要案评说：从凌峰欠费看物业纠纷

听说凌峰几个月前因拒交4万多元物业费而成为被告的消息后，记者采访了这位走过“八千里路云和月”的台湾艺人。

　　11月4日晚，凌峰向记者慷慨陈词，介绍了自己成为被告的原委。凌峰介绍说：1993年11月，我以每平方米1446美元的价格买了北京罗马花园的两套房子。我在大陆的几个城市都买了房子，只有这一处拒交过物业费。开发商的问题和拒交的理由是：

　　1．开发商盗用按揭款。我与开发商北京金马房地产有限公司签约日期是1993年11月，开发商办理好预售备案登记的时间是在3年后的1996年6月21日（而一般应在30天内办理完毕）；此后，开发商又于1997年1月6日在我已经全额交付了购房款的情况下，拿我的购房手续在银行办理了抵押登记手续，骗取贷款。对于这样的做法，北京金马房地产有限公司的说法是，我把房款全部一次性交清便可办理入住，之后他们再以我的房屋为抵押，在中国银行办理按揭，等贷款下来，再汇入我银行账户。但过一年后我才发现，银行按揭的贷款已被金马公司盗用，我催讨无门，于是拒交物业费、电费以示抗议。

　　2．房屋面积“缩水”。购房合同的房屋面积是305．62平方米，而实际只有195．68平方米，物业公司却要按305．62平方米收物管费及冬天暖气费。（此外，露天阳台面积款，依法只能收取半价，金马公司却收我全价）。我三番五次书面要求开发商、物业公司提供面积测绘报告、罗马花园房屋公摊、公用面积图纸，均遭拒绝。

　　3．物业公司每平方米收物业管理费7．2元（我在大陆所购房产中也属它最高），水费电费也高于其他社区，热水费每吨高达20元。物业公司收取如此高的物业管理费，却未向业主说明收费依据、公布支出明细，业主对物业公司收费、支出的知情权被无理剥夺。

　　4．物业公司把承诺给业主的会所出租做酒楼，小区道路面积也当车位出租赢利，致使有的业主无处停车。

　　凌峰气愤地将开发商、物业公司的所作所为比喻为“奔驰的价格，夏利的服务”。他说，之所以抗争，是为了维权。

　　业主拒交物业费在罗马花园并不是个别现象。在北京乃至全国的住宅小区，像罗马花园这样因物业纠纷导致业主拒交物业费的情况亦非个别。究竟原因何在？

　　曾代理过多起小区物业纠纷案件的北京隆安律师事务所律师陈旭认为，物业纠纷主要原因有三：

　　一是对开发商遗留的问题，业主迁怒于物业公司。大部分社区的前期物业管理都由开发商的关联公司来做，当开发商交付的房子有这样那样的问题时，业主就以停交物业费的方式试图解决问题。

　　二是对收取高额物业费以及管理、使用方式不满。物业公司在收取高额物业费后服务不到位，如保安、清洁、绿化等服务不到位、物业公司账目不公开等都可能导致业主拒交物业费。在这个问题上，罗马花园的物业纠纷就很典型。

　　三是业主本身的素质问题。乱搭乱建，不遵守社区规章，无故拒交物业费，导致物业公司对业主的诉讼。

　　但根本原因应该说是在开发商和物业公司。

　　陈律师认为，要解决类似罗马花园的物业纠纷问题，根本方法是改选现在的业主委员会，使业主选举出能真正代表业主利益的业主委员会，然后以业主委员会的名义选聘新的物业公司，或与现物业公司就相关问题进行谈判，以达到业主要求改善物业服务和合理收费的目的。

　　物业小区如何才能减少物业纠纷，化解社区矛盾，维护社会稳定？具有丰富社区维权经验的北京朝阳园业主委员会主任舒可心谈了自己的看法：首先要有健全的业主委员会。公开、公正地选举业委会对于化解小区的物业纠纷至关重要。暗箱操作必然导致不信任。即使大业主控制业主委员会，也必须照顾小业主的利益，如果不能代表小业主把物业费控制在一个合理的价位，小业主就会卖掉房子离开小区，导致房价大幅缩水，这个结果反过来也会伤害大业主自身的利益。其次，业主委员会要从大多数业主的利益出发，和物业公司进行有效的谈判，对物业的各项收费进行有效监督。此外，物业公司要着力提高从业人员的素质。很多物业公司的从业人员不善于和人打交道。在社区内，与业主打交道最多的是那些素质偏低、拿薪水最低的从业人员。

　　目前，公开、公正选举出有“执政能力”的业主委员会并使其规范运转，对物业小区来说仍是个难题。截至2003年底，北京实施物业管理的小区有2322个，其中成立业主委员会的只有600个左右。由于各种各样的原因，这些业委会中有相当一部分未能有效运转。

　　来源：《人民日报》 (2004年11月12日 第十六版)