价值进行征收。相对现行模式而言，其税收收入相对稳定，因为在现行模式下，土地价格是对未来几十年土地收益的贴现值进行估计，这样存在着许多不确定性因素，未来收益的折现值有可能被低估。而实行物业税，每届政府收取的是当年的土地收益，不但财政收入相对稳定，而且会避免和减少政府官员因任期届满而出现滥用土地的短期行为危险。
（二）我国目前开征物业税的条件是否成熟
在谈到开征物业税的条件是否成熟时，有学者先对其中的条件进行了界定，认为开征物业税应具备以下五项基本条件[7]：一是具有成熟、充足的税源。我国即将开征的物业税以不动产为征收对象，不动产的数量或价值必须达到一定的规模，人们占有产权明晰的应税不动产必须具有普遍性，这样开征物业税才有足够的税源条件。二是具有明晰的产权制度。物业税是一种财产税，要求产权清晰。政府要向业主、向产权所有者征税，而不能向租用者征税。开征物业税必须要有法律明确规定的不动产和土地使用权归属关系。三是具有健全、规范的评估机构。物业税一般以不动产的评估值为计税依据，必须建立科学的不动产评估制度，有健全的不动产评估机构，并配备高素质的评估人员。四是具有规范的房地产收费制度。开征物业税，特别是要保证税款的及时、足额征收，必须对现行房地产收费进行全面的清理，规范费的征收，防止费挤税。五是具有完善的税收征管配套措施。开征物业税必须要有一系列的税收征管配套措施作保障，如建立财产登记制度，强化税源管理，逐步推行一名登记制或实名登记制；建立健全财产评估制度，健全相应的法律法规，培养一批具有较高业务素质和品德的注册评估师；建立并完善经纪人队伍，普遍提高居民的房地产知识；建立有效的惩罚机制等。
一种观点认为目前我国已基本具备开征物业税的条件，其理由是[8] ：1、中央《决定》[9] 中有关改革房地产税的表述，已为我们开展物业税改革的国际借鉴研究指明了方向。2、为了贯彻落实党中央部署，国家税务总局、中国国际税收研究会予以高度的重视，已连续两年将物业税改革列入全国性理论调研课题，为开征物业税打下了坚实的理论基础。3、我国房地产市场日趋成熟，不动产数量已达到一定的规模，尤其是住房私有化已形成普遍现象。据有关部门统计，2004年城镇住房产权私人拥有率已达到了80%，为开征物业税提供了充足稳定的税源。4、《中华人民共和国物权法》（草案）已经出台，明晰了产权关系，国家对不动产将实行统一登记制度，未经登记的将不发生物权效力；严格限制以划拨方式设立建设用地使用权；严格限制农用地转为建设用地；禁止城镇居民在农村购置宅基地等条款都将产生法律效力，为房地产业提供了公平竞争的环境，为物业税的计税基础提供了法律依据。[10] 5、财政部、国家税务总局已在全国六个城市进行了物业税改革试点并已初步取得成效。尤其是根据房屋使用性质的不同采用重置成本法、收益还原法、市场比较法等不同的评估手段确定评估值，并根据模拟评估结果，从税基、税率、税负、税收收入等不同角度开展了数据分析，从物业税的内涵、实质和功能出发，对物业税的纳税人、课税对象、计税依据、税率、起征点、减免规定、管理办法等进行了系统的思考和实践，为改革我国房地产税制，开征物业税提供了有价值的实践参考。6、国际上的成功做法，可供我们结合我国国情予以科学的借鉴，关于物业税的宣传已经广泛进行。7、由于物业税的开征能为地方财政提供稳定的收入，并可发展为地方收入的主要来源，所以各级地方政府已给予了高度关注、重视与支持。8、全国税收征管的软、硬件建设已有足够的能力为开征物业税提供有力的业务和技术支撑。9、我国的房地产税费征收在逐渐清理、规范，资产评估制度也在不断健全，评估机构在不断壮大等都为开征物业税创造了条件。还有一些学者提出类似的观点，认为我国已经进入开征物业税的最适宜的经济时期，理由是：1、我国经济发展，财富增加，为物业税开征提供了雄厚的基础；2、转变经济增长方式和税收增长结构，对开征物业税提出了新的要求；3、城乡间、地区间的财产分配不公，需要运用物业税加大调节力度；4、与社会主义市场经济发展相适应的国家税收体系不健全，需要健全财产税体系；5、与发达国家相比较，目前我国已经进入开征物业税的最好时机。[11]
另有观点认为，作为房地产保有环节的税种，物业税无疑具有抑制需求并遏止投机、投资房产的作用，而目前房价快速上涨的公认原因之一便在于需求刚性。因此，物业税似乎被越来越多的人看作是下一步对房地产进行宏观调控的有力手段。然而，对于这种看法，财政部与国家税务总局方面却并不认同。"设置物业税应该是税收制度的一次完善，主要目的是为地方政府寻找一个稳定的税源，而不是调控房地产。"物业税肯定不会成为进行房地产调控的短期手段。[12] 在2006年1月17日国务院新闻办举行的新闻发布会上，国家税务总局负责人表示，我国物业税开征目前尚不具备条件。他说：开征物业税一是有利于各类企业公平竞争；二是有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题；三是按评估值来征税，能够比较客观地反映房地产的价值和纳税人的承受能力，也有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题；四是有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展。但目前开征物业税需要解决的政策、技术和征管问题还很多。税务总局正在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。[13]
笔者认为国家税务总局的观点不无道理，物业税的开征条件分为主观条件和客观条件两个方面。目前而言，我国是否具备开征物业税的条件，主要取决于是否彻底解决了相关的政策配套、征管技术处理、纳税人心理以及征管权限划分等难题，在物业税的立法调研中，只有就这些问题形成了比较成熟的统一认识，形成了一套系统完善的物业税收理论体系，才能制定出一部科学的物业税法，从而为物业税的开征提供有效的法律保障。
（三）物业税应为地方税还是地方与中央共享税
物业税应为地方税还是地方与中央共享税，目前认识也不统一。
主流观点认为，国外的物业税基本上都是地方税，所以我国的物业税应归入地方税，这是由物业税的特性决定的。物业税的征收对象是不动产，其在空间位置上天然具有地方属性。不动产的贬值、升值与当地经济社会发展以及道路交通和环境保护等建设状况有关，在价值创造上同样具有地方属性。从其他国家和地区的经验看，物业税与经济发展水平的相关性较高，香港、韩国汉城等地来自不动产的税收占地方税收收入的70％。从国内发展趋势看，物业税是具有广阔发展前景的税种。我国正处于加速城市化的阶段，城市化必然带来房地产业的大发展，这意味着物业税的税基在不断扩大。随着我国人均收入跃过1000美元大关，房地产成为消费升级新的热点，这必将推动城市不动产膨胀式的积聚，为物业税提供源源不断的税源。而且，城市交通、文化等基础设施建设的飞跃发展，必将使房地产存量和增量产生不断的升值效应，大大提高物业税的含金量，在税基不变的情况下使税收收入不断增长。反过来，正是因为具有广阔的收入前景，物业税必将对地方政府产生巨大的激励作用，从而推动城市化的进程，推动城市基础设施的建设和发展。因此，应把物业税归入地方税，以充分发挥地方政府组织收入和调节经济的作用。物业税涉及到千家万户，离开了地方政府恐怕难以落实。作为一种地方税，如果地方政府没有积极性，可以想象这个税推行成功的可能性会相当低。在调研中发现，地方政府在物业税问题上，存在一种很矛盾的心态。一方面，他会觉得增加了税源，对税收增加感兴趣；另外一方面，也有很多的担心，担心收取物业税会对投资环境产生负面影响。[14]
但也有学者提出，物业税最好是地方和中央共享税。世界上的大多数国家包括我国，房地产税一般属于地方税。但是税制改革后，中央财政也应该参与物业税的分配，原因有二：1、我国目前还存在着东西部差别、农村和城市的差别，在保持国家平衡发展方面，中央政府要发挥主要职能，而税收调节则是很重要的方面。物业税开征后，这将是一个不小的数目，中央参与分配可以增强中央财政的实力，从而，中央政府可以通过转移支付的方式支持落后地区的发展。2、有利于发挥中央和地方两方面的积极性。物业税的征收贯穿物业的整个保有阶段，因此，征税工作复杂，中央和地方共同征税有利于工作的开展。[15]
笔者认为，物业税应为地方税还是地方与中央共享税，必须考虑中央政府和地方政府税权的合理划分。在税权的纵向分配方面，我国采取了与美国一样的分权模式。美国财政学家马斯格雷夫对分税制的税种结构设计了如下七项标准：1、以收入再分配为目标的累进税应划归中央，因为对收入的再分配应该由中央政府在全国范围内进行调节，实现公平目标应该以全国为疆界；2、作为稳定经济手段的税收应划归中央，而具有周期性稳定特征、收入起伏不大的税收应划归地方，因为稳定经济是全国性的职责，应由中央政府履行；3、地区间分布不均的税源划归中央，否则会引起地方间税收收入不平衡；4、课征于流动性生产要素的税收最好划归中央，否则会引起资源在地区间流动，扭曲资源在地区间的优化配置；5、依附于居住地的税收（如销售税和消费税）较适合划归地方；6、课征于非流动性生产要素的税收最好划归地方，这样不会引起资源在地区间的流动；7、受益性税收及收费对各级政府都适用。[16] 从各国实践看，中央税与地方税的划分，一般遵循以下几条原则：1、具有较强的稳定经济运行和调节分配功能的税种应化归中央政府。2、税基具有较强流动性的税种化归中央政府，税基流动性较弱的税种化归地方政府。3、体现受益原则的税种应化归地方政府，受益程度较弱的税种化归中央政府。4、根据征管效率原则划分中央税和地方税。5、中央税和地方税的划分应使中央和地方都具有稳定的收入来源。[17] 依据上述原则中的第2、3、4、5条原则，物业税的税基流动性较弱，受益性较强，地方政府易于掌握税源和进行监控，税收收入来源稳定，应化归地方政府；但依据其中的第1条原则，物业税具有较强的稳定经济运行功能和调节收入分配功能，似乎也可将其作为地方与中央共享税。笔者认为，物业税具有税源的非流动性，课征的直接受益性，对地方的强依附性，收入相对稳定性，以及对经济发展的适度弹性等地方税特征，其课税对象稳定，不同地方政府的税源易于区分，而且地方政府可以做到对本地区的税源实行严格监控，既实现税收公平，又提高税收征收率，同时其收入主要用于为本地区提供公共服务，负担与受益的对应关系比较明确，因此是比较理想的地方税税种。诚如"鹅毛理论" [18]所示：税权的划分不是一般的科学，它在很大程度上更是一门艺术。[19] 从中央与地方存在的税收博弈关系看，对来自不动产的收入，多年以来中央与地方一直在不规范的形式下博弈，开征物业税绝不能减少地方政府税收努力的程度，不能忽视公平和效率双重价值，因此，将物业税化归地方政府更为合适一些。
（四）物业税应实行单一比例税率还是累进税率
物业税是实行单一比例税率还是累进税率也是目前业内争议的焦点，特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。有业内人士认为，对豪宅应按照比普通住宅更高的税率征收，才能体现社会"公平"。对此，也有不同意见，认为物业税应实行"一刀切"的固定税率。[20] 应该说，固定税率和累进税率各有长短。固定税率简便易行，征税成本较低，税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方面有局限性；而累进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性，但累进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距若过高过猛，则容易打击纳税人的生产经营积极性。因此，笔者认为，物业税采取固定比例税率更为适宜一些。其理由是，房屋的占地面积是固定的，房价的高低已经体现了地价的高低，所以不论是豪宅还是普通住宅，按照统一税率征收就可以体现"公平"，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。同样道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响，因为各地不同的房价已经体现了地域差异。物业税改革的一个重要目标是改变现行房地产税与房地产价值脱节的现状，若将物业税税率设计为固定税率，税收只与不动产面积有关而与其价值无关，则与物业税改革目标相悖。因此，不宜采用固定税率。累进性税率也不是物业税税率的可行选择，因为开征物业税在置业方面的政策效果应是鼓励置业，而不是对置业和房地产市场发展起限制性作用，因此也不宜采用累进税率。考虑到这些情况，我国物业税税率的理想类型应为比例税率。[21] 美国物业税的税率大概是按照每年缴纳房价的0.8%-1.2%计算，例如，一座10万美元的房子一年要缴纳1000美元的物业税。而我国与美国不同的是，土地实行公有制，房屋购买人只对土地拥有使用权，而没有所有权，所以我国物业税税率的确定不能完全参照外国，还需要根据采集到的信息进行研究才能确定。[22]
（五）国有土地使用权出让金应否保留
在物业税开征后的税费调整问题上，物业税是否取代土地出让金成为最具争议的问题。支持物业税取代土地出让金的观点认为，土地出让金的一次性支付，是目前房地产价格过高的重要原因，如将其放在房地产持有阶段并按年并入物业税，房价就会因为房地产开发成本的减少而下降。目前，我国地价及税、费三大项成本约占房地产总成本的50%左右，而发达国家一般占20%左右，根据对相关的税收和费用分析，可以将房产税、城市房地产税、土地增值税、契税以及土地出让金合并，统一征收物业税。[23] 而反对物业税取代土地出让金的观点认为，土地出让金与物业税是两个性质不同的经济范畴，税是公共分配范畴，地价是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。如果取代，将会产生很大的负面效应，如降低行业门槛，导致房地产市场更为混乱；减少当期的地方财政收入，影响城市各项建设；滋生腐败，降低土地资源配置效率等。[24] 因此，将土地出让金并入物业税统一征收是不可行的。[25] 笔者认为，开征物业税，国有土地使用权出让金可以保留，但必须进行改革。我国的土地制度实行的是所有权与使用权相分离，土地使用者有偿使用土地的制度。国有土地使用权出让金是国家作为所有权人让渡土地使用权应当取得的对价，体现自愿、公平、等价有偿的原则，其与税收的性质截然不同。当前国家把土地作为加强宏观调控的重要手段之一，如果取消土地有偿使用制度，而用物业税取而代之，不仅缺乏法理基础，而且会使土地的宏观调控作用难以发挥，可能会造成房地产业一定程度上的混乱，不利于房地产业的健康稳定发展。为了避免地方政府的短期行为，可考虑将土地出让金从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确。通过这种办法，原来一次性支付的土地出让金就得以在一段时间内按一定比例进行分摊，这样，与一次性土地批租制度相反，地方政府无法在短期内得到全部土地出让金，从而降低了地方政府过度批地的激励，也使得地方政府拼命上工业项目的过高热情得以降温。[26]
三、我国开征物业税的必要性分析
我国现行的不动产税费制度亟需改革，这已成为一种社会共识，并在党和国家的大政方针中得以明确。开征物业税的理论依据主要有四个：一是从财政收入角度来说，开征物业税的目的在于获取财政收入。二是从资源配置角度来说，物业税的开征将加大房地产的持有成本，从而激励其所有者关注房地产的有效利用。三是从财富分配角度来说，对房地产开征物业税可以起到重新分配社会财富、缓解社会财富分配不均的作用。四是从受益者角度来说，房地产作为一种私人财产，政府的产权保护保证了其安全，政府进行地方公共设施建设提升了其价值，政府理应从这种公共服务中得到一定的回报。[27] 笔者认为，开征物业税有利于进一步优化我国现行税制，其必要性主要表现在以下四个方面：
（一）开征物业税是增加政府财政收入和增强地方政府调控经济能力的需要
税收是政府实施宏观经济调控的重要手段。在支出责任既定的条件下，税收划分是确定中央和地方财力，以及中央对地方转移支付规模和转移支付办法的重要依据。现行的中央税和地方税划分，地方税没有独立的主体税种，不利于保证地方税的稳定增长。现行地方税种绝大多数是零散的小税种，不能形成一个完整的体系和提供稳定、充足的收入，而且越往下越无税可分，也导致地方对中央税收返还及补助的过分依赖，使地方收入的增长越来越依靠一些非税收入，导致地方政府收入行为和收入形式的不规范。从理论上看，税制优化首先要从能够取得适当规模的税收收入出发，在税种、税基宽窄、税率确定以及税收征管等方面的选择上，都要考虑到所要实施的税制能够保证政府收入目标的实现。从我国实际情况看，在地方税体系中，受益性税收的缺位与我国当前经济发展的现状极不适应。例如，我国目前的城市维护建设税，还不是完整意义上的受益课税，其课征也存在诸多不规范之处。目前许多公用事业以及一些具有外在利益的经济活动补偿严重不足，而地方政府财力有限，难以提供更多的资金支持，从而在一定程度上抑制了这些事业的发展。与此同时，一些行政性收费既不规范，法律约束力又弱，结果常常导致乱收费的蔓延，因此我国受益课税亟待建立。我国地域辽阔，各地区的经济发展存在着较大的差异。地方缺乏必要的税权，是造成地方政府过分依赖非税收入的重要原因，而且容易造成税收征管脱法行为的发生，破坏税法的严肃性。总之，我国地方税主体税种结构失衡，辅助税种设置不合理，使得税收的功能弱化，直接导致地方政府收入不足，调控能力降低。如前文所述，物业税是比较典型的地方税，可以成为地方税体系中的主体税种。开征物业税，借以增加地方政府的财政收入，增强地方政府的调控能力，应是我国税制改革的理性选择。
（二）开征物业税是合理配置房地产资源以促进房地产市场发展的需要
在市场经济国家，税制优化应在充分发挥市场在资源配置的基础性作用的同时，使税收具有恰当的激励机制和制约机制，能够矫正市场的扭曲，优化资源的配置，为经济稳定和经济增长提供推动力。现行的分税办法已经产生了税收对资源配置的扭曲作用。许多地方将有限的发展资金投向房地产、宾馆饭店、豪华娱乐设施等缴纳营业税的产业和行业，这不仅产生了税收对产业发展的新的误导作用，而且由此很容易使本已扭曲的产业结构不仅得不到调整，反而会产生新的产业结构失衡。我国房地产市场正处于培育和调整阶段，目前大多数有关房地产的税费都集中在房地产的开发环节，而在房地产保有环节课征的税费很少。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公状况，对房地产市场的健康发展设置了障碍，主要表现在：一方面，房地产交易环节的税费过于集中，势必会提高所建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，这种高价格在偏离建设成本，超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，制约市场正常的生产和再生产过程；另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，与此形成鲜明对比的是进入市场流通的土地在流转和交易时承受过高税负，这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，而且直接阻碍了划拨土地步入市场的进程，使土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日益严重。因此，开征物业税，将课征环节转移到保有阶段，可以从根本上改变现行房地产税费制度的不适应性，具有自动熨平经济周期的作用，避免经济有大的波动，合理配置资源，促进房地产市场的稳步发展。
（三）开征物业税是降低纳税成本和实现社会公平的需要
促进收入公平分配是政府的重要政策目标。特别是在市场经济条件下，市场的自由竞争必然会带来收入分配差距的拉大，而收入的公平分配是保证社会经济稳定的必要条件。要实现收入公平分配，政府可以采取多种政策手段，税收是其中的重要手段之一。税制优化应将一切经济行为纳入税收的征收范围，既体现纵向公平又体现横向公平，使各市场主体在公平的环境中进行竞争，避免社会成员的收入差距过分悬殊，使税收制度能够配合财政转移支付制度，实现政府的社会公平目标。从纳税人角度看，纳税人追求的是在一定条件下尽可能少的纳税或者不纳税。纳税人作为市场经济主体，其经济行为的主要目的就是追求自身利益的最大化，税负过重对纳税人的生产经营活动和生活消费都会带来诸多不利影响。对于政府来说，在拓宽税基的前提下，应当考虑纳税人的轻税愿望，将税负限定在纳税人可以承受的幅度内。轻税并不必然减少政府收入，相反可能增加政府收入。现代税收理论认为，纳税实际上是对纳税人正常经营活动的一种干扰，这种干扰实际上越少越好。因此，纳税方式、纳税方法过于复杂，纳税成本过高，均不利于增强纳税人的积极性，那样会增加纳税人时间、精力以及经济负担。房地产税制改革，必须考虑轻税以及降低纳税成本问题，而且要体现税收的纵向和横向公平，其中横向公平是形式意义上的公平，纵向公平是实质意义上的公平。这两种公平不但应放在代内的框架内考察，而且代际公平理应受到更多的关注。开征物业税，对纳税人不动产进行征税，有利于降低房地产税收的纳税成本，并缓解目前社会因财产占有不均而导致的贫富差距拉大趋势。
（四）开征物业税是优化房地产税制并提高税收征管效率的需要
我国税制改革的过程，就是税制不断适应新的形势发展要求而不断优化和创新的过程。效率是税制优化的目标之一。1981年时任国际货币基金组织财政事务主任的维托o坦兹通过对大多数发展中国家和发达国家税制演进过程的分析，提出了衡量有效税制的质量特征。他指出，不论一国的税制结构如何，要使它的税制更为有效，就必须要求：高的集中性指标（通常由3个或4个主要税种或税率所产生的税收收入占税收总收入的比例来反映集中性指标）、低的分散性指标（由小税种占税收总收入的平均份额计算得出）、低的税基侵蚀指标、低的征收滞后、低的从量性指标、高的客观性指标、适当的罚则、低的征收成本。[28] 这一概括相当精辟，因为，税制的集中程度越高，税制的透明度也就越高，对于税收管理来说也就越容易；而且，税收中应尽可能少的保留从量税，从量税收入占税收总收入的比重越高，税收总收入受通货膨胀的负面影响也就越大。目前我国的房地产税制中，房产税、城镇土地使用税和城市房地产税等，只是体现一种内外有别的税收政策，而内外两套税制在使房地产税制复杂化的同时，也不符合税收公平的原则和WTO要求的国民待遇原则。可以说，当前我国主体税种结构的失衡，并不在于流转税（主要是增值税）的强大，也不在于财政收入对流转税的依赖，而在于所得税和财产税的弱小，在于各税种之间缺乏必要的内在协调，在于房地产税制改革的滞后。同时，有效的税收征管是税制得以顺利实施，税收政策目标得以实现的保障。开征物业税，不但可以使现行房地产税制得到优化，而且便于征管中的具体操作和实施，在合并税种后能够提高税收征管的效率。
四、世界主要发达国家与我国港澳地区的物业税比较研究[29]
综观各国税制，凡是实行中央与地方分税制的国家，物业税基本上划归地方，构成地方税收的主体税种。[30]
从美国物业税的征收情况看，美国各州都对不动产征收财产税，大多数州对动产征税。美国各州对财产税等各种地方税有独立的立法权，州政府和地方政府都有征收财产税的权力。财产税是一个高度分散的税种，征税的权力一般授予县、市、镇、学区和特区等众多地方政府和地方性机构。这些地方政府和机构共同分享财产税的收入，并把财产税作为其主要的收入来源。[31] 在美国，物业税是各地方政府[32]财政资金的支柱性来源。近一个世纪以来，物业税收入在美国各级政府收入中扮演的角色发生了明显的变化。1902年，物业税收入在州政府财政收入中占45％，在州和地方的共同财政收入中占68％，在联邦政府、州政府、地方政府三级共有的联合财政收入中占42％。但是在1992年，该项收入在州政府财政收入中只占1.2％，在州和地方政府共同的财政收入中占18％，在三级共有的联合财政收入中占8％。[33] 可见，美国的物业税收入与其它税项相比，重要程度有所下降，但在地方政府收入中，仍然占有重要的地位。
在加拿大，物业税主要作为地方税种由市政府征收，市政当局在确定税率及应税额上具有权限，因此，即便是在同一个省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。例如，多伦多（Toronto）辖下各市区的物业税按照物业的性质，就规定有不同的税率。其中，对住宅用地（residential）征收的物业税率各市中最低的多伦多市为1.10％，而最高的库陵伍德（Collingwood）市为1.73％；对商住两用房用地（multi-residential）征收的物业税率各市则从1.45％到3.30％不等；对商业用地（commercial occupied）的物业税率在皮可凌（Pickering）市只有1.08％，而在Toronto市则高达5.31％；对工业用地（industrial occupied）的物业税率的差异同样也很明显，皮可凌市只有1.65％，而Toronto市则可以达到7.14％。[34] 此外，对物业税的应税额计算方式一般需由市议会通过方可执行。例如，温哥华市议会决定2001年的物业税通过采用"平均三年地价"（3-year land averaging）来计算，即1999年、2000年及2001年三年的平均土地评估价格，再加2001年物业评估升值价格（assessed property improvement value），乘以税率，就是该年度的物业税。
日本从1991年起为了公平土地所有者及其它形式财产所有者之间的税负，引入了土地价值税（the land value tax）。凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。但1998年之后，强制征收土地价值税的措施已暂停。在日本，物业税（property）也是作为地方税由市政当局征收。应税对象是土地、房屋及应折旧资产（depreciable assets）。汽车及其它轻便交通工具因单列入其它税种，免于征收物业税。物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其它在应税土地清册（tax cadastre）上注明的资产的价值。土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。对住宅占地，不足200平方米的按照其实际占用面积的1/6课税，超过200平米的按照其实际占用面积的1/3课税；1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的，地基面积在50平方米到280平方米之间的住宅，前三年享受物业税减半的优惠；1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的，地基面积在50平米到280平方米之间的三层以上的防火住宅建筑（fire-proof residential buildings），可享受前五年物业税减半的优惠。德国在1995～1997 年之间征收过物业税。但宪法法庭（constitutional court）认为，针对物业及不动产评估出的税基太薄，以致课税额太低，所以该税种在1997年被废除。但是这样一来，对各类资产平等对待的原则就被破坏了。当时德国政府废除物业税的做法也常为后人所诟病，事实上，更合理的做法是对财产和不动产进行更符合实际情况的评估，以得到一个相对真实和公平的税基。德国社会财富分配在上个世纪90 年代尤为不均，因此，在德国，社会公正是重新开征物业税的重要理由。此外，以比重计，20世纪90年代德国征收物业税收入也只占到全部税收的2.8％，远低于其它国家的这一比重，在美国、英国和日本这个比重都超过10％。因此，重新征收物业税也不会使德国物业投资环境相对其它国家处于劣势，德国政府重新征收物业税的可能是存在的。
英国没有物业税（property tax）这一税种，但其家庭税（council tax）与美国、日本等国的物业税相类似。该税种也是由居住地的地方政府征收，由城市（the city）、郡（the county）、片区（the police）三级分享，根据住所的价值计税，最低税率一般在1.1％左右。该项税种不仅对物业所有者征收，对租用该物业的人同样要征收。该税实行累退税制，对较贵的物业征收的税额虽然增加，但税率却是降低的。
我国的香港和澳门特别行政区都征收物业税，主要是对业主来自物业的收入（如租金）征税。其中香港规定对土地和楼宇的业主征收物业税，税率在15％左右，2004年略有增加，为16％，如果业主当年没有从物业获得租金收入，则不需缴纳物业税。澳门特别行政区对实得租金课以16％的物业税，如果没有实得租金，则由官方评估后租金按10％的物业税率课税。两地都有税收抵免或豁免项，内容不尽相同。自1940年战时税法通过后，香港就开始征收物业税，税率是经评定的应课差饷租值的5%，由业主负担。1947年颁布的《税务条例》中的物业税是根据经评估的应课差饷租值计算，按照当时的标准税率10%征收，并减去20%的宽免额做修缮及各项支出之用。从1983年4月起，物业税应评税值以实际租金为根据，以标准税率计算征收。1988课税年度的标准税率是15.5%，如果没有实际租金收益，就不须缴付物业税。从1995/1996课税年度起，物业税标准税率调整为15%，2003/2004课税年度又恢复至15.5%，2004/2005课税年度物业税的税率调至16%。在香港，物业税是向在本港拥有土地和/或楼宇的业主，按照每一课税年度土地和/或楼宇的应评税净值，以标准税率计算和征收的一种税。物业税的应评税值是根据为换取物业的使用权而付予业主的实际租金收入而确定的。1983年4月以前，应评税值是估计方式，法定扣除额是应评税值的20%；1983年4月以后，应评税值改为按照实际所收租金计算，在减去法定扣除额后，便是"应评税净值"，法定扣除额是应评税值减去业主已缴付的差饷额后剩余的20%（作为修葺支出）。（差饷是政府向业主收的税项之一，用以弥补政府机关对楼宇及其环境提供服务的支出，如治安费、清洁费等）。香港物业税的特点主要表现为：1、物业税的纳税人是土地和/或楼宇的所有者。2、物业税的课税对象是土地和/或楼宇，而不是其他财产。相对于其他国家而言，香港物业税的征税范围明显偏小。3、物业税的计税依据是土地和/或楼宇的租赁净收入--应评税净值，即以房屋租金收入减去业主已缴纳的差饷后，扣除20%的修葺支出免税额的余额作为物业税的计税依据。4、物业税的适用税率为标准税率15%。5、现时物业税的计算方法是按每年租金收入减去20％作为修葺及支出后，再以15％计算。按照这种税率，目前售价为50万左右的房子，在开征物业税以后估计房价可以降低20％，也就是售40万元，假设这套房子每月租金3000元，每年应税额为3000×12×（1－20％）＝28800元，按 照15％的税率，物业税每年要交28800×15％＝4320元。按照香港税务条例规定和有关法例规定，下列项目可免税或减税：（1）租金无法收回的房屋；（2）政府物业；（3）商业楼宇；（4）业主自住楼宇；（5）闲置物业；（6）某些祖传房屋。在澳门，物业税由政府对业主实得或由官方估计的租金（倘若物业没有租出去）分别征收16％或10％的物业税。按照这种税率，目前售价为50万元左右的房子，在开征物业税以后，估计房价降低20％，也就是售40万元。假设这套房子每月租金3000元，那么每年物业税的应税总额为3000×12＝36000元，如果房子已经出租，按照16％的税率，每年的物业税就是36000×16％＝5760元，如果房子没租出去，就按照10％的税率，物业税为36000×10％＝3600元。
其余一些国家，像墨西哥、俄罗斯、法国、意大利、西班牙、葡萄牙、罗马尼亚、巴西、日本、韩国、泰国、马来西亚、阿根廷、智利、南非、利比里亚、印度、坦桑尼亚等国均对不动产征收土地税或财产税。巴西的土地税以一定的土地面积为征税单位，根据当地的土地价格确定土地的计税价格，税率为0.2％～3.5％。俄罗斯除了对农用地征收土地税外，还对使用森林资源开征林业税。韩国对所有者自己耕作的农田和同一家族的不同家庭拥有的森林、田地按土地估价管理部门估价的土地市场价值或租金价值的0.1％征收土地综合税，标准面积的牧场按0.3％征税，超过标准面积的各类土地按5％征税。
从前面各国和地区的情况可以看到，狭义的物业税一般而言具有如下特征：（1）它是对土地及（或）其上之不动产等物业征收的从价税；（2）该税一般由业主申报并缴纳；（3）属于地方税，由当地的地方政府予以课税。但是在对物业税的具体设置上，各国并不相同。一些国家不设置一般财产税，单独设置物业税；另一些国家不单独设置物业税，对物业按照一般财产税征收；还有些国家在征收一般财产税的同时，又另行设置物业税。除对不动产征收物业税外，各国对居民（公司或个人）持有的商业用途的动产如证券也征收广义上的物业税（财产税）。总的来说，除个别国家外，西方各国财产税收入占国民收入(national income)的比重一般在5％左右，占一国全部税收的比重一般在10％以上，其作为主体税种在国家实施收入调节过程中能起着不可忽视的作用。
物业（房地产）作为私有财产，对其征收的税收一直是世界各国税收的重要组成部分，发达的市场经济国家实行中央与地方分享税制，房地产税基本上归入地方税体系，地方税体系的核心是房地产税。如美国，美国地方政府收入以一般财产税（主要是房地产税）为主，一般财产税占联邦和地方政府税收总额的11%，占地方政府全部税收收入的75%左右。世界各国对房地产的课税主要分为三大体系：一是对转让房地产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，采取比例税率或累进税率进行征收，如埃及、葡萄牙、希腊等国征收的不动产转让税；二是对保有房地产进行课税，多以房地产评估或评税值为计税依据，采取比例或累进税率进行征收，如美国、德国、巴拿马等国的财产税；三是对转让房地产的收益征税，类似我国的所得税和土地增值税，以所得额或收益额为计税依据，多采用累进税率进行课征，如巴西、意大利。由于历史、文化、国情以及经济调控目标各异，各国在房地产税制方面也有许多不同之处，但大多数国家都很重视在房地产保有阶段征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，这样的税种结构较大鼓励了不动产的流动，刺激了土地的经济供给。高额的保有房地产税率可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动，这既有利于繁荣房地产市场，又可以推动房地产要素的优化配置。
五、从国际范围物业税的类型看物业税的立法模式
（一）物业税的两大类型
在房地产保有阶段，目前世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和特别财产税：
1、一般财产税。即将房地产税纳入一般财产中，对纳税人的全部财产进行综合课征的财产税，实行的国家主要有美国、德国、加拿大、英国、荷兰、瑞士、丹麦、挪威等。以美国为例，美国的课征范围不是所有财产，而是有选择的财产项目，主要是对不动产和营业性动产课税，其中最主要是房地产，拥有房地产财产的自然人和法人为纳税义务人，计税依据为财产的核定价值，各州税率不一 ，财产核定价值通常基于但并不一定等于其市价。通常，美地方政府评税师每年都要重新核定房地产价值，房地产估价在税收上的运用称为房地产评税，是税收征管中的一种技术手段，评估对象包括所有应纳税房地产，这种评估称为群体房地产评估（Mass Appraisal），20世纪70年代以来，美国开始运用MRA（Multiple Regression Analysis）方法来评估群体房地产，这一方法基于市场比较法和回归分析来建立各地区模型，从而进一步确定不同特征物业价值，这不仅保证了评税准确性，而且大大提高了评税效率。
2、特别财产税。即将房产和土地单独或者合并课征的财产税。目前对房地产征收特别财产税的国家，其征收的税种主要有三种：对房产征收的房产税；对土地征收的土地税；对房产和土地一起征收的房地产税或不动产税。在日本、巴西、芬兰等国，对房地产征收的是不动产税。以日本为例，在日本不动产税通常被称为固定资产税，基本上由市町村地方政府征收，纳税义务人为法律意义上的房屋产权所有者，未向有关公共部门办理产权登记的实际房屋所有人也属此类纳税人，税率根据房地产的地理位置确定，幅度1.4% -2.1%。一般财产税和个别财产税作为物业税的两种不同形态，各有所长，不同国家只所以作出了不同选择，与其税制结构、税收征管、税收环境以及纳税意识等的不同是分不开的。
（二）物业税的立法模式及其衍变
物业税在不同国家和地区的名称有所不同，但征税客体都是土地和房屋。与物业税类型一致，物业税的立法模式也有两种形态，即一般财产税立法模式和特别财产税立法模式。
1、一般财产税立法模式
一般财产税立法模式的构建，是围绕着动产和不动产而展开的，该税制的立法理念和征管方式与纯粹的不动产税制有很大不同。一般财产税立法模式较为公平，因为其将纳税人所有的财产包括动产和不动产综合起来进行评估，然后按不同的税率予以课征，这样不同的纳税人会因为拥有财产数量的不同而适用不同的税率，负担不同的税收。采一般财产税的国家和地区，其税收征管制度比较先进，尤其是配套制度的建设较为完备。该模式要求征税机关必须具有及时监控财产流向的能力。因此，一般只有税收征管水平较高、财产登记制度和流通制度较为完备、国民纳税意识强的国家，才会选择该种立法模式。
2、特别财产税立法模式
特别财产税立法模式与一般财产税立法模式相比，其在价值目标上，公平性要弱于后者。但这种比较是相对的，因为同时就技术层面而言，特别财产税立法模式对征管技术的要求要明显低于后者。从实践上看，因对土地和房屋之间关系的不同处理，该模式又衍生出三种不同的子模式：
（1）房产税附属于土地税的立法模式。这种模式盛行于租税历史的早期。如我国周代征收的廛布就是房屋税的起源。廛布是当时课征的土地税一部分，对三种房屋征收。早期的房产与土地的关系非常密切，房产税与土地税一并征收未加分开，原因在于当时的生产力水平比较低下，土地所有者承担土地税就已经不堪重负，况且房产交易量小，房产税的财政意义完全可以忽略不计。这种立法模式虽已逐渐淡出历史舞台，但直至今日仍有国家使用。如泰国的土地税就包括对房产和房产占用的土地征收的房地产税，以及对所有土地征收的地方发展税。
（2）房产税与土地税分别立法模式。自17世纪开始，随着经济的发展和社会人口的增加，房产的需求量越来越大，于是土地所有者把土地以各种各样的方式出让或批租，让有能力的开发商进行房屋开发以满足人们对房产的需求。房地产作为现代社会的高附加值产业，其对国民经济的影响已不可同日而语。基于国家财政收入和宏观调控的考虑，房产税就有了与土地税相分离的现实基础。这种立法模式构建的一个非常重要的基点就是：不能增加纳税人的税负，否则就会招致纳税人的不满。
（3）房产税与土地税混合分离制的立法模式。这种模式就是把房屋、土地和其他不动产合并课征不动产税，又称物业税。在各国和地区的税收征收体系中，有以不动产为单一的课税对象，采用一致税率的类型，这是纯粹的混合制，如我国香港特别行政区的物业税；也有对不动产的不同类别分别规定征收方法和税率的不动产税类型，这又称混合分离制，如新加坡、巴西等国的不动产税。混合分离税制具体制度构建的要义是：不同财产门类如房屋、土地和其他建筑物都归于一个统一的税名之下，但税法构成要素可按不同的财产类别分别予以规定。房屋和土地混合分离立法模式的优势在于：税种统一，便于征管；纳税人的税收负担便于测算，较好地避免了重复征税。[35]
六、我国物业税立法中应重点注意的问题
及时制定专门的《物业税法》，适时开征物业税已经成为新时期我国税制优化的必然选择。前述国外以及我国港澳地区的物业税收立法实践，为制定适合我国国情的物业税法提供了重要的参考价值。物业税作为财产税，其历史悠久，是一个比商品税和所得税都要古老的税种。然而其在各国的税收体系中并不占主导地位，仅是一个与商品税和所得税相配合的辅助性税种，是地方政府财政收入的主要来源。需要强调的是，我国的物业税改革，旨在优化现有财产税制，解决房地产税收领域中存在的诸多问题，如税法不统一、税种欠科学、税制繁复以及内外有别等。因此笔者认为，我国的物业税立法必须重点注意以下问题：
（一）立法模式的理性选择
我国现行不动产税制采用的是特别财产税模式下的房产税与土地税分别立法的模式。从该模式实施的客观效果看，由于内外有别、税种繁杂、收入规模过小及征收效率较低等，因此已难以适应房地产业的发展需要。笔者认为，我国未来物业税立法模式的理性选择是，改采特别财产税立法模式下的房产税与土地税的混合分离制。按照这种模式，物业税在全国统一税名，其税目设计中要把房产税和土地税具体分开，规定不同的税率以及税收优惠措施等，从而避免重复征税，减少税法之间的冲突，提高国家宏观调控的效能，增加地方的财政收入。具体而言，选择混合分离税制的最大优点在于：一是税名统一，这是我国税法统一的形式要件；二是房地产市场统一适用物业税，取消一些干预性较强的税种，让市场规则充分发挥其资源配置的基础性作用，可减少国家干预带来的资源损耗；三是由于税种的整合，纳税人的税负容易测算，可以避免重复征税，便于纳税人遵守；四是税费关系明晰。[36] 开征物业税，必须要对房地产市场相关税费进行彻底清理，使税收政策与房地产市场发展规则相匹配，以实现房地产市场的真正繁荣。之所以说混合分离制是我国物业税立法模式的理性选择，这是基于对我国税务机关现有税收征管水平以及公民和企业纳税意识的恰当定位所得出的必然结论。1994年以来，为了适应社会主义市场经济体制改革的需要，在国务院领导下，我国税务系统先后进行了税收制度改革、税收征管改革和税务机构改革，基本实现了统一税法、公平税负、简化税制、合理分权的目标，取消对不同所有制经济成分的差别税收待遇，开始实行依法治税。从世界范围看，由于一般财产税制是对纳税人的所有动产和不动产合并起来征税，因此对税务机关的税收征管水平和公民、企业的纳税意识要求很高，对信用制度建设的要求更高。在一般财产税制中，如果税务机关不能及时监测到纳税人财产的变动情况，而纳税人本人又怠于进行纳税申报，则偷、漏税的发生便成为司空见惯的事情，税法的刚性将被践踏殆尽。客观地说，我国现在并不具备采用一般财产税立法模式的条件。相反，房屋和土地作为不动产，二者关系紧密，将二者合并课征特别财产税则是可行的，其有利于简化税制，加强征收，节省征收费用。更重要的是，采用混合分离制的特别财产税模式，物业税的征管机关实现了统一，税务机关将成为惟一的征管机关，这样会有效消除当前因"征"出多门所带来的征管效率低下的弊端。因此，从我国的实际情况看，采用特别财产税制立法模式是明智而务实的选择。
（二）与现行税制的衔接和过渡安排
物业税的开征，既涉及到众多的政府管理部门利益，也涉及到经济发展水平各异的各地地方政府利益，更涉及到贫富差别悬殊的千家万户利益。如何妥善处理现在已购房屋的纳税人的税负协调问题，显然是物业税立法中不可回避的关键问题之一。从实践看，大多数购房者在已支付的房价中已经按照现行税法一次性交纳了多年的土地税费，而物业税一旦开征，如果再对所有的房地产一律按新法征税，则对已经购房者而言不免显失公平，导致重复征税。可以说，过渡时期纳税人的税负安排是物业税开征所面临的最大难题。笔者认为，在物业税制的法律构建上必须注意两个问题：其一，对不同的纳税人和征税客体要采取区别对待的原则。换言之，对已纳税的纳税人和物业税开征后的纳税人要区别开来，对老房和新房要采取不同的税率和征税方法。这实际上是税法上纵向公平原则的题中应有之义；其二，在税法构成要素中要规定比较灵活的税收减免措施，如对城镇低收入者和农民按一定标准实施相应的减免优惠，从而使不同的纳税人税收负担趋向公平。如何妥善处理部门利益保护和地方利益保护问题，同样是物业税立法中需要引起重视的关键问题之一。开征物业税涉及到多个部门的切身利益，不但要取消数十种收费，切断相当多的部门的财源，而且要精简合并一些税种，对税务机关也会产生直接影响。因此，在部门保护主义和地方保护主义尚未解决的情况下开征物业税是困难的，而且这种困难是客观的、现实的，在这些部门和地方中如果未形成统一认识，未采取一致行动则显然不会产生好的效果。笔者认为，就中央政府而言，应该审时度势，坚决果断，统一认识，不受来自不同部门和地方政府的干扰，尽力克服困难，为物业税的开征创造积极条件，应在一些省市先行试点的基础上，及时总结经验教训，制定出科学、系统、全面而公平的《物业税法》，在全国范围统一推行。另外，现行房地产税收体系囊括了流转税、所得税、资源税、财产税以及行为税各个领域，税收对我国房地产市场的发展进行着多层次的调节，开征物业税，必须同时对房地产开发、流转过程中涉及的营业税、所得税、契税、印花税等税制，积极进行调整和完善，确保其调节作用得到充分发挥。有鉴于此，在当前这样一个经济转型、市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划、分步实施。[37]
（三）课税要素的科学配置
税收法定原则是税法的基本原则之一。该原则要求，税法主体的权利义务必须由法律加以规定，税法的各类构成要素都必须且只能由法律予以明确规定；征纳主体的权利义务只以法律规定为依据，没有法律依据，任何主体不能征税或减免税收。这一原则是现代民主与法治原则在税收关系中的集中体现。[38] 税收法定原则具体包括以下三个原则，即课税要素法定原则、课税要素明确原则和依法稽征原则。[39] 物业税立法同样要贯彻税收法定原则。按照该原则，物业税的税法主体、征税客体、计税依据、税目、税率以及税收优惠措施等课税要素必须由《物业税法》作出具体明确的规定，而且相应的立法权应由国家立法机关行使，行政机关未经授权，无权在行政法规或地方性法规中对上述课税要素作出规定。科学配置物业税的课税要素，是制定《物业税法》的核心内容。在征税客体上，现在的争论比较激烈，有的提出应对全部物业征收，也有的提出仅对某些物业征收，这其中又有仅对第二处以上房产征收，仅对经营性房产征收，仅对高档物业征收，仅对城镇房地产征收等不同意见。在物业税起征点问题上，出现了确定物业价值的起征点和确定人均住房面积起征点的不同意见。在确定物业税免征额问题上，分别有确定物业价值的免征额和人均住房面积免征额的不同意见。还有学者建议先恢复对城镇居民自有自用住房征税，待条件成熟时将物业税的征收范围扩大到农村，对房地产实行按评估价值征税，对农用土地则按土地等级和面积征税等观点。[40] 这些意见尽管各有其道理，但笔者认为，物业税的课税要素配置应本着"少税种、宽税基、低税率"的原则来设计，在拓宽税基的同时，要注意保障民众特别是低收入阶层的利益。因此，以征税对象为例，笔者对所谓的"物业税征税范围的确定应遵循扩大征税范围的总体方向，将农村、不属于提供社会公共产品的事业单位用房以及居民自用住房纳入征税范围"[41] 的观点不敢苟同。笔者认为，对居民自住房产暂不宜作为物业税的征税对象。原因是：从纳税人权利保护角度看，国家征税必须有限度，不能触及纳税人维持基本生活的财产，这与我国国民的心理承受能力以及文化历史传统不无关系。我国历史上一直认为"居者有其屋"是天经地义的，并往往把税收与苛政联系起来，现行城市房地产税的征收范围并不包括个人所有非营业用的房产，因此，如果突然开始对这部分房产征税，很容易引起纳税人的抗拒心理。所以开征物业税，应先从经营性房产开始，给国民一段适应期，然后再逐步推广到自住房。再者，物业税应着眼于税源的稳定性和可靠性，应顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力来衡量，经营性房产与纯消费性的居民自住房产性质是完全不同的，前者有收入来源，后者则属于纯支出，在房产升值的情形下，自住房产并不能变现其增值部分。同时，从稳定房地产市场角度看，对自住房产暂不征税也有利于防止市场泡沫的形成，减少房地产市场的投机行为。就物业税的税收优惠来说，可以对以下房地产采取减免税政策：（1）居民所拥有的自住的房产；（2）公共财产；（3）社会弱势群体所拥有的房产；（4）非营利性组织或机构所拥有的主要用于增加公共福利或弱势人群福利的房地产；（5）其他政府鼓励、扶持或保护的不动产。[42]
（四）房地产评估市场的规范发展
物业价值的评估问题是开征物业税面临的最大难题。[43] 在混合分离制的特别财产税立法模式下，物业税的计税依据通常是房地产的市场评估价值。房地产的市场评估价值的正确确定是征收物业税的基础。市场价值不仅可以反映土地和房屋的供求关系，更重要的是，其受周边设施完备程度和业主改良程度的影响很大，反映在税基上要相差很多。因此，开征物业税，政府和私人改善投资环境的动力会大大增强，资源配置的优化程度也会随之提高。笔者认为，是否能低成本、高效率地来确定房地产评估价值是物业税推行中的一个关键问题。因此，在制定《物业税法》时就应对相应的房地产评估机构问题给予充分的重视，以规范房地产评估市场的健康发展。在这一问题上，一种观点认为，应在税务机构内设置房地产评估管理机构。原因是对物业价值的评估主要是为了征收物业税，对物业价值的评估是税款征收过程中派生出来的一项工作，所以税务机关是理所当然的物业评估的主管机关。这个管理模式的主要优点是权责清晰，评税与征税合一，行政效率较高。另一种观点认为，应由房地产部门负责评估。主要优点有：评估信息丰富充分，评估力量大，评估经验丰富。还有一种观点认为，评估应由中介机构来担负。[44] 笔者认为，我国业已建立房地产评估市场，众多的会计师事务所、审计师事务所等评估机构完全可以胜任该项评估工作。在税务机构内部新设房地产评估管理机构或由房地产部门负责评估，不利于房地产评估市场的长远发展，其是否与此项工作有利害关系姑且不论，单就国家重新投入大量的人力、物力和财力来说，其成本之高就已令人乍舌，更不用说对现有评估资源的严重浪费了。有的学者提出，开征物业税初期由税务机关负责评估具备优势，等到时机成熟，评估机构可由中介机构来承担。[45] 对此笔者不敢苟同。物业税的评估因其点多面广等特点导致其具有与其他评估不同的性质，比如评估业务的年度重复性、大量性、普遍性；经济上要求低成本性；时间方面要求具有迅捷性；技术手段要求具有统一性、高效率性；评估结果要求具有一致性等。[46] 笔者认为，制定《物业税法》时，可以通过专门条款对不动产评估机构的资格限制、评估程序、评估结果及有效期、异议程序和法律责任等作出相应规定，以促使房地产评估市场的规范发展。无论是中央政府还是地方政府，不需设立专门的物业税估价机构，政府的主要职责应放在对房地产评估师多层次、多形式的专业教育和培训上，着力培养一批法制观念强、业务技能熟练的职业评估队伍，保证评估结果的公正性和透明性。这里要强调的是，必须建立和完善纳税人对评估结果的异议和监督机制。对于房地产评估机构作出的评估结果，必须在法定期间内告知纳税人，法律应赋予纳税人一定期间内的异议权；评估机构对纳税人的异议应当进行审查，异议成立的，应另行安排评估师重新评估，异议不成立的应及时书面告知。总之，房地产评估市场不应由政府部门进行行政垄断，相反应把公开、公平、有序竞争作为该市场的根本性价值目标。
注释：
[1]毛瀚民，"以土地储备的名义圈地：开发商曲线圈地调查"，载于《第一财经日报》，2006年05月26日。以金地集团为例，该集团是近年来在国内市场上圈地行为最为激进的房地产企业之一。据该报道：金地2004年新增土地储备250.7万平方米，2005年又分别在天津、宁波、北京竞得三块建设用地，共计60.45万平方米。目前金地拥有近700万平方米的土地储备，而年内计划开工的项目仅62.7万平方米。照此速度计算，储备土地够其10年开发。
[2]参见"国家五年内将开征物业税 房价可能因此降四成"，新华网：http://news.china.com/zh_cn/finance/11009723/20051122/12873664.html，2005年11月22日。另见张培娟，"专家称物业税开征会导致房价下降"，中国经济网：http://www.ce.cn/cysc/newfangchan/fczx/200511/29/t20051129_5357090.shtml，2005年11月29日。
[3]参见"开征物业税 房价小幅下降"，载于《地产互动》杂志，2005年4月刊，总第36期。
[4]蒋彦鑫，"城市大户型住宅超过六成"，载于《新京报》，2006年6月19日。
[5]齐雁冰，"物业税导致房价下降可能不会出现"，载于《北京青年报》，2005年4月25日。
[6]博客主人：网评天下，"物业税平抑房价是伪命题"，载于《经营者》，2007年第4期。
[7]参见赵玉伟、杨丽滨，"论我国物业税改革的条件和时机选择"，江苏国税网：http://www.jsgs.gov.cn/Page/NewsDetail.aspx?NewsID=71021&CurrentPage=1，2005年11月19日。
[8]赵玉伟、杨丽滨，"论我国物业税改革的条件和时机选择"，江苏国税网：http://www.jsgs.gov.cn/Page/NewsDetail.aspx?NewsID=71021&CurrentPage=1，2005年11月19日。
[9]即2003年10月14日党的十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。
[10]需要纠正和说明的是，《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日颁布，并自2007年10月1日起施行。该法第二章第一节专门规定了不动产登记制度，而且在现行法律中，《民法通则》、《土地管理法》以及《城市房地产管理法》等均明确规定了不动产登记制度，所以开征物业税所需要的产权明晰的法律依据其实是客观存在的。作者所谓的《草案》只是征求意见稿，并不具有任何法律效力。
[11]傅光明，"浅议开征物业税的条件"，载于《财政监督》，2006年第8期。
[12]李乐、朱紫云，"物业税年内难出台"，载于《中国经营报》，2006年5月19日。
[13]陈二厚、何雨欣，"物业税开征尚不具备条件"，人民网：http://house.people.com.cn/xinwen/060118/article_1540.html，2006年1月18日。
[14]国务院发展研究中心课题组，"物业税推进中的三个问题"，载于《中国发展观察》，2006年第8期。
[15]郜红克，"税法专家徐孟洲：开征物业税要立足于国情"，载于《经济参考报》，2004年3月18日。
[16]转引自国务院发展研究中心课题组，《不动产的税种、税率设计和税收归属的探讨与建议》，载于《中国发展观察》，2006年第8期。
[17]参见岳树民著，《中国税制优化的理论分析》，中国人民大学出版社，2003年2月第1版，第114-115页。
[18]国家征税应当适度，适度的征税曾被比喻为从鹅的身上拔毛，既要拔下一定数量的毛，又不至于让鹅大叫，因而"拔毛"要讲究"艺术"，此即"鹅毛理论"。"鹅毛理论"在国家税权的划分上同样是适用的。
[19]张守文著，《财税法疏议》，北京大学出版社，2005年5月第1版，第75页。
[20]参见国务院发展研究中心课题组，"不动产税的税种、税率设计和税收归属的探讨与建议"，载于《中国发展观察》，2006年第8期。
[21]冯源、古炳玮，"物业税设计问题研究"，载于《经济纵横》，2007年第6期。
[22]参见张培娟，"专家称物业税开征会导致房价下降"，中国经济网：http://www.ce.cn/cysc/newfangchan/fczx/200511/29/t20051129_5357090.shtml，2005年11月29日。
[23]陈平路、饶慧、潘蓉，"物业税制度设计的几点考虑"，载于《税务研究》，2006年第9期。
[24]金晓哲，"物业税 八大焦点夺人耳目"，载于《中国财经报》，2005年12月27日。
[25]陈志勇、姚林，"我国开征物业税的若干思考"，载于《税务研究》，2007年第3期。
[26]北京大学中国经济研究中心宏观组，"物业税改革与地方公共财政"，载于《经济研究》，2006年第3期。
[27]李配春，"对开征物业税的知性研究及理性思考"，江苏国税网，2006年07月16日，http://www.js-n-tax.gov.cn/Page/NewsDetail.aspx?NewsID=87783。
[28]维托o坦兹，"有效税制的质量特征"，载于《税收译丛》，1998年第3期。
[29]本部分内容中，除美国和我国香港、澳门地区外，其余部分吸收了钟伟、冯维江两位同志的研究成果，参见钟伟、冯维江，"物业税征收的国际经验及借鉴研究"，载于《税务研究》，2004年第4期。
[30]兰相洁，"物业税的国际经验及其借鉴"，载于《上海房地》，2007年第5期。
[31]方建国、梁瑞明，"美国财产税的征收办法对我国物业税的借鉴"，载于《税务研究》，2006年第11期。
[32]这里的地方政府一般指县市级别，省州级别的政府一般称作地区政府。下同。
[33]John Joseph Wallis，A History of the Property Tax in America property Taxation and Local Government Finance, published by Lincoln Institute.2000.
[34]http://www.propertytoronto.com/ilenna chinese.html。其中的税率为四舍五入数。
[35]参见黎江虹，"我国物业税立法模式的选择"，载于《法商研究》，2004年第3期。
[36]参见黎江虹，"我国物业税立法模式的选择"，载于《法商研究》，2004年第3期。
[37]李林根，"物业税制建设应当统筹规划分步实施"，载于《涉外税务》，2006年第7期。
[38]徐孟洲主编，《税法学》，中国人民大学出版社，2005年10月第1版，第37页。
[39]张守文著，《税法原理》，北京大学出版社，2001年5月第2版，第30页。
[40]关于物业税的税种、税率问题，国务院发展研究中心物业税改革课题组提出，物业税税制应由两个税种组成，即保有环节的房地产税和流转(交易)环节的契税。对于房地产税的税率设计，该课题组认为，应以房地产市场评估价值为计税依据，由中央设计统一的税率范围，允许各地方(市县级)政府在此范围内自行选择。但考虑到首次开征房地产税时，由于传统思维的影响，纳税人的抵触心理可能较强，因此税率不宜定得过高，这样有利税制改革的推进。该课题组提出，综合考虑居民的承受能力和国际上的一些经验，税率可以设定在0.3%至0.8%之间。该课题组指出，对每个纳税主体应以其拥有的全部房地产价值作为征税对象，对自用和出租不再做区分，以解决出租收入很难捕捉、偷漏税严重的问题。同时，对于不同用途的房地产应适用相同的税率。对于中低收入居民的纳税问题，该课题组提出，免征额和税率的设计要使结果大体符合"二八原则"，即80%的税收来自20%的纳税主体，各地方处于平均居住水平以下的居民不用纳税或只要缴纳很少的税。关于物业税的税收归属问题，该课题组提出了包括两个层面的思路性方案。一方面，省级政府不参与物业税的分配；另一方面，在地级市、区县及县级市、乡镇三级政府之间，考虑以属地化原则为主、地级市与下辖区之间适当分享的办法。对于物业税的征收对象，该课题组指出，从我国目前的不动产税征收和减免情况来看，直接以房地产为征税对象征收的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的生产经营用房产和土地，对统一范围内的非生产经营用房产和土地，以及广大的农村土地、房屋则不征税，因此总体上存在征税范围狭窄、税收优惠范围过大的问题。对此，该课题组提出，从涉及物业税征收对象和纳税主体的改革方向看，我国物业税制改革主要体现为两个范围的扩大：一是将物业税的征税范围由法人扩大到自然人；二是将物业税的征税范围由城镇扩大到乡和农村。该课题组指出，考虑到我国物业税制改革将是一个比较长的过程，应本着先易后难的原则，采取分阶段、分步骤推进的改革策略。改革的大体过程可以分为基础准备、实施物业税改革和完善物业税制要素三个阶段，建议"十一五"时期的改革目标，设定为"在城镇范围内构建统一的物业税制"。参见李佳鹏，"物业税改革课题组：房地产税税率不宜过高"，载于《经济参考报》，2006年05月30日。
[41]冯源、古炳玮，"物业税设计问题研究"，载于《经济纵横》，2007年第6期。
[42]参见丁芸，"论我国财产税制的重构"，载于《税务研究》，2006年第9期。
[43]冯源、古炳玮，"物业税设计问题研究"，载于《经济纵横》，2007年第6期。
[44]傅光明，"论开征物业税的条件是否具备"，载于《经济学消息报》，2006年6月2日。
[45]参见傅光明，"论开征物业税的条件是否具备"，载于《经济学消息报》，2006年6月2日。
[46]参见盛蒲兴、禹正田、陈林，"一个物业税的实施方案--从房地产税改革到物业税税基评估"，载于《中国房地产金融》，2006年第8期。
（本文发表在王晓晔、邱本主编的《经济法学的新发展》，中国社会科学出版社，2008年10月第1版，第263-294页。）
参考资料：
1、陈志勇、姚林，"我国开征物业税的若干思考"，载于《税务研究》，2007年第3期。
2、陈弘，"物业税立法中若干问题研究"，载于《法制与社会》，2007年第3期。
3、方建国、梁瑞明，"美国财产税的征收办法对我国物业税的借鉴"，载于《税务研究》，2006年第11期。
4、国务院发展研究中心课题组，"物业税推进中的三个问题"，载于《中国发展观察》，2006年第8期。
5、夏杰长，《我国开征物业税的效应与时机分析》，《税务研究》，2004年第9期。
6、钟伟、冯维江，"物业税征收的国际经验及借鉴研究"，载于《税务研究》，2004年第4期。
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