今日案件快递（6.26）
导读
■广东首宗商品房双赔官司开庭
■七旬老翁容留嫖娼被警方逮捕引争议
1、广东首宗商品房双赔官司开庭
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，广东首宗商品房“双赔”官司24日在广州天河区法院开审，引来大批媒体和房产维权人士参加了旁听。
该案原告李小姐1995年底购买了石牌东路某小区6号902房这套两居室房子。可是8年过去了，李小姐始终拿不到房产证。后来才获知她的房产没有商品房预售许可证等合法手续，根本不能办房产证。李小姐还发现房子面积比合同约定的80.87平方米少了6.22平方米，面积误差比绝对值高达7.69％。今年5月20日，即在最高人民法院出台《司法解释》后不久，李小姐向天河区法院提交了诉状，要求退房并确认购房合同无效，要求广州市广源实业总公司和广东省华侨房产建设公司双倍赔偿她已付购房款及利息、装修损失费等共计近136万元。
由于李小姐是广东首次依据《司法解释》提出诉讼的，因此对《司法解释》的理解及适用成了原被告双方律师争议的焦点。
1、焦点一：房子预售时要否许可证
根据《司法解释》第9条第一款的规定，房屋出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求“双赔”。
第一被告广源公司认为，该小区的房屋是他们1992年9月从广东长城建设工程公司购买的，而商品房预售许可证制度是1994年11月颁布的。因此，预售该小区的房屋时还没有预售许可证一说。
但原告代理律师反驳说，李小姐购房合同签定的时间是1995年12月4日，适用于商品房预售许可证制度。被告是故意不告诉李小姐，属于《司法解释》第9条中的“故意隐瞒”。
2、焦点二：房屋面积缩水有内情
《司法解释》第14条第2款规定，商品房面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
李小姐说她的房子缩水达到7.69％，远超过了3％。广源公司说：用侨汇购买住宅面积80平方米以上的，可入户两人。当时李小姐要办理两人入户，因此不惜多出钱，要求在《购房合同》中填写80.87平方米，现在却出尔反尔，要求被告承担面积缩水的责任。
3、焦点三：是否适用《司法解释》
《司法解释》第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二被告华侨公司认为，该小区的商品房是广源公司1992年从长城公司购买的。而1995年李小姐买房的合同应该属于二手房买卖合同。根据《司法解释》第1条规定的“尚未建设或者已竣工”显然指的是一手楼。因此，本案不适用《司法解释》。对此，李小姐的代理律师则举出最高人民法院编写的一本《〈司法解释〉的理解和适用》小册子，以此说明“将所有房地产开发企业与买受人发生商品房买卖纠纷纳入《司法解释》，有利于全面及时地解决商品房买卖纠纷”，而且，“该房屋未曾办理过房产证；没有交付使用；合同内容是一手买卖”等。
该案将择日宣判。
据法律界人士介绍，在《司法解释》出台之前，“双赔”没有明确的法律依据，业主基本上都是依照《消法》提出“双赔”要求，但胜诉者寥寥。《司法解释》出台后，不少被侵权的业主似乎看到了希望，商品房预售合同纠纷呈上升趋势。天河区作为广州市房地产行业比较发达的区域之一，这一趋势更为明显。来自天河区法院的统计数据显示，6月1日（《司法解释》实施）以来，该院受理商品房预售合同纠纷案高达50多宗，其中相当部分提出了“双赔”要求。而6月1日前，提出“双赔”的总量才60余宗。而房地产业界称，“双赔”官司数量的上升只是暂时现象。这一方面是因为很多业主对《司法解释》了解不够，其实法律界对它还存在诸多争议；另一方面是因为房地产行业也会逐渐规范自己的行为。
2、七旬老翁容留嫖娼被警方逮捕引争议
现年75岁的张老汉独居在南京建邺区福园的一处两居室中。四年前，他的老伴去世，其子女又不在身边。
今年5月的一天，张老汉在南湖广场散步时，认识了卖淫女陈某。两人闲聊了一会儿后，陈某坦白了自己的身份，并向张老汉提出要借用他的大房间“做事”。张老汉当场答应了下来，并将自家房屋的大门钥匙给了陈女一把，说是这样“做事方便”。之后，陈女多次带男人来此卖淫，住在小房间里的张老汉对此充耳不闻。当然，张老汉也不是一点“报酬”也不要，他曾先后两次与陈女进行卖淫嫖娼活动，只不过陈女给他“打折”：50元“起步”的她每次只收张老汉20元嫖资。今年5月30日，卖淫女陈某被抓获后，供出了为她提供犯罪场所的张老汉，公安机关6月20日以涉嫌容留卖淫罪对张老汉提请逮捕。建邺区检察院受理此案后，经对案件事实进行审查，认为张老汉的行为触犯刑法第359条之规定，涉嫌容留卖淫罪，但无逮捕必要。
检方观点
明明是有确凿证据证实张老汉有容留他人卖淫的行为，检方为何不批准逮捕？建邺区检察院侦查监督科科长马旭升表示，按照我国刑事诉讼法的相关规定，实施逮捕必须同时具备以下三个条件：有证据证明有犯罪事实；可能判处徒刑以上刑罚；有逮捕必要。其中，在“有逮捕必要”一条中又规定，采取取保候审、监视居住等方法，不足以防止社会危害性的，称之为有逮捕必要。犯罪嫌疑人具备了上面两个条件，但是采取取保候审或监视居住方法可以防止社会危害性发生的，就没有逮捕必要，就不应对其采取逮捕措施。因此，有无逮捕必要是逮捕的重要条件之一。此案中张老汉的行为既不是罪大恶极，对他采取取保候审也不会对社会产生非常严重的危害，加之他年龄太大，我们从人性化办案的角度考虑，觉得对他采取取保候审的措施，是可以保证诉讼程序正常进行的，故张老汉没有逮捕的必要。
各方观点
南京金协和律师事务所张鸣文律师认为，应该逮捕张老汉，理由是：他多次容留他人卖淫，而且自己也实施了嫖娼行为，其情节严重，肯定是有社会危害性的。如果不逮捕张老汉而将他放在社会上，他不仅有可能继续进行类似的犯罪活动，还会误导他人，使人以为张老汉的事没什么大不了，或者说年龄大的人就是犯了法也没什么关系。检察院因为他年龄大就不批准逮捕，这样既是于法无据，也不能体现法律面前人人平等。
南京大学法学院王钧副教授对建邺区检察院的决定持肯定态度。王教授认为，检方的这一做法既不违反刑诉法，也不影响诉讼程序的正常进行，还能在一定程度上减少看守所的压力。试想，现在逮捕他张老汉的目的是为了控制住他，而不逮捕他一样可以达到这样的目的，那又何必非逮捕他呢﹖王教授建议检察院在此案开庭前一两天逮捕张老汉，这样有利于开庭审理，不致发生法院开庭时找不到被告人的现象。
