●按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理问题。

●物业税采取比例税率更为适宜一些。固定税率、累进性税率不是物业税税率的可行选择。

●立法中，我们既应注意对按照现行税制已缴纳各种房地产税费的老业主和新法施行后要统一缴纳物业税的新业主进行区别，并对老房和新房采取不同的税率和征税方法，也应合理安排比较灵活的税收优惠措施，如对首套自住型业主免税、对城镇低收入者和农民按一定标准给予减免优惠。

物业税立法的提速，在当前的高房价时代再次成为社会普遍关注的焦点问题。

但现时推出物业税，并不是解决房地产价格居高不下的应急之举。物业税的开征是对我国现行房地产税制的全面改革，也是影响社会稳定的重要民生问题。制定一部统一科学的《物业税法》，需要在课税要素的配置中细致妥善地处理不同利益主体之间的利益关系，并始终坚持公开透明和民主参与的立法原则。

并非房屋所有权人才交税，使用权人也是纳税人

物业税作为财产税，其征税环节锁定在不动产的保有阶段，税负不能转嫁。我国物业税立法该如何界定纳税人？该问题的解决不能脱离我国现行房地产物权的权利体系结构，也不能脱离财产税制改革的根本宗旨。现时推出物业税，其目的在于进一步优化现行财产税制，增加地方政府财政收入，增强地方政府调控能力，并不是房地产价格居高不下的应急之举。

从地产角度看，土地作为典型的不动产，只属于国家或集体所有。土地资源是不可再生的稀缺资源，也是房地产开发的基础，物业税的开征与土地使用制度的深化改革紧紧捆在一起。长期以来，我国形成了多种用地形式，如商品房、经济适用房、廉租房、房改房、集资建房、合作建房等等，土地使用权的取得包含了出让、划拨、租赁、承包、信托等多样途径。地方政府土地新政的创新应以物业税的开征为契机，归并土地使用形式，把以各种形式取得的土地使用权全面纳入物业税的范围，把现有的城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等统一归入物业税。尽管物业税不能取代土地出让金，但基于公平税负原则和拓宽税基的目的，无论城市还是农村，各类土地使用权人均应就其占有、使用的土地缴纳物业税。2007年颁行的《物权法》为此提供了法律依据，该法建立了成立于土地之上的完整的用益物权体系，从而为物业税立法奠定了良好的法律基础。

从房产角度看，我国在住房市场化后，逐步形成了现有的商品房、保障房、自建房、合建房等并存的房产格局，在房屋之上成立了所有权、租赁权、使用权等不同财产权利形态。在市场经济条件下，这些权利形态都与一定的物业利益相联系，并具有相应的市场价值表现形式。因此，是否拥有房屋所有权不应成为物业税立法中界定纳税人的标准，无论是城市还是农村，只要占有、使用房地产等物业，就应承担物业税负，物业税的纳税人应包括各类房屋的所有权人或使用权人。

我国境内的所有不动产均应纳入物业税的征税范围

现在争论物业税的征税范围，有的人提出应对全部物业征税，也有的人提出仅对某些物业征税，如仅对第二套以上房产征税，仅对经营性房产征税，仅对高档物业征税，仅对城镇房地产征税等。

事实上，随着我国城乡一体化步伐的加快，对城市和农村的不动产应普遍开征物业税，这样有利于均衡城乡地区税收负担水平，保持物业税制的普遍性、完整性和统一性。

现行房产税以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋为征税对象，征税范围过窄，从而限制了该税的社会财富调节作用。物业税的开征，确立的是“宽税基”原则，征税范围从城市扩大到了农村，我国境内的所有不动产均应纳入物业税的征税范围。当然，廓清物业税的征税对象及其范围，不应与税收优惠安排相混淆。

不少地方政府担心，物业税的开征会对其投资环境产生负面影响，进而制约本地经济的发展。由于物业税立法是全国范围统一立法，并广泛适用于全国广大城乡地区，基于税收公平原则的税制设计会将一切房地产投资行为通盘纳入考虑范围之内，既追求纵向公平又兼顾横向公平，从而使各市场主体在公平竞争的税收环境中投资置业，使税收制度更好地配合财政转移支付制度，实现政府的社会公平目标。从这一角度讲，上述担心是多余的，物业税的开征不会人为地制造地方政府之间的税收竞争，因此，单纯的税收要素不会制约地方经济的发展。

开征物业税会不会抑制房地产投资，使当前的投资性需求显著降低，会不会使大量资金转为投向股票、债券等其他领域？这一问题的答案，无法单独从物业税政策中解读出来，它与一定时期国家的金融政策、财政政策、投资政策、外贸政策、产业政策、竞争政策等密切联系在一起。只要保持税改前后的税负基本相当，则开征物业税只会打击短线的“炒地”、“炒房”等房地产投机行为而不会抑制长线的房地产投资和消费，物业税只能使房地产投资和消费行为更加趋于理性。

应以房地产的评估值为计税依据，不宜以租金、面积作为计税依据

目前我国针对土地和房屋的税种主要有城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、契税以及印花税等，由于所涉税种名目繁多，计税依据差异较大，税收收入规模偏小，征税环节过于复杂，因此，现行房地产税制已难以适应我国房地产市场的发展形势。大量土地与房屋的闲置浪费，以及房地产市场的投机盛行，其实与房地产开发、流通环节税负重而保有阶段税负轻不无关系。国家无法参与土地和房屋在保有阶段因城市规划等原因而形成的增值部分的再分配，使财产税固有的再分配调节功能无从发挥，从而进一步拉大了社会贫富差距。

房地产具有保值增值的特性，因此，国外的物业税通常以房地产的评估值为计税依据，实行从价计税。以租金作为计税依据容易导致税收流失，以面积作为计税依据税制缺乏弹性，而按房地产评估值征税，则能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理问题。能否低成本、高效率地来确定房地产评估价值，是物业税推行中的一个关键问题。

但需要强调的是，无论是中央政府还是地方政府，均不应单独设立专门的物业税估价机构，否则无疑会增加征税成本，也不利于市场公平竞争。政府的主要职责应放在对房地产评估师多层次、多形式的专业教育和培训上，着力培养一批法制观念强、业务技能熟练的职业评估队伍，保证评估结果的及时性、公正性和透明性。换言之，房地产评估市场不应由政府部门进行垄断，应把公开、公平、有序竞争作为该市场的根本性价值目标。

我国物业税的理想税率形式应是比例税率

物业税的税目税率设计是一个技术性很强的问题。税目设计应尽量体现不同物业的属性，并通过差别税率照顾不同物业业主的利益，实现税收公平。其中基本税目宜列为地产与房产，把房产税目分为城市房产与农村房产的子目，然后再进一步细分为经营性房产与自住型房产等。至于采取比例税率还是累进税率，也是一直争议的焦点。特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率问题格外引人关注。

应该说，固定税率和累进税率各有长短。固定税率简便易行，征税成本较低，税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方面有局限性；而累进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性，但累进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距若过高过猛，则容易打击纳税人投资置业的积极性。

物业税采取比例税率更为适宜一些。理由是，房屋的占地面积是固定的，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。同样道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响，因为各地不同的房价已经体现了地域差异。另外，物业税改革的一个重要目标是改变现行房地产税与房地产价值脱节的现状，若将物业税税率设计为固定税率，税收只与不动产面积有关而与其价值无关，这与物业税改革目标相悖。累进性税率也不是物业税税率的可行选择，开征物业税在置业方面的政策效果应是鼓励置业，而不是对置业和房地产市场发展起限制性作用。

物业税的税收优惠安排，要综合运用优惠税率、免税、减税等措施

物业税的税收优惠安排，要综合运用优惠税率、免税、减税等措施，着力体现国家经济调控政策，平衡纳税人负担能力。

由于物业税属于地方税，为增强地方政府的调控权，立法应赋予地方政府一定范围的减免税权，以利于地方政府因地制宜地妥善处理特殊性问题。

就物业税的税收优惠来说，免税项目应主要集中于房产，其中可以免税的房产主要限于：规定面积以内居民首套自住型房产；国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；以及法律确定的其他特殊房产。

从纳税人权利保护角度看，国家征税必须有限度，不能侵犯纳税人的基本生存权。同时，物业税应着眼于税源的稳定性和可靠性，应顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力来衡量，经营性房产与纯消费性的居民自住房产性质是完全不同的，前者有收入来源，后者则属于纯支出，在房产升值的情形下，自住房产并不能变现其增值部分。因此，地方政府可以根据法律授权，结合本地居民平均住房情况确定当地免税的居民首套自住型房产面积。对于家庭人均收入低于当地平均生活水平的，或者由于不可抗力造成房地产毁损的，经纳税人申请可以实行减免。

很多人担心，物业税的推出会增加业主的税收负担。对高比例负债购房者而言，原本是财产税性质的物业税甚至将异化成为一种债务税。这种担心，实际上属于《物业税法》颁行后新、旧税法如何协调的问题。对于已经购房的业主而言，如果不加区别地一律按新法征税，则显然属于重复征税，会造成新、老业主之间的显失公平。这不但对房地产市场的健康发展不利，而且对社会稳定也不利。应该说，过渡时期不同纳税人的税负安排是物业税开征所面临的最大难题，而解决这一难题的根本在于区别对待，统筹规划。立法中，我们既应注意对按照现行税制已缴纳各种房地产税费的老业主和新法施行后要统一缴纳物业税的新业主进行区别，并对老房和新房采取不同的税率和征税方法。也应合理安排比较灵活的税收优惠措施，如对首套自住型业主免税，对城镇低收入者和农民按一定标准给予减免优惠，从而使不同的纳税人税收负担趋向公平。

(本文发表在《经济参考报》2010年4月21日第7版)