自然资源是一个国家的得以发展的前提条件，而在以农为主的社会里，土地是社会经济发展的来源，是一个国家的立国之本。一直以来，中国就是一个典型的农业社会，其经济形式也是典型的农业经济，土地无论是对于国家来说，还是对于民众而言，都是不可缺少的必需的生活资料。中国历史上发生的大大小小的战争基本上都是为了争夺土地及其他物产，也就是争夺自然资源。故历朝历代对土地都非常重视，指定了严格的土地制度法规。纵观中国的历史发展历程，土地制度法规的发展脉络是可以明辨的，即由公有逐渐走向私有，这与世界上其他国家的土地制度发展历史是相似的。
夏土地管理的立法情况，从文献记载来看，夏代是在更改氏族公社土地公有制度的基础上，确立土地奴隶主国家所有制的。因夏王是奴隶制国家的象征，所谓土地国有制实际上就是王权所有制。按照夏代法律规定，王掌管全国的田土，享有充分的所有权。这种所有制影响了商、周两代。成为我国奴隶制时代通行的土地所有权的原则。
商的土地也是王有即国有制。根据商朝的考古资料，当时实行井田制，对土地实行分级管理，商王派遣官吏管理王畿以内的土地，王畿以外的土地则分配给功臣、亲族管理。井田，即方块田。即将一块大面积的土地分成四小块或六小块、九小块等不等，每小块由若干奴隶进行集体耕种。在有关商代的卜辞中有许多国王向上帝、祖先以及山川的神灵祈祷雨水、丰年的记载。如“帝令雨足年”等
[01]。商的法律与神权结合密切，“卜辞是借神灵的意志来反映商王的意志，所以这些卜辞实际上是商代的土地管理法规。”
[02]商王还关心分封给其他功臣贵族的土地的管理。在商代的卜辞中就有相关记载。受封的功臣贵族所管辖的土地，也要按照商王的意志进行管理，但臣服的异姓诸侯所辖土地则可以按自己的意志进行管理，因为他们有自己独立的土地所有权。
周人仍是以农立国，全国的土地都属于天子所有。周的土地管理形式仍然沿用商代以来的井田制。根据文献记载，此时已经有比较准确的亩制。以百亩为“一田”（约合今31.2亩），井田制基本上采取十进位，即十井方一里，方十里为成即百井，方百里为同，即一万井。……土地的授予者有权向接受者征收贡赋、租税，后者则有义务向前者纳贡、交租。按照《周礼》一书的描述，西周中央的官制体系严密，职能分明，以六官佐王邦治国，其中地官司徒掌理天下土地赋役、户口民生、婚姻、交易；冬官司空掌天下百工制作、车船道路、宫室器物等。
《诗经·小雅·北山》中就有“溥天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣”之语，这表明土地名义上依然由原始共同体的部落占有控制，组织生产。在《礼记·王制》中有“田里不鬻”语，这说明土地不得买卖，因为土地是属于部落共同体的，哪怕是封主也不能处分。天子则对土地拥有全权的所有，从天子即是国家的角度来讲，西周实行的是土地国有制，或曰“公有制”。
西周中叶以后，随着铁制工具的出现，社会生产力的提高，特别是商品经济的发展，荒地的开垦，领主的势力逐渐增强，天子的地位动摇，土地渐渐可以交换，土地公有制名存实亡。至周宣王时，竟已“不籍千亩”
[03]，表明周天子的田地都出现了荒芜情形，原有的籍田古礼已经失去意义，统治者不得不改变国有土地的管理措施，加强对私田农作物赋税的征收。
春秋战国时期的土地制度发生了巨大变化。周时期的农民助耕公田与农村公社“三年一换土易居”的制度遭到破坏，导致赋税制度等发生深刻变化。
春秋时期的土地占有关系呈现出一方面旧的土地占有关系仍然存在，而另一方面这种土地占有关系又在迅速破坏之中的特点。随着周王权力量的削弱，王室的衰微，出现“礼乐征伐自诸侯出”现象,列国互相兼并，大国陆续出现，打破了以往诸侯并列、王室独尊的安宁局面。此时，周代地土地国有制仍存在，但已遭到很大程度的破坏，从而出现土地私有现象，土地私有制产生。
战国时期，周天子势力更加衰微，基本上丧失了对全国土地所有权的行使能力。各诸侯国国君拥有实际所有权。土地兼并、割让、授受频频发生。此时，各诸侯国普遍实行授田制，只不过是将田授给每户农民，每户可以分得百亩。《管子·轻重甲》说：“一农之事，终岁耕百亩。”《汉书·食货志》载战国时魏国“一夫挾五口，治田百亩”。《荀子·王制》则说“百亩一守”。耕田的个体小农，每年向国家缴纳的税赋约为收获量的十分之一。《汉书·食货志》引用李悝说魏国农民每年上缴“什一之税”。
在统一中国之前，秦的主要生产资料—土地基本上是国有的，国家按照民户及劳动力的多少分授给农民耕种。同时，对有军功的人也赏赐田宅，从而产生了土地私有制。秦统一后，“使黔首自实田”，从而确认了地主、农民对土地的私人所有权。
秦在中央和地方设置了“大田”、“都田啬夫”、“啬夫”等各级专司农事之职的官吏，并要求各专职官吏及时掌握农时，关注农业生产，以保证国家正常的农业收益。如《田律》规定，下了及时雨和谷物抽穗，掌管农事之官应书面报告受雨、抽穗的顷数和已开垦而没有耕种的田地顷数；禾稼生长后下了雨，也要立即报告雨量多少和受益田地的顷数，如有旱灾、暴风雨、涝灾、蝗虫、其他害虫等灾害损伤了庄稼，也要报告受灾顷数，距离近的县，文书须专程递送，距离远的县由驿站传送，并须在当年八月底以前送达。
汉代的国家土地所有制比秦朝有所发展，其类别和内容要丰富得多。国有土地分为两类，其一是朝廷、皇室所占有的苑囿园池、山林川泽及“草田”（无主荒田）；再就是已经垦种的“公田”、“官田”。公田有的由官府向百姓出租，收取“假税”，称为“假民公田”。《汉书·元帝纪》有“北假田官”之说。有的公田是由服役的农民和犯罪罚作者等来耕种。《后汉书·循吏传》载任延为会稽太守，“省诸卒，令耕公田，以周穷急”。汉政府还实行军屯和民屯制度。
汉初因大量土地荒芜，国家鼓励百姓垦荒，没有限制私人占有田地的数量。《汉书·食货志》记载：“孝文皇帝承亡周乱秦兵革之后，天下空虚，故务劝农桑，帅以节俭。民始充实，未有兼并之害，故不为民田及奴婢为限。”在此情况下，各种各样的土地兼并之风日盛。汉武帝时采董仲舒建议，采取一系列措施，镇压豪强，打击富商巨贾，抑制土地兼并。汉哀帝时期，采纳大臣师丹“限田之议”，颁布政令，但始终未能实行。
汉代自耕农经济发展很快，在社会经济领域中处于重要地位，是支撑国家的柱石之一。汉自耕农的土地主要源自国家的授田，因军工而得的赐田，以及垦荒、购买等。汉高祖二年下令，“诸故秦苑囿园池，皆令人得田之”
[04]。《汉书·贾山传》也称汉文帝“去诸苑以赋农夫”。汉统治者还实行“法以功劳行田宅”
[05]的制度。在战争中立功的农民可以得到小块田地。
总之，汉代的土地所有制形式已经变得多样化，土地私有制已经得到很大发展，在一定程度上促进了社会经济的发展。
唐高祖武德七年统一全国后，即颁布计口授田德均田法。规定丁男（18岁以上）和中男（21岁以上），各受永业田20亩，口分田80亩，老男（60岁以上）、笃疾及废疾者各40亩。寡妻妾各30亩，均为口分田，如是户主，加20亩永业田。僧人、道士、女尼等也可以分得一定德口分田。王公贵族和各级官员，可按官品爵位依法分配60－100亩繁荣永业田，一至九品官员，还可以分配一定数量德职分田和公廨田。永业田由官府授以农家世以为业，口分田在受田丁死后退还官府，二者均是“受之于公，不得私自鬻卖”
[06]，所以唐代的均田制实质上是一种土地国有制。《唐律疏议·户婚》规定：“诸卖口分田者，一亩笞十，二十亩加一等，罪止杖一百，地还本主，财没不追。” 同时，为了保证国家掌握足够地土地，法律规定除地广人稀地地区外，禁止“占日过限”，即禁止拥有超过均田法所规定地授田数额。规定农夫田百亩，任意占田过限者，一亩笞十，十亩加一等，至徒一年。目的在于抑制兼并，不使土地过分集中。本律还禁止“盗种公私田”、“盗买卖公私田”，违者计亩课罚，保护公私土地地所有权。但随着国家掌握的官地逐渐减少以及土地私有制地扩张，至唐中后期，均田法实际上名存实亡。“均田制的实行对推动唐代经济发展具有积极意义，但授田百亩之类规定带有很大的理想色彩，尽管唐律规定加以保护，但唐中叶以后逐渐败坏。”
[07] 唐末叶以后，均田制日渐破坏，土地买卖实际上已开始出现，宋代即在法律上正式承认了这一事实。宋初以降，国家又屡颁诏令，鼓励垦荒，确认垦拓者的土地所有权。土地买卖，官府验契加红印。土地可以自由租佃，国家不再限制占田亩数。……在广为垦荒的前提下，土地私有化得以实行。
宋太祖开宝二年（公元969年）九月诏：“初令民典卖土地者，输钱印契”。
[08] 宋《刑统》在户婚律中有“典卖指当论竞物业”、“婚田入务”二门，但其中并无具体律文，全是新收入的“准”字条和“臣等参详”条。这些条文一再论及典卖田宅、物业“须是家主尊长署押契贴”，“方成交易”。另外，律条还对官司的受理时间以及时效做了规定，譬如，连接交加的田土，二十年以上没有发生过论理（纠纷）的，“即不在论理之限”；凡涉田宅“交相侵夺”的词讼，官司受理的时间应是每年阴历十月一日以后至来年正月三十日止等。这表明《宋刑统》中规定 “口分田” 不得买卖，只是具文；只要履行了“输钱印契”的程序，土地买卖就是合法的。郑秦也认为：“宋《刑统》照抄唐律，少有新增，此处却编订了二门的新增条款。其中有的是晚唐时的，但《刑统》予以确认，表明当时土地确已大多由过于转为私有，可买卖，可诉讼，国家认可了这一事实。”
[09] 元朝蒙古民族入主中原后，为加强统治效能，保护其赖以生存的资源，便每每发布诏令，严饮酒、砍伐植物之禁。如世祖至元三年“申严陕西河南竹禁”，至元二十五年“禁玉泉山樵采渔弋”等。
[10] 从宋元以后，土地国有制度被打破，土地自由买卖，也不再实行均田制，明律就根本取消了“占田过限”条款，“田多田少一听民自为而已”
[11]。明土地法律重在保护土地私有者的所有权合保证国家税收田赋两个方面。明律户律欺隐田粮条规定：“凡欺隐田粮脱漏户籍者，一亩至五亩，笞四十，每五亩加一等，罪止杖一百。其田入官，所隐税粮，依数征纳。”明代土地户籍实行赋役黄册制度。核实田产，登录在册。任何隐匿田产，逃避服役的行为都是法律所禁止的。明代土地兼并严重，豪强缙绅、皇庄王府集中了大量土地，而法律又是保护这种占有形式的。但是由于缙绅、王府的政治特权，他们的土地又免于纳税，结果国家的田赋无从收取，只能转嫁到农民身上，从而加剧了社会矛盾。
明律禁止盗种、强种土地，即保护土地的所有权，不论是官田还是民田，都在保护之内。但明律有关土地所有权的法律规定，比较唐律要宽的多。明律盗耕种官民田：“凡盗种他人田者，一亩以下笞三十，每五亩加一等，罪止杖八十。荒田，减等。强者，各加一等。系官者，又各加二等。花利归官、主。”而唐律规定，盗耕种，唐律罪至徒一年半。另外，明律规定，盗卖、换易、冒认及侵占他人田宅者，分别笞五十至徒二年。为保证土地、房屋交易的合法，和双方的权利，又规定，典卖田宅应税契，不税契者，分别笞杖，罚没一半价钱入官。
明律这些盗卖、税契等规定，是为了保护和鼓励土地的流通，而唐律则从根本上禁止出卖土地。《大明令》也规定，典卖田土、过割税粮，各州县应“置簿附写”，正印官提调收掌，年终造册解府。
清朝接替明朝在全国的统治,它的基本原则就是“法明”,即大体上推行明朝的社会制度,包括经济、政治、文化教育制度等,在土地制度方面,它承认明朝土地所有制的现实,保护和稳定这种所有制,清朝入关后,赋税征收悉准明朝万历年间的旧规。封建的赋役制是封建的土地制和超经济强制的一种体现。
清代玉田县有“寿宁公主地”、“景府地”,天津有“会昌侯地”等名称。从明朝保留到清朝。但是这些土地的主人已经变化了,原来是明朝贵族,后来是清朝政府。承种人还是早先的佃户,交纳租赋也没有变化。土地名称、经营方式都不变,土地制度也是依前旧制。清制来源于明制。但不等于一点没有变化,至少在土地类别问题上变化还是明显的。明代土地分官田、民田两类, 清代的土地也分官田、民田两大类,官田又分庄田、屯田、营田等类。清代官田的名称没有明朝那么多,它也不是按土地来源区分的,而是以它的用途来定名。清代的民田,以土质分上、中、下三种,以耕种情况和用途分为:荒地,荒田,熟地,小地,灶地,备荒地,其余皆称为白地,概括清代的官民田地,可以民、屯、庄、灶来表示。“总之,清朝的土地制度来源于明代。然而在占有形式上也有不少变化。”
[12] 清初入关，大量圈占近京土地为“旗地”，又驱赶北京内城官民至外城强占其房产作为“旗产”。顺治元年十二月上谕将“近京各州县民人无主荒田”，“尽行分给东来诸王、勋臣、兵丁人等”
[13] 清廷对典卖旗地问题非常敏感，怕动摇了其统治基础，多次出巨资赎回被典卖的土地，并屡颁禁令，严禁旗地典卖。如乾隆五年定例“旗丁有将运田私典与人”者治罪；十二年定例严禁将“各省卫所瞻运屯田”典卖与民；二十四年又禁“民间私顶军田”等等……之嘉庆十三年又定例：“旗地旗房，概不准民人典卖，如有设法借名私行典卖者，业主、售主，俱照违制律治罪，地亩房间价银，一并撤追入官。”
[14]但定例并不能真正禁止旗地买卖，清后期问题愈加严重。咸丰五年终于解禁：“无论京旗屯田、老圈、自置，俱准旗户、民人互相买卖，照例税契升科”
[15]开禁是不得已而为之，但旗地买卖税契升科，也可以使官府多收税银。但光绪十五年又查禁，“复经户部奏明仍照原例”
[16]，而事实上已经不可再禁。光绪二十八年以后清廷修律，沈家本等奏准“化除旗、民畛域”，准予旗、民“交相产”（买卖）。
[17] --------------------------------------------------------------------------------
[01] 《殷墟书契前编》1·50·1
[02] 张晋藩总主编，蒲坚主编：《中国法制通史》第一卷（夏商周），北京：法律出版社1998年版，161页。
[03] 《国语·周语上》
[04] 《史记·高祖本纪》。
[05] 《汉书·高帝纪》。
[06] 《唐律疏议》。
[07] 郑秦著：《中国法制史纲要》，法律出版社2001年版，第116页。
[08] 《资治通鉴长编》卷六。
[09] 郑秦著:《中国法制史纲要》，法律出版社2001年版，第158页。
[10] 沈家本：《历代刑罚考·律令八》。
[11] 薛允升：《唐明律合编》卷十三上。
[12] 郑天挺：《清代的土地制度》，《及时学人谈从》，北京：中华书局，2002年版，166页。
[13] 乾隆《八旗通志》卷六十二，土田志一。这些无主荒田实际上是强占民田，造成顺、康之际的“逃人”问题。后来又由于八旗人丁滋生，原来的饷额不足养活全家，于是就出现了变卖旗地、旗产问题。
[14] 《大清律例·田宅·典卖田宅》律文及各条例。另，《户部则例》也有相关若干定例。
[15] 《户部则例》。
[16] 转引自薛允升《读例存疑》卷十，典卖田宅，按语。
[17] 沈家本《寄簃文存》。
