承租人优先购买权制度初探

[摘要] 为减少买卖纠纷，降低交易风险，维持既存的经济秩序和社会秩序，充分发挥租赁物的效用,我国确立了承租人优先购买权制度。结合审判实践,笔者对承租人优先购买权在实务操作中的理解与适用进行了简析, 并对承租人优先购买权制度的再完善提出了建议。

    [关键词] 承租人优先购买权 法律性质 构成要件 限制 冲突 平衡

    承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律规定享有的在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。自1983年12月国务院颁布实施的《城市私有房屋管理条例》首次以成文法规形式对承租人优先购买权加以确定后,最高人民法院又于1990年以司法解释的形式在《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条明确了承租人优先购买权的救济途径,随着1999年《中华人民共和国合同法》的制定实施,我国在私法领域内的承租人优先购买权制度的架构基本建成。下面,结合审判实践,笔者对承租人优先购买权在实务操作中如何正确理解、适用谈一下个人的粗知拙见。

    一、承租人优先购买权的法律性质

    承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：

    1、承租人优先购买权是一种法定权利。承租人优先购买权必须由法律直接加以规定，也即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定而产生。由于承租人优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。

    2、承租人优先购买权是一种具有物权性质的请求权。关于承租人优先购买权是否具有物权性质，目前有两种不同看法。一种观点认为，承租人优先购买权本身不是直接对租赁物享有权利，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。出租人出卖租赁物时，承租人依同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务。如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖租赁物，承租人员只能对出租人主张损害赔偿，而不能主张优先购买租赁物。另一种观点认为，承租人的优先购买权具有物权性质，属于物权范畴。笔者认为，承租人的优先购买权应属一种具有物权性质的请求权。理由是：首先，从近代世界各国的立法趋势来看，租赁权已呈现出物权化的趋势。第一次世界大战之后，德国和法国都明确规定了租赁权的物权效力。日本的建筑物保护法和借地法更是将承租人的权利提到与地上权同等的效力，并将承租权和地上权统一规定为“借地权”，作为物权的构成部分。英国在19世纪初就以对物权利来承认租赁的效力。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然应具有物权性质。其次，承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利，但它能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动，这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示来完成的债权。最后，明确承租人的优先购买权是一种物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利，以更好地保护承租人的合法权益。反之，如果承租人的优先购买权不具有物权效力，其功能就会被削弱，优先购买权制度也会因此而形同虚设，显得毫无意义。

    3、承租人优先购买权是一种附限制条件的形成权。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利。由于承租人一旦行使优先购买权，即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能，而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此，承租人的优先购买权是一种形成权。承租人仅凭自己的单方意思，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，无须出租人承诺。又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提，因此，其又是一种附限制条件的形成权。

    4、承租人优先购买权是一种期待权。承租人优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利。在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使自己的优先购买权，使这项权利由可能性变为现实性。因此，承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁物所有权之时，在此之前，承租人的优先购买权只是一种期待权。

    5、承租人的优先购买权是一种专属权。由于承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于承租人本人，故不能转让和继承。但是，如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的，则承租人死亡时，承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。

    二、承租人优先购买权的构成要件

    承租人行使优先购买权必须具备下列要件：

    1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。由于承租人的优先购买权是基于承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生出的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。

    2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。何为“同等条件”，在审判实践中有两种主要不同的观点：一是绝对同等说，认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等，即为同等条件。笔者认为，上述两种观点虽然都有一定道理，但也都有不妥之处。第一种观点对“同等条件”的认定过于严格，不利于保护承租人的利益。如当第三人所提供的某些特殊条件(如提供某种机会、具备某种亲戚关系等)，承租人不能提供时，承租人就会因条件不同等而丧失优先购买权。第二种观点因对“同等条件”的认定没有一个相对统一的标准，以致适用时伸缩性较大，在审判实践中往往难以操作，也不利于保护承租人的利益。

    笔者认为，一般而言，如果当事人在租赁合同中没作特别约定，“同等条件”就是指“同等价格”。之所以如此主张，理由是：第一，把相同条件理解为同等价格，符合公平原则。因为出租人出卖租赁物，主要是从卖价上考虑的，而金钱是天生的平等派，将同等条件视为同等价格，符合公平原则。至于付款的时间、方式等，因均可归结到卖价上来，故其实质上仍是卖价问题。第二，将同等条件理解为同等价格，标准客观，易于操作，不会在司法实践中出现因对“条件”理解不同而出现公说公有理、婆说婆有理的问题。需要特别说明的是，在把“同等条件”理解为“同等价格”之后，有必要对价格进行界定。在我国学术界和审判实务中，通常认为价格是指交易购买价格。如果出租人基于某些特殊原因给予其他买受人一种较优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合成金钱加入交易购买价格之中，此即“实质的交易购买价格”。一般情况下，承租人优先购买权中的“同等条件”即是指同等实质的交易购买价格条件。在司法实践中，同等条件的价格形成是一个复杂的过程。一般而言，出租人与承租人就租赁物买卖价格达不成协议时，出租人即不得在租赁合同有效期内再以低于或等于承租人所能接受的价格把租赁物卖给第三人，否则承租人可以同等条件为由主张优先购买权。如果出租人与承租人对买卖租赁物已达成协议，出租人或第三人即不得再以竞价来否定出租人与承租人达成的协议。

    3、承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。所谓“优先”，主要是指时间上的优先。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益，各国法律均规定，承租人的这种优先购买权必须在一定的期限内行使。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，因为优先购买权作为承租人享有的一项权利，是依附于租赁事实的，故其时间效力期间也是依附于租赁期间的，也即优先购买权存续的时间条件以租赁期为准，租赁期间，承租人再无承租人的主体资格，承租人的优先购买权也随之消灭。此时，出租人出卖其曾出租过的租赁物，即不再受原承租人优先购买权的限制，承租人不能以原曾承租过该房屋为由主张优先购买权。其次应限定在租赁合同有效期内的一定时期。如我国《城市私有房屋管理条例》第十一条和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条均规定，房屋承租人的优先购买权在接到通知后三个月内行使。如果承租人在接到通知后三个月内未作出购买的意思表示，应视为其放弃优先购买权。

    4、承租人只能对特定的标的物行使优先购买权。所谓“特定的标的物”，即是指承租人承租的租赁物。在审判实践中，常常出现承租部分房屋的承租人对整体房屋行使优先购买权的问题。本案即是如此。如何处理这一问题，审判实践中是有争议的。一种观点认为，法律规定承租人享有优先购买权，并未对承租人作出具体限制，局部承租人亦是承租人，亦应享有优先购买权。另一种认为，承租部分房屋的承租人不享有整栋房屋的优先购买权。虽然部分承租人也是承租人，但对“出租房屋”按通常的理解，只能是承租人承租的房屋，承租人对此在同等条件下享有优先购买权，对未承租的房屋不享有优先购买权。我们认为，承租人的优先购买权对承租的房屋而言，其空间效力只及于承租范围内的房屋，对于出租人所有的其他房屋不产生优先购买的效力。也就是说，局部承租人对整体房屋行使优先购买权的，应不予支持。之所以这样认为，主要是基于对承租人优先购买权立法目的方面的考虑。大家知道，法律之所以规定承租人的优先购买权，主要是为了减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。如果允许局部承租人对出租人的整栋房屋享有优先购买权，则多个局部承租人都享有对整栋房屋的优先购买权，当这些承租人同时主张优先购买权时，法院应该支持谁?果真出现这种局面，必须是人为地造成纠纷，影响出租人的交易，与承租人优先购买权减少交易社会成本的立法目的相悖。

    三、承租人行使优先购买权的限制

    1、出租人售房时，承租人仍在租赁该房屋。准备租房和租过该房的承租人，是不享有优先购买权的。

    2、承租人的优先购买权是相对而言的，只有在与其它竞买者同等的条件下才可以优先购买。这里同等条件是指交易的条件相同、价格相同。

    3、承租人并非在任何情况下都可行使其优先购买权，只有在出租人转让其出租产权时，才能实际行使优先购买权。

    四、承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突的平衡

    我国《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或在配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”由此可见，共有人对共有财产享有优先购买权。在司法实践中，常常遇到共有人将其共有财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。如何平衡这两种权利的冲突，我国现行法律没有明文规定。笔者认为，法律作为利益分配的调节器，当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突时，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，确定共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。理由是：

    第一，从法律效力上看，共有人的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利，它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。尽管目前各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势，但无论如何，租赁权毕竟还只是基于合同而产生的一种债权。按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于对债权的保护。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，共有人的优先购买权应具有高于承租人优先购买权的法律效力。第二，从权利义务上看，共有人作为整个共有财产的所有人，其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其对共有财产的关注较之于承租人更为尽心，其对共有财产所负的维护义务和责任较之于承租人更为重大，因此，根据权利与义务相一致的原则，共有人的优先购买权较承租人的优先购买权应更为优先。第三，从立法目的上看，共有人的优先购买权是共有权中包括的权利，是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移而丧失租赁权而设立的。不过，设立承租人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。但如果共有人不享有优先购买权，则难以获得其他规则的保护。第四，从情理上看，共有大多是基于某种特定人身关系的共有，共有人之间大多有某种血缘和亲属关系。而作为租赁法律关系主体的出租人和承租人则一般不具有血缘和亲属关系。因此，一方共有人处分其共有财产时往往会首先考虑和照顾其他共有人的利益，由此而明确共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，也是符合情理和能令人接受的。

    五、承租人优先购买权制度的再完善

    法律规定承租人的优先购买权是为了减少买卖纠纷，降低交易风险，维持既存的经济秩序和社会秩序，充分发挥租赁物的效用，从这一角度来看，承租人优先购买权制度的存在具有积极、合理的一面。但是，审判实践中反映出的一些问题，却不得不让我们反思，该项制度不仅没有收到立法者预期的效果，相反还增加了当事人的纠纷和讼累。集中表现为法律规定的承租人优先购买权制度从理论上分析是可行的，但在实践中最终都难以实现。出租人规避法律侵犯承租人的优先购买权，法律对此却显得苍白无力和束手无策。审判实践中经常出现的出租人采取解除租赁合同，收回租赁物，抬高租赁物价格，迫使承租人放弃优先购卖权，然后再低价卖给第三人等，使得承租人的优先购买权成为了水中月、镜中花，可望而不可及。一旦当事人明白了这一点，就会对现行法律失去信任感，法律的神圣和尊严也就荡然无存。要解决上述问题，笔者认为，必须在立法上加强对承租人优先购买权的保护，使之真正落到实处而不形同虚设。

    承租人的优先购买权受到侵害时，应如何保护，我国法律未作明确规定。只是最高人民法院在《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百十一八条中规定，出租人出卖出租房屋，未通知承租人，承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。也就是说，对承租人优先购买权的法律保护，只能是由承租人请求人民法院宣告出租人与第三人关于买卖租赁物的合同无效，然后再由承租人向人民法院起诉要求出租人将租赁物以同等条件卖给自己。笔者认为，仅以承租人请求人民法院宣告出租人与第三人关于买卖租赁物的合同无效作为对承租人优先购买权的保护是不够的。对承租人优先购买权的保护，除了规定承租人有权请求人民法院宣告出租人与第三人关于租赁物买卖合同无效外，还应明确规定出租人有直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成出租人与第三人以同等条件为内容的买卖关系的请求权。理由是：首先，承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，根据形成权的法律特征，只要条件相同，承租人的单方意思表示就能使承租人与出租人之间形成出租人与第三人以同等条件为内容的合同。其次，国外的立法例可供我们借鉴。德国民法典第五百零五条规定：“先买权的行使以向义务人作出意思表示的方式进行，此种表示无需采取为买卖合同规定的方式。权利人和义务人之间的买卖自买回权行使时起按义务人与第三人约定的条款成立。”这一规定，值得我们借鉴。第三，明确规定承租人有直接请求人民法院确认其与出租人之间买卖关系的请求权，可以减少当事人的讼累，符合两便原则，有利于彻底保护承租人的合法权益。如果规定承租人只能先向人民法院起诉请求确认出租人与第三人的买卖合同无效，然后再向人民法院起诉要求确认其与出租人之间的买卖关系，不仅消费了有限的司法资源，而且极易出现出租人以种种理由使承租人的优先购买权无法得到实现的问题。如出租人往往会以租赁物不出卖为由，或以待承租期届满后再出卖为由来对抗承租人的优先购买权，此时，承租人的优先购买权只能是昙花一现，再也无法实现。由此导致承租人的优先购买权制度形同虚设，不能发挥应有的功能。因此，笔者主张，必须在立法上规定承租人在请求人民法院确认出租人与第三人买卖租赁物的合同无效的同时，有权直接请求人民法院确认其与出租人之间形成出租人与第三人以同等条件为内容的买卖租赁物合同。

    作者单位:山东省五莲县人民法院