立法焦点二：《物业管理条例》的立法解读

新华网北京６月２０日电：建设部近日下发通知，要求各地全面宣传贯彻新近颁布的《物业管理条例》，规范物业管理行为，推动物业管理的健康发展。
    通知要求各地建设行政主管部门加快制订、完善与条例配套的部门规章、规范性文件和地方法规，已出台物业管理地方性法规或规范性文件的，要及时对其中与条例相抵触的条文进行调整和修改，对条例中授权地方制订具体办法的内容，要尽快作出规定。
    通知指出，各地建设行政主管部门要做好业主大会和业主委员会的组织建设工作，指导和监督业主决策机构的建立和运作。鼓励房地产开发建设单位和物业管理企业相分离，积极推进物业管理项目招投标，监督物业管理企业做好物业承接验收工作，明确建设单位与管理单位各自的责任，从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时，建设单位和管理单位互相推诿的问题。
    通知强调，要建立和完善“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，建立健全物业管理市场准入制度，把好市场准入关。同时引导业主和物业管理企业通过合同约定物业管理服务内容、服务质量和服务费用等事项，维护双方的合法权益。对住房专项维修基金要进行清理，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金。
    
    解读一：物业管理：市场洗牌 品牌争锋
    
    新华网北京６月２０日电：对于我国物业管理现状，许多人形象地说：在一条没有航标的河流上，物业管理企业有如千帆竞渡。众多企业的竞争使“蛋糕”越做越小，市场越来越乱，投诉日见增多，行业信用度大幅降低。１９日，第一部全国性的物业管理法规——《物业管理条例》正式颁布，把竞争机制引入物业管理市场，我国物业管理行业由此进入法制化、规范化发展的新时期。竞争将使我国物业管理市场“洗牌”加速进行，品牌物业也将一举争锋。
    城镇住房改革制度在各个城市早已拉启大幕，物业管理也接踵而至。在全国大大小小城市住宅和非住宅小区，随处可见正在进行维修养护、环境保洁、绿化养护的物业服务人员的身影。据建设部统计，截至２００２年底，全国物业管理的覆盖面占物业总量的３８％，经济发达城市已达５０％以上。
    在物业管理迅速占据城市乃至乡村之际，行业竞争也日趋激烈。目前全国物业管理企业总数已超过２万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕的果实。大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境。
    物业管理市场的现状使推行竞争机制、打造行业品牌成为现实需求，刚刚颁布的《物业管理条例》就在品牌竞争时代树立了物业管理的操作规程，把竞争机制引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。
    条例明确了业主的权利义务及物业管理各主体之间的法律关系，对相关责任方的责任予以明确；规范了业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等，使业主委员会真正代表业主利益；还规定了物业管理服务范围、收费依据、共用部位维护和使用原则等物业管理的方方面面；特别是在近年投诉热点——物业管理公司和开发商推卸责任这一问题上，也从前期物业管理企业操作规范、前后物业管理企业交接各个环节明确了责任。
    在日趋激烈的市场环境中，只有按照条例规定的“航标”，精心打造物业管理品牌才能抢占先机。建设部住宅与房地产业司高级工程师王玉平说：“物业管理是房地产开发的重要环节，也是最终环节，是小区、楼盘的卖点。一个物业管理企业要称得上有品牌必须抓住三个要素，即客户、创新和员工。也就是说，物业管理企业品牌建设必须以业主需求为导向，在业务创新中，逐步形成员工的品牌意识，为企业品牌建设积累资源。”
    据了解，部分国内物业管理公司已率先进入品牌竞争轨道，中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等１４个大城市，面积逾９００多万平方米，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在１０多个城市接管了６００多万平方米物业；上海的陆家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好朋友”的服务理念，并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证的物业管理企业。
    犹如一个分水岭，《物业管理条例》成为我国物业管理规范化竞争的开始，而规范化竞争的必然结果将是品牌物业的崛起，这将引领我国物业管理进入新的时代。
    
    
    解读二：处罚物业管理违法行为实行民事优先的原则
    
    新颁布的《物业管理条例》明确了物业管理中各方的法律责任，建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，对于物业管理违法行为的处罚实施民事优先的原则。
    新颁布的条例涉及到的违法行为有些是属于违反行政管理程序、损害公共利益的行为，但更多的是属于民事违法行为。对前一类违法行为应当给予行政处罚，对后一种违法行为，则应当由行为人承担民事法律责任。
    谢家瑾说，为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循了凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则坚持民事优先的原则，以保护全体业主利益。
    对此谢家瑾举例说，对于物业管理企业违法将全部物业管理一并委托他人，擅自改变物业管理用房用途，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等违法行为的非法收益，没有采取简单的由国家没收，而是规定将其用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；由此给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
    
    解读三： “扯皮”难题将得以破解
    
    新华网北京６月１９日电（记者孙玉波 冯晓芳）当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理公司之间互相推诿，使问题难以解决。新颁布的《物业管理条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题将得以破解。
    
    建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾介绍，刚刚颁布的《物业管理条例》在前期物业管理上有很大突破。条例明确规定，前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。条例要求住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；对于其他物业的建设单位，提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
    
    条例还规定，建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
    
    为防止因物业开发建设的质量问题影响以后的物业管理，条例规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料。
    
    解读四：公共建筑和公共设施用途不得随意改变
    
    针对实际中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为，新颁布的《物业管理条例》规定，公共建筑和公共设施用途不得随意改变。
    条例规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
    条例同时提出，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
    
    解读五：住房共用部位维修资金要专款专用
    
    建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说：“物业保修期满后共用部位和共用设施的维修和更新、改造应设专项资金，且专款专用。”
    这一问题在《物业管理条例》第五章中有明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时强调：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
    谢家瑾介绍，在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，已有建立住房专项维修资金的规定，即“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设施和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度” 。４年多的实践证明，建立专项维修资金，以保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，是十分必要的。但是，目前也存在着专项维修资金的交纳范围和所有权不明确以及挪用专项维修资金的问题，所以，《物业管理条例》中对此有了明确规定。
    
    解读六： 物业管理的服务内容须在合同中明示
    
    新颁布的《物业管理条例》进一步强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。
    建设部住宅与房地产业司物业管理处王策说，物业服务合同是物业管理企业和业主享有权利和履行义务的基本依据，物业管理企业应当按照合同约定提供服务，业主则有按照合同约定履行交纳物业服务费用等义务。
    条例对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。
    条例还规定，物业管理企业在承接物业时，应当办理物业验收手续，新旧物业管理企业之间要做好交接工作。并指出，物业管理企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。
    
    解读七：个别业主“搭车消费”成泡影
    
    新华网北京６月１９日电（记者 冯晓芳 孙玉波）据建设部住宅与房地产业司高级工程师王玉平介绍，按照《物业管理条例》规定，个别业主“搭车消费”、拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。
    条例规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。王玉平说，这一规定保障了物业管理企业的正常活动，也符合条例所遵循的维护全体业主合法权益的原则。
    记者了解到，物业服务收费困难常常使一些物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的困境。在经济发达城市上海，据向２０家管理面积在５万平方米以上的商品房小区的物业管理企业了解，正常收费达到８０％以上的仅有２家，６０％至８０％之间的有１０家，有４家的收费率不到３０％。（完）
    
    解读八：三分之二业主投票权即可“炒”掉物业管理公司
    
    新华网北京６月１９日电（记者 孙玉波 冯晓芳）针对以往有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主共同利益的情况，新颁布的《物业管理条例》进一步强化了业主的监督权和管理权。条例规定，物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，即可选聘、解聘物业管理企业。
    条例明确，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。有关制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
    为了规范业主大会的运作，条例规定：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。同时，明确规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式：要求在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
    建设部住宅与房地产业司物业管理处处长王玉平介绍，业主的财产权利是物业管理的基础，对业主在业主大会会议上投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
    
    解读九：物业管理公司巧立名目乱收费难了
    
    刚刚颁布的《物业管理条例》第四十一条明确规定，物业服务收费应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法执行。这样，物业公司今后将难以巧立名目收取服务费用。
    建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾介绍，考虑到普通住宅的物业服务费用涉及到广大群众的切身利益，目前物业管理市场发育还不完善，物业管理作为一种商品，应遵循等价和有偿原则，在国家必要的指导和规范下，由业主和物业管理企业根据服务内容和标准协商约定。条例同时规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业管理企业接受委托代收这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。