论物权冲突及其解决
随着现代物权法的发展，物权的冲突与协调已经成为引起理论界普遍关注的一个问题。物权冲突的后果通常是物权之间的效力平衡受到破坏，物权的价值发挥受到影响，其对经济秩序的稳定有着很大的影响。因而解决这一问题，有益于规范市场经济秩序，促进交易，保障交易安全，非常具有现实意义。
一、物权冲突概述
物权冲突是指同一特定物上存在有多个物权人，各物权人在对该物的支配上相互间发生意志或行为上的冲突，即一物权的实现会使其他物权无法实现或实现具有困难的法律现象。
1、产生原因
这种法律现象的产生是多种原因综合作用的结果：
①、物权的排它效力使物权冲突成为可能。
关于物权效力的具体内容，学术界争论不一，但是普遍认为在物权的诸效力中，物权的排它效力实处于诸效力的发端，这是物权支配力的完满体现，也是物权人充分实现物权的必然前提，是物权所保障的财产归属、财产稳定和定分止争诸价值利益的根本保证。
物权的排它效力要求同一物上不能有内容完全相同的两个或两个以上的物权的同时存在；但同时内容不相同的不同物权可以有同一物上并存。因而就会出现一物之上并存多个物权的情况，在权利人为实现各自的权利要求时，必然会发生意志上或行为上的矛盾，权利间必然会产生冲突，物权冲突始得发生。
②、注重对物的价值的最大限度利用导致了一物之上负载了多种物权，使物权冲突成为可能。
物权冲突在现代社会是更为普遍的现象。现代法上出现了诸如建筑物区分所有权、空间权、企业财团担保等动摇“一物一权”原则的法学实践。物权的内容和形式较之过去有了很大有发展和丰富，也更容易发生物权冲突。这同物权价值化趋势是密不可分的。
物权，特别是所有权，其本来的目的是实现对动产、不动产的现实支配，由所有人自为占有、使用、收益。因此，本来的物权属于对物的现实支配的实体权。但随着社会分工的不断细化及市场经济的发展，为了充分发挥财产的价值，“物尽其用”，所有权人由本来注重对物的现实支配的实体权逐步演变为注重于收取对价或获得融资的价值权。此即物权的价值化。物权的价值化使所有权的各项权能发生了极大的分离。这意味着同一物上同时设立多个物权存在数个物权人成为现实。再由于物权的效力排它性，各个物权相互发生矛盾，导致产生了物权冲突。
2、构成要件
①、客体的同一性。即两项或两项以上的物权存在于同一物之上。若诸权利不存在于同一物之上，而分别单独存在，则构成一项项独立的物权，自然不会发生冲突。
②、主体的多元性。即一个物之上所存的多项权利归属于不同的主体。存在多个物权人，必然存在多种支配意志或行为，物权冲突必然会发生。
③、权利的合法性和不相容性。一个物之上所存在的多项权利必须均为合法的，具有相应的法律依据。同时，这多项权利须有不相容性，即一物权的实现必然导致其他物权无法实现或实现具有困难。若一物之上所存的诸项权利可以相容，彼此相处融洽，各物权人仅在自已权限范围内行使权利，自不会影响其他物权人，当然不会发生物权冲突现象。
④、权利行使上的冲突性。即一个物上的多个物权人对如何具体支配该物的有关问题发生了意志或行为上的冲突。如果各物权人在行使物权时，可以协调一致，则权利冲突会表现的相对缓和，甚至不会发生。
3、物权冲突的影响
物权冲突对与财产有关的经济济秩序有着很大的影响，主要表现在容易混淆财产权利的归属，不利于保障物权人的权利实现，不利于充分实现物的价值利用，不利于保护财产流转秩序等方面。
二、物权冲突现实表现及其解决
从我国实践来看，物权冲突集中体现在土地权利与建筑物权利的关系上。
我国现行宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于国家所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄房屋和其他财产的所有权”。根据宪法规定，土地的国家所有、集体所有与房屋的公民个人所有之间，可以并存，即法律始终将土地与建筑物所有权与土地所有权可以分离的原则。我国法律始终将土地与建筑物视为独立的物，在法律禁止土地买卖的情况下，房屋买卖却从未因此而受到限制。现行土地使用权制度中有关土地权利与建筑物权利关系的规定，是将土地使用权与建筑物所有权一体化（即两个权利必须归属于同一主体），使两者不能分别转让、抵押。因此，我国实行的是建筑物所有权独立于土地所有权但依赖于土地使用权的体制。
在这种体制下，我国土地权益与建筑物权益的冲突主要有两种类型。
1、土地使用权与房屋所有权人基于土地的权利的冲突
《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则。《城市房屋权属登记管理办法》重申了“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。此外我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》均规定了房屋与占用土地使用权一体化转移的原则，由此创立了土地使用权随房屋的处分而处分和房屋随土地使用权的处分而处分的两个原则。但由于我国土地实行公有，房屋产权允许私有，但土地与房屋又密不可分的。因而在房屋转移时极易引起房屋与土地权利的冲突。
同时，我国相关法律还规定了房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权须同时转让、抵押。基于这种同时性要求，便产生了如下几类房产与地产冲突：
①、以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，房屋所有权与土地使用权须同时转让，并分别办理登记。否则便会形成因单项权益转让而引起的冲突。
主要有这两种情况：第一，进行房产变更登记后，未申请土地使用权变更登记；第二，房产变更登记的，申请土地使用权变更登记时未获批准。第一种情况，如果已经进行了房产变更登记，只是由于工作忽略或迟缓而未办理土地使用权变更登记，发生权益冲突时，一般应认定房产转让行为有效，但应补办土地使用权变更登记。第二种情况，在房产变更登记后，若土地管理部门以合法理由不予更换或更改土地使用权证书，则土地使用权益形成对房产转让行为的抗辩，房产转让行为应视为无效。
②、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产并获管理部门批准时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。未按此办理，则形成地产权益对房产转让行为的抗辩，可以认定转让行为无效。
2、土地使用权的有限性与建筑物所有权的冲突
①、冲突的形态
我国实行土地公有制，除国家和集体以外的民事主体，不能成为土地所有权人。在这种情况下，为实现土地资源的有效利用，则需要将土地使用权从土地所有权中分离出来。1988年修改的《中华人民共和国土地管理法》第一次明确了国有土地的使用权可以依法转让和土地有偿使用。之后国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，土地使用权真正成为一项独立的物权。同时还规定，国家的出让方式将国有土地交由国有土地使用者使用，基地使用权人可在土地上营造建筑物并取得其所有权。这样，土地使用权从土地所在权中分离出来，作为一项独立的用益物权存在。
可是在法理上，建筑物的所有权是一种不动产物权具有全面性、整体性、恒久性等特征。而其赖以建立的基地使用权却是一种有期物权，是一种不完全物权。我国《城市房地产管理法》第13条规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定。”在《城镇国有有地使用权出让和转让暂行条例》中则具体规定了土地使用权的出让年限。这样，基地使用权与建筑物于其上的建筑物所有权就发生了权利上的冲突。概括来说，主要表现在以下方面：
其一，基地使用权期限的有限性与建筑物所有权期限的无限性之间的冲突。
我国按照土地的不同用途对土地使用权出让的最高年限规定在4070年间，但是，一般建筑物的存续年限远远超过这一限度。实践中极易出现土地使用权出让年限比建筑物实际年限短的情形。建筑物所有权与基地使用权的存续时间发生冲突是不可避免的。
其二，公民、法人取得基地使用权的有偿性与基地使用权期限届满后国家取得建筑物所有权的无偿性间的冲突。
基地使用权的取得是等价有偿的取得，而基地使用权期满后，建筑物的所有权却由国家无偿取得，而不问地上建筑物的价值几何。在实践中一些地上建筑物、其他附着物仍有利用价值，即使拆除后也仍有较高的利用价值。这显然违背民法的公平原则，并且容易造成社会资源的极大浪费。
②、冲突的解决
在处理建筑物所有权与基地使用权的矛盾关系上，我国的物权法草案在这方面做出了一定尝试。其第157条规定：“建设用地使用权的期间界满，建设用地使用权人不申请续期的，该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施归属于出让人；因社会公共利益需要收回该土地的，出让人应当以合理价格购买建筑物、构筑物及其附属设施。但是法律另有规定或者合同另有约定的除外。” 除此之外，笔者认为应该贯彻个人利益与社会利益协调发展的思想，适用物权价值化的趋势，在这一问题上可以采用更为灵活的处理方式，达到有效的平衡土地所有权人与土地使用权人的权利保护。
第一，延长土地使用权年限的规定，使其与建筑物的实存年限接近一致，即与建筑物的折旧期相一致。
第二，允许土地出让方与基地使用权人根据实际情况约定使用年限，使使用权人在土地上投入的建筑不动产的资金能够在所约定的期限内通过折旧的办法全部收回。到期后，地上建筑物只不过是没有价值的留存物，土地所有人无偿收回地上建筑物不会对土地使用人的利益造成损害。
第三，土地使用权到期后，可规定由原土地使用者对地上建筑物及其他附着物拆除，赋予原土地使用者对下一次出让的土地使用权先取权。
第四，土地使用权到期后，还可以赋予土地所有人买受权，由土地所有人购买建筑物，取得建筑物的所有权，而不是直接由国家无偿收回，以期获得物的最大利用价值。
