一、一审经过
    原告某物业管理中心于2006年8月26日对所管理物业中的业主向某区法院提起诉讼。诉讼请求是，追缴该业主拖欠的2003年11月15日--2004年3月15日供暖费，合计RMB4357.20元，逾期付款违约金计算截至交费之日止，按照《供暖协议》第四款规定收取，诉讼费用由被告承担。其"事实及理由"是，2002年12月29日，被告入住本物业管理中心管理的公寓，针对本公寓的供暖问题与物业管理中心签署了《供暖协议》。协议中明确规定，原告负责供暖，室内温度达到国家标准，被告按期交纳供暖费用，标准为每建筑平方米30元。交费期限为每年5月1日--10月31日，否则加收逾期付款违约金。在本供暖季之前，原告多次向被告催缴，并做了大量工作，被告均拒不缴纳，在这种情况下，只能请求区法院给予支持，依法追回被告拖欠的供暖和逾期付款违约金。
    对此，被告提出如下答辩。
    "第一，答辩人于2002年12月29日办理入住手续时曾向被答辩人交付了2002年12月15日-2003年3月15日的供暖费。但是，在办理入住手续同时进行验收所交付房屋中发现本案标的中存在诸多质量问题（见证据-1），因此只能在对其全面返修后才能实际入住。当时，作为业主（证据-1中所示：买受人）、被答辩人（同前证据所示：出卖人代表）和具体施工单位等各方就解决方案达成的协议是，将一把钥匙交给被答辩人（物业工程部，见证据-2），待返修后再通知业主搬入。业主实际搬入本案标的的时间是2003年3月28日，即已过年度的供暖期间。以上事实说明，答辩人虽已交付了上述供暖费，但根本没有得到被答辩人所实际交付的供暖。
    "答辩人于2003年3月28日实际入住本案标的后，即开始就上一年度被答辩人未实际交付供暖而应该发生的退还费用问题进行过交涉，但从未得到过被答辩人的明确答复。时间到了2003年-2004年供暖期间，因本案标的的供暖一直达不到标准，被答辩人曾无数次应答辨人要求检修和调试本案标的中的供暖设备，但一直到该供暖期临近结束时才有了根本性改善。尽管如此，答辩人还是以业主与物业公司将要开始的长期合作关系为重，提出以答辩人已交付的前一年的供暖费与本年度供暖费相抵的解决方案，并与被答辩人就此交涉过一次。此后再没有接到被答辩人任何关于供暖费催缴的通知和交涉。基于以上事实，答辩人自然有理由认为自己所提出的方案已被被答辩人所接受。
    "答辩人认为，房屋实物交付的公示方式是转移房屋的占有，其标志是将房屋的全部钥匙交给业主，而当时的情况并非如此。被答辩人作为交付房屋的辅助债务人，因此留有一套本案标的的钥匙以作对房屋进行实际交付前提的返修之用。因此有理由认为，因为房屋的实际交付于答辩人在2003年3月28日，所以被答辩人诉求的本案标的接受供暖合同利益的当事人并非答辩人，而应该是被答辩人。
    "综上，答辨人认为被答辩人因为没有实际交付2002年-2003年度供暖而收取的该年度供暖费属于不当得利，答辩人请求被答辩人返还此笔费用以及用债务相抵的方式代替返还的请求，合理合法。因此，答辨人恳请法庭驳回被答辩人对我的诉讼请求。
    "第二，本案诉求距离2003年收取供热费的期限已经经过二年的诉讼时效，根据我国《民法通则》第135条之规定，被答辩人的诉讼请求不再受法律保护，故此也请求法庭予以驳回。
    "第三，从上述答辩人陈述的事实可以清楚地看出，被答辩人作为物业管理中心，不顾事实和自己在履行物业合同的服务义务中存在瑕疵，还妄称"向被告多次催缴，并作了大量工作"是在欺瞒法庭，其目的不外乎是以挥舞诉讼大棒来恫吓业主服从其"管理"，从而逃避自己在提供物业服务中存在瑕疵而应负的责任。答辩人认为，这种滥用诉讼资源的卑劣行为不应该得到法庭的支持！
    "因此，答辨人在此郑重声明：1、为惩戒这种滥用诉讼资源压迫自己衣食父母--业主的卑劣行为，答辨人不接受法庭内外的任何调解；决心为业主的正当利益与被答辩认争讼到底，以维护法律的公正！2、答辩人保留对被答辩人，就与本案供暖期同期未曾交付的物业服务向被答辩人请求返还相关费用的诉求。"
    受理该案的区法院经过调解和审理程序作出如下判决（一审判决）：
     "经审理查明：被告于2002年12月29日办理了原告管理的公寓的入住手续，该房屋建筑面积为145.24平方米，产权人为被告。被告办理入住手续当日和原告签订了《供暖协议书》，约定原告为被告提供供暖服务，被告每年5月1日至10月31日按每平方米30元交纳供暖费，否则每日加收1%的滞纳金。协议签订后，原告按约定提供了供暖服务，被告交纳了2002年度、2004年度和2005年度的供暖费，尚欠2003年度的供暖费4357.2元未交纳。
    "另查，该公寓系TXD房地产开发有限责任公司开发。2002年12月20日，TXD房地产开发有限责任公司委托原告对该公寓进行物业管理。2004年7月20日，TXD房地产开发有限责任公司更名为TXYH房地产开发有限责任公司。2004年12月8日，TXYH与原告重新签订了委托合同，委托原告对该公寓继续进行物业管理。
    "另查，被告在2002年12月29日办理入住手续时，曾因该房屋存在质量问题将该房屋的钥匙一把留存原告处以备有关单位维修之用。
    "上述事实，有供暖协议书、委托合同、名称变更证明、工程交接单、钥匙交接单、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
    "本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，被告于2002年12月29日办理了公寓的入住手续，并与原告签订了《供暖协议书》，双方就应当严格按照协议约定履行义务。被告就应当按照协议约定及时、全额交纳供暖费，现被告未交纳2003年11月15日至2004年3月15日期间的供暖费不妥，故原告要求被告给付上述供暖费依法有据，本院予以支持，但原告要求按每日1%给付自2005年11月1日至实际交纳之日止的违约金的诉讼请求，本院认为该计算标准过高，应按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计算为宜。被告辩称由于房屋质量问题致使其实际搬入的时间是2003年3月29日以及曾提出用已交纳的2002年度的供暖费折抵2003年度的供暖费，因该房屋质量问题应由被告和开发商之间解决，与本案供用热力合同不属同一法律关系，不能成为被告拒绝交纳供暖费的正当理由，且原告亦没有同意被告提出的用已交纳的2002年度的供暖费折抵2003年度的供暖费的解决方案，故被告的上述辩解意见依据不足，本院不予采信。被告辩称原告的诉讼请求以超过诉讼时效的意见，因针对上述供暖费原告曾多次向被告主张权利，被告亦曾于2003年、2004年向原告提出了解决方案，没有证据证明原告明显怠于行使权利，故被告的上述辩解意见依据不足，本院亦不予采信（重点号均为笔者所加）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
    "一、被告给付原告物业管理中心二○○三年十一月至二○○四年三月十五日期间的供暖费共计人民币四千三百五十七元二角及违约金（按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准自二○○三年十一月十五日至实际交纳之日止计算），于本判决生效之日起七日内执行清；
    "二、驳回原告的其他诉讼请求。
    "诉讼费一百八十四元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内交纳。"以下内容省略。
    
二、二审经过
    被告不服一审判决，提起上诉。
    上诉人（一审被告）在上诉状中对一审法院判决的不服作了如下陈述。
    第一，原审判决认定质量问题涉及开发商，与本案是二个法律关系而不支持上诉人的请求。上诉人认为这种观点是错误的。首先，被上诉人是开发商自己选定的物业管理企业，而不是业主大会选定的，二者关系紧密。在验房记录单上出卖方一栏是由被上诉人的职工以开发商代表的名义签署的，因此有理由认定被上诉人与开发商是本案诉讼标的的共同交付人，况且从被上诉人与开发商的名字上也可以看出，在前期物业服务过程中二者的行为有些是不分彼此的。就本案而言，出现质量问题是与被上诉人协商过的，是把钥匙交给被上诉人作返修之用的，因此返修行为也是被上诉人的行为。其次，开发商在上诉人入住时强制其交纳物业费，包括2002年度的供暖费，否则就不办理入住手续，上诉人是在不得已情况下交付了该供暖费，但却遇到房屋因返修而无法入住的情况。最后，如果上诉人不能向被上诉人主张要求因无法入住而退还供暖费的权利，则不仅对于上诉人，而且对于广大购房人而言均丧失了权利救济的途径，如根据一审判决的说法，开发商也会讲退供暖费与返修是二个法律关系，找物业公司去吧，显然这种说法无法保障消费者的利益。
    原审判决否认上诉人用2002年度供暖费折抵2003年度供暖费的主张，也属认定事实不清。上诉人由于在2002年度供暖季没有入住房屋，因此与被上诉人协商将该年度的供暖费转至2003年度，对此被上诉人没有明确的否认意见，上诉人自然认为被上诉人对此是默认的。况且被上诉人在2004年、2005年就拖欠2002及2003年度供暖费问题起诉过该公寓的大批业主，而没有起诉上诉人。由此可见，被上诉人的上述行为应当认定是对供暖费折抵行为的认可。
    第二，原审判决认定被上诉人要求2003年度供暖费的主张未过诉讼时效，属认定事实不清。
    根据供暖协议书的要求，被上诉人对2003年度的供暖费提出要求，应当在2005年10月31日前提出，但上诉人直到2006年8月26日提出诉讼时才提出该请求，明显超出了诉讼时效期限，且在该期限内被上诉人没有任何证据表明其向上诉人主张了该权利，明显怠于行使权利。
    为保护上诉人的合法权益，现特向贵院提起上诉，请求贵院在查明事实的基础上，撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
    二审法院除对一审判决中的事实认定和判决理由重复确认之外，另有如下新增加的内容。
    第一，关于事实认定："对于上诉人的主张，被上诉人（物业管理中心）表示房屋质量问题应由开发商负责，房屋交接单上签字的人也并非该中心的职员，而对上诉人的实际入住时间则不清楚，该中心曾要求上诉人支付该年度供暖费，上诉人提出用2002年度供暖费折抵2003年度供暖费，但该中心予以拒绝。上诉人对物业管理中心曾在2003年度供暖季后，想起催要过2003年度供暖费一事表示认可。"
    第二，关于判决理由："……因房屋质量问题与本案所涉供暖费纠纷不属于同一法律关系，且上诉人承认被上诉人曾在2003年度供暖季过后向其索要供暖费，说明被上诉人并无怠于行使其收取供暖费的权利，故上诉人以因房屋质量问题以及被上诉人索要2003年度供暖费超过诉讼时效为由，不同意交纳该年度供暖费的诉讼请求，本院不予支持。"
    最终的结果是，驳回上诉，维持原判。
    
三、对两审判决的评析
    本人最近一直关注近年来频频多发的物业官司，作为一介民法布衣书生感到有很多案件值得研究，但苦于无法详细掌握案件的基础性信息，有恐因差之毫厘而失之千里。幸逢有机会接受本案在审理过程中法律咨询，故就此案做一些不尽成熟的探讨，渴望能够做到抛砖引玉，引起更多的法学者和实务界人士对此类案件的关注。
    （一）诉讼当事人的认定问题
    本案的焦点之一是，房屋质量问题与供暖费交纳是同一个法律关系还是不同的两个法律关系。这一关系所涉及根本问题是房屋作为合同标的交付时，交付行为是否与物业方完全无关？
    在本案涉及的法律关系中，似乎有一种比较流行的认识，即房屋质量问题只与开发商有关，而与物业公司无关。然而，在本案这类法律关系--即房屋交付关系--中，物业方和开发商之间的法律关系，应该认定为共同交付人，至少应该认定为前者是后者的辅助交付人。
    第一，就目前我国房地产市场的现实而言，开发商与物业公司之间基本上都是母公司与子公司的关系，至少先期物业公司进入小区从事物业业务完全是由开发商预先安排，而不是业主自我决定的结果。因为开发商与物业公司之间的业务和经济利益上存在千丝万缕的联系，在法律关系上，尤其在房屋交付的环节上的权利义务关系上，理应认定两者之间存在连带责任关系。
    第二，就本案而言，业主方主张"房屋交付验收过程中是物业公司的工作人员作为"出卖方代表"在验收单上签的字"这一事实，而物业方却否定这一事实。业主方主张的证据是"验房单"上的签字和钥匙交接单，而物业方对此的否定却没有任何举证。有证据的主张不能得到法庭采信，而无任何反证的主张却可以得到采信，个中的道理不知何在？
    第三，如果可以认为供暖的交付与房屋的交付无关，业主方应该就已支付的供暖费另行起诉开发商请求偿还，那么，在法律关系上就应该认定收取供暖费--至少是第一次供暖费的当事人应该是开发商，而不应该是物业公司。因此，围绕第一期供暖费的法律关系的当事人应该是开发商与房屋买受人，而不是业主与物业公司。如若不然，只能出现业主方在上诉书中所云，即开发商也会说"退供暖费与返修是二个法律关系，找物业公司去吧"。如果真的出现这种情况，法院是否也要支持开发商一方，判令买受人一方另行起诉物业方呢？如此一来，显然只能有两种可能，一是物业公司和开发商之间互相推诿而让业主无法找到自己的诉讼对象，因而无法保障自己的利益得到有效救济；二是，本可以用一次诉讼解决的纠纷而必须经过再次或多次诉讼，岂不是浪费诉讼资源？难道我们的法院还不够忙？更主要的是，这样处理不利于对业主这一在法律诉讼的实际运作等方面处于弱势的这一群体的合理保护。因此，以笔者愚见，在这类案件应该推定开发商与先期物业公司存在连带责任关系，只有其中任何一方可以就其两者之间不具备这种连带责任关系而做出切实举证时，方可认定这种关系不复存在。
    （二）关于诉讼时效的问题
    法谚有云：法律绝不保护躺在权利上睡觉的人。
    业主方在一审和二审中援用诉讼时效的主张都没有得到法庭的支持。
    业主方在一审中的主张是，2003-2004年供暖季，这一季节应该是2003年11月至2004年3月这一供暖期，在这一供暖期的交涉的意义只能解释为在2004年3月底之前。而按照"供暖协议"规定，这一供暖期的供暖费的缴纳时间又应该是2003年5月1日至10月1日。一审法院不予支持的理由是，被告辩称原告的诉讼请求以超过诉讼时效的意见，因针对上述供暖费原告曾多次向被告主张权利，被告亦曾于2003年、2004年向原告提出了解决方案，没有证据证明原告明显怠于行使权利，故被告的上述辩解意见依据不足，本院亦不予采信（重点号均为笔者所加）。在这里，首先可以清楚地看到是，业主方主张的至2004年3月为止的供暖期之中的交涉，已经被变成了"2003年、2004年"两年；其次可以看到的是，"没有证据证明原告明显怠于行使权利，故被告的上述辩解意见依据不足，……。"对此，笔者想知道的是，原告是否又有证据证明自己没有"怠于行使权利"呢？。
    业主方在二审中与一审主张最大的不同点在于，物业方在2004年、2005年就拖欠2002及2003年度供暖费问题起诉过该公寓的大批业主，而没有起诉上诉人（本案中的业主方）。由此可见，被上诉人的上述行为应当认定是对供暖费折抵行为的认可。二审法院对此不予支持的理由是，上诉人承认被上诉人曾在2003年度供暖季过后向其索要供暖费，说明被上诉人并无怠于行使其收取供暖费的权利，故上诉人以因房屋质量问题以及被上诉人索要2003年度供暖费超过诉讼时效为由，不同意交纳该年度供暖费的诉讼请求，本院不予支持。业主方在二审中的主张与判决书中的理由陈述之间存在一定的出入，如果这是基于开庭后的陈述当然无可厚非，而如果是根据一审判决中的判断则又是一个需要研究的问题。
    时效制度的关键在于，时间的准确计算，而上述两审判决中对于这一点，例如，最后一次催缴究竟是在2004年的几月这一点并不明确，而它在本案中恰恰是能否适用时效的关键所在。现行《民法通则》以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）中都有关于时效的计算方法和时效中断事由等规定。但是需要注意的是，在北京市高级人民法院对其下属的法院印发了一个《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（京高法发[2003]389号），该"意见"的第二十六条规定："审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。"《民法通则》第一百四十一条规定："法律对诉讼时效另有规定的，依照法律规定。"这一"意见"虽然不能构成法律，但它无疑是法官审理此类案件的"操作规程"，笔者对其中第二十六条究竟源于那部法律虽然尚不得而知，但相信一定会有切实的依据。然而，令笔者百思不得其解的则是，为什么要在此类案件的审理上，要对现行法中的时效制度进行修正？有什么政策取向值得做此重大修正？难道可以说现在的也注重"刁民"太多了？
    笔者认为，在这个问题上，无论如何需要遵循的原则似乎应该是，在双方都不能举证时效是否中断的情况下，最有力的时效中断事由莫过于诉讼提起的时间本身。换言之，应该以诉讼提起的时间为实效的中断时间。结合本案而言，业主方作为援用诉讼时效--即"物业方曾于2004年和2005年都就供暖费的滞纳问题起诉过上诉人所在小区的大批业主，然而上诉人却并不在被起诉之列"的主张，没有得到法庭的重视，甚为遗憾。记得人民法院的办案原则中有一句话叫"重证据、重调查研究"。业主方主张的诉讼理应就在一审法院受理，稍作调查既可以得到证实，然而却没有在于本案相关的文件中见到所有一审法院作过此项工作。
    （三）法律适用问题
    一审法院在判决书中援引了三个条文，以此作为对判决理由的支持。
    一是《合同法》的第一百八十二条和第一百八十四条。两条的规定分别是："用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。"和"供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。"判决书援引这两个条文的目的似乎在于以法律规定支持原告追缴供暖费。然而，让一个不懂法律的一般人恐怕也会清楚地看出，这两个条文与本案原被告双方的任何一方主张都不搭界。如果按照一审法院援引的条文理解，似乎应该认为，原告不应该将此案诉诸法院，而只将供暖中止即可。这种法律适用是不是有点风马牛不相及的意思呢？！
    二是《民事诉讼法》的第一百三十条规定。该条规定的内容是"缺席判决"，即"被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。"也许是因为本人对民诉法没有研究，所以无法理解这一条文在本案中得到援引的意义。衷心期望民诉法专家和法实务界的朋友能不吝赐教，这个条文引用的没有问题吗？
    当然，在上诉书中没有见到上诉人对这几个法律条文的援引提出异议，当然，二审法院也就没有就此发表自己的见解，但是，这种法律适用确实就没有问题吗？
    （四）和谐社会中的物业官司
    关于物业官司，据笔者的初步调查结果显示，海淀区人民法院：2004年598件；2005年1040件；2006年1－8月1495件。北京市宣武区人民法院2003年受理各类物业管理纠纷案件269件；2004年受理1859件；2005年2402件；2006年1-3月977件。北京市朝阳法院2002年受理物业管理纠纷194件；2003年这一数字增长为650件；2004年为1898件。作为二审的北京市第一中级人民法院：2003年149件； 2004年169件；2005年1－9月183件。案件中反映出来的问题不仅是数量迅速上升，更有严重的问题是，在审结的裁判中业主败诉占绝大多数，由此引发业主与物业公司之间的积怨越来越深，双方矛盾尖锐。
    如果放任这种趋势发展，不但对党中央提出的构建和谐社会这一举措具体实施形成严重障碍，甚至可能因此进一步激发矛盾，造成社会不稳定的严重隐患。
    目前，业主与物业公司之间的诉讼案件数量不断攀升，而且集体诉讼的趋势明显。虽然引起诉讼的原因多种多样，但物业公司任意"管理"而不努力"服务"似乎是症结之一。特别是物业公司为了避免集体诉讼而随意将自己的衣食父母--业主--以个案告上法庭，利用自己作为法人在诉讼能力等等各方面的优势，打压处于相对弱势的业主，令其乖乖地服从"管理"的现象应该引起全社会的重视。
    物业公司的定位，无论在传统的社会主义计划经济时代的语境中，还是在社会主义市场经济时代的语境中，都不应该是管理者，而应该是为人民服务的勤务员或者是受雇于业主的服务员。而当今的物业公司，因为被冠以"物业管理"的称谓，正像有些没有受到正规训练而站在"保安"岗位上的打工仔一样，穿上一身跟警服相似的制服就以为自己是一名警察了一样，因此才有物业公司都在摆出一幅要严格管理业主的怪异现象，甚至还可以见到关于在有些小区里因业主不服"管理"而遭"保安"大打出手的新闻报道。
    法律制度是调整社会中的利益冲突，厘律人们行为规范的系统工程。各种法律制度之间的关系，一是必须构筑相互联系的有机体制，二是必须各尽其责。利益冲突的法律关系解决不好，往往会影响到人们本应遵守的行为规范的混乱。现实社会中因为民事纠纷处理得不好而导致刑事案件的事例正是说明了这一点。而这个道理又是法律人在学习法律的初期课程中就涉及到的基础知识。
    法院的终审判决的公正性在于以法律平衡"情"与"理"的关系，如果法院的判决没有运用好法律去平衡两者的关系，不仅会给社会造成价值判断和行为规范的混乱，而且还会因此降低法院在人民心目中的威信，如是者，"人民法院"的称谓岂不成了徒有虚名？从本案涉及的最最基本的道理说，无论在任何国家里，无论在任何社会制度中，绝对没有这样一种道理，这就是没有得到要买的东西，但必须交钱！如果承认这种道理，可供使用的只有强盗逻辑。