《不动产登记立法研究》

孙宪忠 主编

ISBN 978-7-5227-6607-2

内容简介

本书以作者在第十四届全国人民代表大会第三次会议期间提出的《关于制定不动产登记法的议案》（第229号）及其立法建议稿为核心内容，系统阐述了我国制定专门不动产登记法的必要性、立法原理与制度构想。书中详细分析了现行《不动产登记暂行条例》的过渡性特征及其在落实《民法典》不动产物权制度方面的不足，论证了通过专门立法完善不动产登记规则对于保障市场经济运行与人民权利的重要作用。全书包含立法议案、条文建议稿及配套说明，并附有相关研究论文作为理论参考，为我国不动产登记法律体系的完善提供了系统的立法建议与学术支撑。

编者简介

孙宪忠，第十二届、第十三届、第十四届全国人大代表，第十三届、第十四届全国人大宪法和法律委员会委员，第十四届全国人大常委会委员，中国社会科学院学部委员，中国社会科学院法学研究所一级研究员，中国社会科学院大学特聘教授。担任中国法学会常务理事，中国法学会学术委员会委员，中国法学会民法学研究会常务副会长。获中国法学会授予的“全国十大杰出中青年法学家”称号（1999年，第二届）。全程深度参与民法典编纂工作。

出版独立专著以及合著三十余种。发表论文一百多篇（其中发表在权威期刊如《中国社会科学》《法学研究》《中国法学》的论文近三十篇），一般理论文章一百四十多篇。科研成果有八种获得省部级奖励，两次被评为中国社会科学院科研岗位先进个人。研究领域为民法典编纂、民法总则、物权法、不动产法等。

序 言

呈现在读者面前的这本书，主要内容是2025年3月第十四届全国人民代表大会第三次会议期间，本人以全国人大代表身份，向我国最高立法机关提出的《关于制定不动产登记法的议案》（附立法建议稿）。该项议案经我国最高立法机关确认立案，编为全国人大代表议案2025年第229号。该议案对不动产登记的立法意义、我国相关立法状况、应该遵循的立法原理和制度逻辑等都进行了比较细致的讨论。议案附加了一份不动产登记法的学者建议稿。该建议稿由本人拟定具体篇章结构和初稿，并邀请几位青年学者在此基础上撰写出条文细目。提交的议案共120个法律条文（最终修订为127个法条），每个章节、每个条文均包括说明、立法理由和立法例。全文修订稿约17万字。

2025年10月24日，全国人民代表大会财政经济委员会向十四届全国人大常委会第十八次会议就该委员会负责审议的代表议案作出报告。十四届全国人大常委会第十八次会议于同月28日通过了该报告。报告对第229号议案的审议结论，也附在本书之中。

不动产立法在任何一个国家都是基本法律。在大陆法系国家，不动产法既包括不动产物权法，也包括不动产登记法。我国不动产物权立法在2007年《物权法》颁布后已经基本完成，如今该法全部编入《民法典》物权编。而不动产登记法至今尚付阙如。

本人从事民法、不动产法学习研究四十多年，担任全国人大代表十多年，一直尽力推进不动产登记立法，这并非出自个人学术兴趣，而是深刻认识到，不论是不动产物权立法还是不动产登记立法，都是我国市场经济体制发展运行和人民权利保障的基本需要。1995年我国物权法立法工程启动，本人受命撰写中国物权法学者建议稿总则编。在这个立法过程中，本人对我国不动产物权以及不动产登记的现状进行了多次调研，发现我国不动产物权制度存在一些根本性缺陷，其中最显著的缺陷之一，就是当时的不动产登记体制。所以，在撰写物权法学者建议稿时，本人依据我国市场经济活动和人民权利保障的需要，参照我国历史上的不动产立法，结合科学的民法原理，提出对当时我国物权立法进行整体改造的学者建议，包括将物权变动（包括物权的设立、变更、转让和消灭）的基本制度从合同法规则系统中提取出来、不再作为合同法规则而作为物权法内在制度写入该法总则的建议；将物权区分为不动产物权和动产物权，将不动产登记引入作为不动产物权变动的公示方式，建立不动产物权变动一般情况下都应该纳入登记的原则的建议；在不动产登记对于不动产物权取得和丧失所发挥的作用方面，将民事法律行为发生的物权变动的法律效果和非依据法律行为产生的物权变动的法律效果进行区分，实现不动产登记和民事法律行为制度的有机结合的建议；按照一般原则和例外规则相结合的生活规律，对不必依据不动产登记来判断物权变动效果的特殊情形做出明确界定的建议。这些制度建议，均被我国《物权法》采纳。《物权法》总则第二章（现《中华人民共和国民法典》物权编第一分编第二章）第一节“不动产登记”的全部内容，以及该章第三节“其他规定”和其他章节涉及不动产登记的规定，都是在本人撰写的物权法学者建议稿的基础上形成的。就这样，不动产登记作为不动产物权的公示方式被引入我国民法立法。

《物权法》实施之时的我国不动产登记体制，不论是规则还是理论都比较混乱，不符合该法要求的不动产登记制度。为保障《物权法》的贯彻，国务院开始启动制定《不动产登记条例》以贯彻《物权法》的要求。起草该条例的任务由国土资源部承担，而国土资源部又委托本人起草该条例学者建议稿。本人率领数位青年学者撰写的60余条建议稿于2011年底完成提交。该条例的制定克服众多机构调整的重重障碍，于2014年11月以《不动产登记暂行条例》为名而颁布。该条例共31条，解决了不动产登记制度建设的主要问题。但是其内容简单，回避了一些现实问题，不能满足《民法典》中不动产物权制度的要求。该条例命名为“暂行”，说明它作为过渡性立法的特点。

国家最高立法机关自第十二届全国人大之时即已将制定不动产登记法纳入立法规划。十多年过去，该规划尚未实现。因此本人依据全国人大代表身份，提出议案推动立法，也是应有职责。主文之外，本书还收录本人以及两位青年学者撰写的共四篇关于不动产登记制度研究的论文，作为支持议案的参考。   

本人担任全国人大代表，后担任全国人大常委会委员和全国人大宪法和法律委员会委员，直接参加国家立法工作多年，一个核心的体会是，一项立法至少要考虑如下三项因素：一是实践需要，二是法理科学性，三是制度建立的逻辑。本书讨论的不动产登记立法问题，也是以此而展开。

谨以此言，请教于大方。

孙宪忠

2025年12月